賃貸管理（拡充版）

入居者・空室・修繕・家賃・契約更新・退去を一元管理し、オーナー報告も自動化

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🏠 賃貸管理でできること

入居者からオーナーまで、賃貸管理に必要な 11 の機能を一元管理。
ULSAPO BB との連動で、業者間流通から契約まで途切れないワークフロー。

1. 賃貸管理でできること

ULSAPO の賃貸管理は、不動産会社が管理物件から得られるすべての業務プロセスを統一プラットフォームで処理します。入居者情報・空室情報・内見予約・入居申込・修繕依頼・家賃回収・契約更新・退去手続き、そしてオーナーへの定期報告まで、一度のデータ入力で全体が同期されます。

3 つの視点で構成

必要な権限

2. 入居者管理（登録、退去予定、契約満了）

入居者の登録

1 賃貸管理タブ → 入居者管理をクリック
既存入居者一覧が表示されます。
2 「＋ 新規入居者追加」ボタンをクリック
入居者情報フォームが開きます。
3 氏名・電話・メール・契約日・退去予定日を入力
保証会社・連帯保証人・敷金・礼金などの詳細情報も同時登録可能。
4 保存するとすぐに「更新期限アラート」がダッシュボードに表示開始。

管理できる情報

項目説明
基本情報氏名・年齢・電話・メール・住所
契約情報契約日・契約期間（2 年が一般的）・更新期限
賃料情報月額賃料・管理費・敷金・礼金・仲介手数料
保証情報保証会社名・保証会社 ID・連帯保証人名・連帯保証人電話
退去予定退去予定日・退去理由・敷金返金予定額

契約更新の通知

契約期限が近づくと「更新期限：XX 日後」のアラートがダッシュボードに表示され、対象の入居者詳細ページから 更新手続きへ進む ことができます。詳しくは契約更新を参照。

退去予定日の設定： 入居者が退去予定を申し出た時点で、賃貸管理 → 入居者詳細 → 「退去予定日」に日付を入力すると、自動的に退去フローが開始されます。

3. 空室管理（募集中設定、ULSAPO BB への公開）

物件を「募集中」に設定する

1 賃貸管理タブ → 空室管理をクリック
管理物件の一覧が表示されます。
2 対象物件カードの「編集」をクリック
物件の募集条件を設定できます。
3 「募集状況」を「募集中」に変更
募集賃料・管理費・敷金・礼金・仲介手数料などを入力。
4 「ULSAPO BB に公開」チェックボックスを ON
他の不動産会社に物件情報が公開され、内見リクエストが届くようになります。

マイソク生成

空室管理タブで物件カードの「マイソク」ボタンをクリック。詳しくはマイソク生成マニュアルを参照。

ポータルサイト向け CSV 出力

空室管理 → 「ポータル出力」から SUUMO・HOMES・アットホーム形式の CSV をダウンロード可能。各ポータルのフォーマットに自動変換。

ULSAPO BB との連動（#94, #95）： BB で「入居申込」を受け付けると、自動的に「4. 入居申込」タブに反映されます。手動入力は不要。

4. 内見予約（カレンダー操作、BB 連動）

カレンダービューで予約を管理

1 賃貸管理タブ → 内見予約をクリック
カレンダーが表示されます。
2 カレンダー上の日付をクリック → 「＋ 予約追加」をクリック
予約者名・時間・予約方法（直接/BB）を入力。
3 保存後、予約はカレンダーに色分け表示
直接予約は青、BB からの予約はオレンジで表示。

BB からの内見リクエスト

ULSAPO BB に「BB 公開」した物件に対し、他の不動産会社が内見をリクエストすると、自動的に内見予約タブに反映されます（#94, #95）。

鍵情報の管理

内見予約の「詳細」画面で、以下の鍵情報を登録できます：

BB 連動の利点： ULSAPO BB からリクエストが来ると、メール通知 + ダッシュボードアラートで即座に把握できます。返答遅延による取りこぼしを防げます。

5. 入居申込（受付→保証会社審査→管理会社承認→契約）

申込受付

1 賃貸管理タブ → 入居申込をクリック
申込受付画面が開きます。
2 「＋ 申込受付」をクリック → 申込者情報を入力
氏名・年齢・職業・年収・連帯保証人・希望物件を入力。
3 ステータスが自動的に「受付」に設定
保証会社審査フローが開始されます。

審査フロー（4 ステージ）

ステージ説明実施者
受付申込が受け付けられた直後の状態営業担当
保証会社審査中保証会社に審査依頼を送信済み保証会社
管理会社承認待ち保証会社が OK → 管理会社の最終判断を待機管理会社
契約手続きすべての審査が完了し、契約書送付段階営業担当

審査に落ちた場合

申込詳細 → ステータスを「否決」に変更 → 別の保証会社での再審査、または連帯保証人の追加を検討。申込者にはメール通知（テンプレート）で告知可能。

BB からの入居申込

ULSAPO BB で他の不動産会社から「入居申込」を受け付けた場合、自動的に本タブに反映され、ステータス「受付」で作成されます。その後は上記フローと同じ（#200）。

注意（#200 修正）： 「管理会社承認」されると、該当ユニット（物件）のステータスが自動的に「reserved（予約済み）」に更新されます。二重申込を防ぐために、このタイミングでポータルサイトからも物件を「募集中止」に変更してください。

6. 修繕管理（依頼→見積→業者手配→完了）

修繕依頼の登録

1 賃貸管理タブ → 修繕管理をクリック
修繕依頼一覧が表示されます。
2 「＋ 修繕依頼」をクリック
物件・依頼内容・優先度を入力。写真添付も可。
3 該当業者を「割り当て」
登録済みの修繕業者から選択（事前に「業者リスト」で登録）。

進捗管理の 4 ステージ

ステージ説明
依頼修繕依頼を登録した直後
見積待ち業者に見積依頼を送信済み、回答待機中
手配済み見積に同意し、業者に正式発注
完了修繕完了・請求書受け取り済み

修繕業者の登録

修繕管理タブ → 「業者リスト」から「＋ 新規業者登録」。

コスト管理

各修繕依頼に見積額・実際の請求額を記録。月間修繕コストをレポートで集計可能。

7. 家賃管理・滞納管理（4 段階督促フロー）

家賃の支払い追跡

入居者ごとの月額賃料に対し、支払い有無を「支払済」「未払い」として記録。未払いが発生すると自動的に「滞納管理」タブに検出されます。

4 段階督促フロー（#57）

段階時期対応内容実施者
第 1 段階1 ヶ月未払い電話督促・メール督促営業担当
第 2 段階2 ヶ月未払い書面（内容証明郵便推奨）管理会社
第 3 段階3 ヶ月未払い保証会社による代位弁済申請保証会社
第 4 段階6 ヶ月超未払い法的手続き（調停・訴訟）弁護士
⚙️ 技術仕様： 4 段階の滞納判定は日次 cron（cron_overdue_dunning.php）で自動実行されます。毎日の実行時に支払期限を超過した入居者を自動検知し、該当段階を「督促タイムライン」に記録します。

滞納管理タブの操作

滞納管理タブで、未払い入居者が一覧表示されます。各入居者カードから：

自動督促機能（オプション）

「自動督促」設定をONにすると、日次バッチ（cron_overdue_dunning.php）で滞納検知 → 督促タイムラインに自動記録されます。支払期限を経過した翌日に入居者にメール通知が自動送信されます。

重要： 滞納は入居者の生活や事業に深刻な影響を与えます。督促は感情的にならず、法定手続きに従ってください。第 3 段階以降は必ず弁護士や行政書士に相談してください。

8. 契約更新（更新通知、更新料、新契約書の電子サイン）

更新期限の自動検知

入居者管理で「契約期限」を登録すると、期限 60 日前から「更新期限：XX 日後」アラートがダッシュボードに表示開始。

更新手続きの進捗

1 入居者詳細 → 「契約更新」ボタンをクリック
更新手続きフォームが開きます。
2 新しい契約条件を確認（賃料据え置き or 値上げ）
更新料・新しい契約期間を入力。
3 更新通知メールを送信
メールテンプレートに更新料・新賃料・新契約期間が自動挿入。
4 新契約書を電子サイン送付
電子サインで入居者と管理会社が署名。詳しくは電子サインマニュアルを参照。
5 署名完了後、「契約期限」を自動更新
新しい契約満了日から次の更新アラートが開始。

更新料の請求・入金管理

更新手続きで「更新料金額」を指定すると、入金管理タブで請求・入金済みを追跡可能。

電子サイン連動（2026 年 4 月対応）： 新契約書を電子サイン送付できるため、紙の郵送・返送のやり取りが不要になります。署名完了まで自動追跡。

9. 退去手続き（立会い、原状回復、敷金精算）

退去フローの開始

入居者が退去を申し出た時点で、入居者詳細 → 「退去予定日」に日付を入力。自動的に退去フローが開始されます。

1 退去立会いの日程調整
カレンダーから立会い日を指定。入居者にメール通知。
2 立会いチェックリスト
壁・床・設備の状態を記録。写真も添付可。
3 原状回復見積の取得
修繕業者（壁・床・設備修理など）から見積を集計。
4 敷金精算計算
敷金 - 原状回復費用 - 退去クリーニング費用 = 返金額を算出。
5 精算書を作成・電子サイン送付
精算書を PDF 生成し、電子サインで入居者に送付。
6 返金実施・完了
銀行振込で敷金返金。入居者管理から該当入居者を「退去完了」に更新。

原状回復のトラブル事例と対応

重要（原状回復ガイドライン）： 通常の使用による経年劣化は入居者負担ではありません。国土交通省の「原状回復のガイドライン」に従って、妥当な費用を算出してください。不当な請求はトラブルの元。

10. オーナーレポート（AI 賃料査定連動）

レポート作成

1 賃貸管理タブ → オーナーレポートをクリック
対象物件・対象期間を選択。
2 「AI レポート生成」をクリック
AI が以下を自動生成します：

レポート内容

オーナーへの配信

レポート生成後、「配信」ボタンからオーナーメールアドレスを指定。PDF がメール添付で送信されます。

AI 賃料査定の活用

査定結果が「現在の賃料より 5,000 円高い」場合 → 契約更新時に値上げを検討。逆に低い場合は、賃料が競争力を失っていないか検証。

月次配信のコツ： 毎月 1 日にオーナーへ先月のレポートを自動配信するよう、ULSAPO のスケジュール設定で「毎月 1 日に自動生成」を有効にしておくと便利です。

11. 通知・アラート設定

自動通知される主要イベント

イベント通知タイミング受信者
内見予約（BB から）BB からリクエスト受信時管理会社・営業担当
入居申込（BB から）申込受信時管理会社・営業担当
契約更新期限60 日前から毎日管理会社
家賃滞納支払期限を経過した翌日管理会社・営業担当
退去予定日14 日前、7 日前、当日管理会社

通知設定のカスタマイズ

管理画面 → 通知設定で以下を変更可能：

ダッシュボードバッジ： 通知設定の ON/OFF に関わらず、ダッシュボードには「更新期限」「滞納」「内見予約」などが常時表示されます。メール受信をオフにしても、管理画面ではリアルタイムで確認可能。

12. よくある質問

複数の物件を一括管理できますか？

はい。管理物件数に制限はありません。空室管理・入居者管理では、物件ごとにフィルタリングして表示できます。

複数のオーナーの物件を管理できますか？

はい。オーナー情報を物件ごとに登録でき、レポート配信時に自動的に対象オーナーへメール送信されます。

BB からの内見リクエストに対応したくない場合は？

空室管理 → 物件詳細で「ULSAPO BB に公開」チェックを OFF にしてください。それ以降、BB からのリクエストは届きません。

入居申込が保証会社審査に落ちた場合、別の保証会社で再申込できますか？

可能です。申込詳細 → ステータスを「受付」に戻す → 別の保証会社を選択して再申込してください。

修繕業者を登録する際の注意点は？

業者リストに登録後は、修繕依頼時に「割り当て」するだけで自動的にメール送付されます。複数業者から見積を取る場合は、複数業者を登録後に「見積依頼」を複数選択できます。

電子サインが完了しない場合は？

署名者のメール受信を確認してください。迷惑メールフォルダをご確認いただき、それでも見つからない場合はサポートまでご連絡ください。

敷金の計算が複雑な場合（例：クリーニング費・フローリング張替）、どう対応すればいいですか？

退去手続き → 原状回復見積で、各項目の費用を個別に入力し、合計額を ULSAPO が自動計算します。見積内訳も精算書に明記されるため、入居者にも分かりやすい。

オーナーレポートは月 1 回以上、生成できますか？

はい。任意のタイミングで手動生成できます。期間を「直近 30 日」「先月」「四半期」など設定できます。

AI 賃料査定の精度はどのくらいですか？

参考値としてご利用ください。近傍の賃貸物件・成約相場から推定していますが、個別事情（築年数・立地・設備）により実際の相場と異なることがあります。不動産評価会社のサービスと併用することを推奨します。

滞納督促に法的根拠はありますか？

督促の段階（電話→書面→代位弁済→訴訟）は民法・借地借家法に基づいています。ただし、具体的なテンプレート作成や法的判断は弁護士にご相談ください。ULSAPO はツール提供のみで、法的責任は負いません。

BB で複数の会社が同じ物件の内見をリクエストしたらどうなりますか？

複数リクエストは個別に内見予約タブに反映されます。カレンダーで時間が重複しないよう調整してから「承認」してください。同じ時間に 2 社の内見は不可。