🌐 ULSAPO BB でできること
宅建業者間の物件流通プラットフォーム。自社物件を他業者に公開して売上機会を拡大し、
他業者の物件を検索して新しい仕入れ先を発見。業者 B to B の成約ネットワーク。
- 自社物件の公開：メイン管理画面から「BB 公開」設定するだけ
- 物件検索・フィルタ：他業者の物件を地域・間取・築年数で検索
- お気に入り・タグ・メモ：気になる物件をタグ付けして管理
- 内見予約申請：カレンダービューで日時選択、予約リクエスト送信
- 入居申込：審査書類を元付業者に提出、承認/否決/保留
- 鍵情報（3 カラム）：予約承認後、鍵保管場所・暗証番号・備考を開示
- 申込件数バッジ：各物件の申込数を一目で把握
- メッセージ機能：タイピング・既読で業者同士リアルタイムコミュニケーション
- ダッシュボードウィジェット：並び順保存で自分だけの BB ホーム画面
1. ULSAPO BB でできること
ULSAPO BB（業者間流通プラットフォーム）は、宅建業者同士が物件情報を共有する B to B 不動産取引システムです。
従来の仲介チェーンでは、元付（大手仲介業者）→ 仲介業者 → 顧客、という一方向の流通が主でしたが、ULSAPO BB ではすべての業者が発信側かつ受信側になれます。
2. BB の基本概念（業者間流通とは）
元付（もとづけ）と客付（きゃくづけ）
- 元付（元付業者）： 物件所有者から直接仲介依頼を受けた業者。初めて市場に流通させる。
- 客付（客付業者）： 顧客（借主）を連れてくる業者。元付の物件を紹介して入居を成約させる。
ULSAPO BB の 3 つのメリット
| メリット |
説明 |
| 元付業者 |
「BB 公開」設定するだけで、広告掲載を承認した業者に自動配信。仲介手数料の 50% 分を客付業者と折半（カスタマイズ可） |
| 客付業者 |
新しい物件ソースを検索・獲得でき、顧客に選択肢を提供。成約時に折半手数料を獲得 |
| 顧客 |
より多くの物件情報を迅速に閲覧でき、比較検討の幅が広がる |
重要： ULSAPO BB での成約はあくまで「業者間」成約です。顧客との直接契約ではなく、客付業者が取得した顧客を元付業者に紹介する形態になります。
3. 自社物件を BB に公開する
公開設定の手順
1
メイン管理画面 → 物件管理 → 該当物件を選択
2
物件詳細右側の「BB 設定」パネルで「BB 公開」をオン
3
公開対象業者を選択（全業者 / ホワイトリスト指定）
デフォルトは「全業者」。特定業者のみに見せたい場合はホワイトリスト指定。
4
仲介手数料の折半率を設定（デフォルト 50%）
例: 成約時の仲介手数料が 50 万円なら、25 万円が客付業者へ。
5
保存。即座に BB 検索に反映
数秒以内に他業者の BB 検索結果に表示されます。
公開停止
BB 公開をオフ → 保存。他業者の検索結果から削除されます（既存の予約申請は継続）。
鍵情報の登録（任意）
内見予約が承認されたとき、客付業者に鍵情報を開示したい場合、あらかじめ登録しておきます。
- 鍵保管場所： 「不動産屋に保管」「南京錠 No.1」「大家さんに保管」など
- 暗証番号： スマートロック等の暗証番号（入力必須ではない）
- 備考： 「玄関ドア横の植木鉢の下」など、特殊な指示
セキュリティ注意： 鍵情報は「予約確定後」にのみ開示されます。未確定の業者には表示されません。
4. 他業者の物件を検索する
BB 検索の基本
1
BB ページ → 「検索」タブを開く
2
地域・間取・築年数・家賃などで絞り込み
フィルター条件は 10 個まで保存可。
3
並び替え：新着 / 家賃安 / 築年新 など
4
物件カードをクリック → 詳細表示
元付業者名・所有形態・鍵情報（承認後）が表示。
お気に入り・タグ・メモ
- ハート★マーク： 物件カードの★をクリックするとお気に入り登録。マイページから一覧閲覧可。
- タグ付け： 「商社向け」「老人ホーム併設」など、自社の分類タグを付与（最大 5 個）。
- メモ： 「オーナー高齢で退去可能性あり」など、内部メモを記録。他ユーザーは見えない。
活用例： タグ「即決可」「学生向け」でフィルタしながら、シニア市場向けの営業リスト作成。
5. 内見予約申請（業者→業者）
予約申請フロー
1
物件詳細 → 「内見予約を申請」ボタン
2
カレンダービューで希望日時を選択
元付業者が設定した「営業時間」「定休日」が自動反映。
3
顧客情報・コメントを入力
例: 「田中太郎様（40 代・会社員）。日曜午後希望」
4
送信 → 元付業者に通知
リアルタイム通知 + メール配信。
予約の状態（3 パターン）
| 状態 |
説明 |
次のアクション |
| 受付中 |
申請送信直後。元付業者の承認待ち。 |
キャンセル可。メッセージで再確認可。 |
| 承認済 |
元付業者が日時を確定。鍵情報が開示される。 |
内見日時が確定。「完了」ボタンで報告。 |
| 完了 |
内見実施済み。客付業者が「完了」報告。 |
次のステップ：入居申込フロー（任意）。 |
重要： 予約が「承認済」になった時点で、元付業者が登録した鍵情報（3 カラム）が自動開示されます。
6. 入居申込フロー
申込書の送信
1
物件詳細 → 「入居申込」ボタン
2
申込者情報を入力
氏名・生年月日・職業・月収・保証人等
3
保証会社・団信の選択（オプション）
4
送信 → 元付業者の管理画面に届く
元付業者の承認/否決フロー
元付業者は申込を受け取ると、以下のいずれかを選択：
- 承認： 「入居承認」。契約進行へ。客付業者に通知。
- 否決： 「申込却下」。理由をコメント（例：「似た者で別件進捗中」）。客付業者に通知。
- 保留： 「回答待ち」。複数申込を比較検討中。客付業者には「検討中」と表示。
鍵情報開示のタイミング
鍵情報（鍵保管場所・暗証番号・備考）は、以下のタイミングで開示されます：
- 内見予約が「承認済」になったとき： 客付業者が内見に行くため
- 入居申込が「承認」されたとき： 契約手続きで大家・客付業者が鍵を使用するため
セキュリティ厳格： 未承認・未承認の業者には一切表示されません。スクリーンショット取得も監視対象。
7. メッセージ機能
タイピング表示・既読
- タイピング表示： 相手が入力中のとき「〇〇さんが入力中...」と表示。
- 既読マーク： メッセージが相手に読まれると時刻に「読」マークが表示。
メッセージの用途
内見予約・申込に関する細かな調整をリアルタイムで。例：
- 「16:00 だと雨が予報されてますが、翌日 10:00 は如何でしょうか？」
- 「申込者が団信加入を希望。保証会社との調整お願いします」
- 「内見後、契約書の取り交わしはいつが可能ですか？」
プライバシー保護： メッセージは当事者（元付・客付）間のみ閲覧可。その他の業者には見えません。
8. ダッシュボード（BB 専用ウィジェット）
BB ホーム画面のカスタマイズ
BB ページを開くと、自社にとって重要な情報を並べたダッシュボードが表示されます：
- 新着物件ウィジェット： 過去 7 日で公開された BB 物件（設定フィルタ反映）
- 予約申請待ちウィジェット： 「受付中」の予約申請件数。元付業者向け。
- 申込待ちウィジェット： 元付が未回答の申込件数。客付業者向け。
- メッセージウィジェット： 最新 5 件のメッセージスレッド
- お気に入りウィジェット： マークした物件の最新物件
ウィジェット並び順保存
ウィジェットの順序をドラッグ&ドロップで変更。順序は自動保存（localStorage）され、次回ログイン時に同じ並びで表示。
活用例： 営業チーム用にメッセージを上、物件案件担当用にお気に入りを上に配置。ペルソナ別に最適化。
9. 通知設定
重要イベントの自動通知
- 新規予約申請： 「XX 業者が XX 物件の内見予約を申請しました」
- 予約確定通知： 「XX 業者の予約が確定しました。鍵情報を確認してください」
- 新規申込： 「XX 業者がXX 物件の入居申込を送信しました」
- 申込承認完了： 「申込が承認されました。契約進行をお願いします」
- メッセージ受信： 「新しいメッセージが届きました（既読で 〇〇さんが入力中...）」
通知チャネル
通知は以下の 2 チャネルで配信：
- サイト内通知： ULSAPO BB のベルアイコンに赤バッジ表示
- メール通知： 登録メールアドレスへ（設定で ON/OFF 可）
10. テナント分離・他社情報の保護
マルチテナント安全性
ULSAPO BB では、複数の業者（テナント）が同一プラットフォーム上で稼働します。以下の措置で他社情報を厳格に保護：
- データベース分離： 各業者の物件・予約・申込は organization_id で完全分離
- API 認証チェック： すべての BB 操作は bb_agent_id で認証。別業者の物件・メッセージにはアクセス不可
- 鍵情報の条件付き開示： 予約承認・申込承認時のみ開示。未承認業者は見えない
- メッセージ暗号化： 当事者間のみの一対一チャネル。第三者が盗聴・改ざんできない
- ログ記録・監査： 全操作（表示・取得・削除）をログ記録。不正アクセス検知
違反対象： 他業者の情報を不正アクセス・スクリーンショット・転売など「未承認利用」は ULSAPO 利用規約違反。通報により強制退出。
11. よくある質問
Q1. 自社物件を「BB 非公開」にできますか？
はい。物件編集画面で「BB 公開」をオフにすると、即座に他業者の検索結果から消えます。既存の予約申請・メッセージは履歴として保持されます。
Q2. ホワイトリスト指定は必須ですか？
いいえ。デフォルトは「全業者公開」。特定業者のみに見せたい場合、手動で追加・削除できます。
Q3. 内見予約をキャンセルされたとき、別の日に再申請できますか？
はい。キャンセル後、改めて「内見予約を申請」ボタンから新規申請できます。前回とは別の申請として処理。
Q4. 申込後、顧客が辞退したい場合はどうするか？
客付業者が「申込キャンセル」ボタンを押すと、元付業者に通知。元付はその時点で申込を「却下」扱いに変更できます。
Q5. 鍵情報を登録していない物件への内見申請は可能？
はい。予約申請は可能。ただし予約確定後、鍵情報が「未設定」と表示されます。元付業者が後から追加登録するか、直接メッセージで指示します。
Q6. 元付業者が申込を「保留」したまま 1 週間以上反応ない場合は？
メッセージで催促するか、ULSAPO サポートに「申込未回答」として通報。運営が仲介・催促します。
Q7. メッセージの履歴は何日保持されますか？
無制限保持。ただし予約・申込が「完了」から 1 年後、自動でアーカイブされます。検索では見えますが、新規メッセージは送受信できません。
Q8. 複数の営業担当者がいる場合、権限分けはできますか？
はい。チーム管理で「BB 担当」「物件公開管理」などロール分け可。各ユーザーが割り当てられたタスクのみ操作可。
Q9. BB 物件の成約時、仲介手数料の折半をどう処理するか？
元付・客付業者が別途、銀行振込で清算します。ULSAPO は管理画面で「成約済み」マークするのみ。決済処理は行いません。
Q10. ULSAPO BB を退会したい場合はどうするか？
アカウント設定 → 「組織削除」。全データ（物件・予約・メッセージ）が削除されます（復元不可）。事前に合意書を取りまとめておくことをお勧めします。