物件管理 セットアップ手順

物件の登録・画像管理・AI マッチング・ステータス管理を一元化

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🏢 ULSAPO 物件管理タブでできること

不動産営業に必要な物件データベース管理をクラウド上で実現。
手動入力、ポータルサイトからの自動取込、CSV インポートの 3 つの方法で柔軟に物件を登録でき、
AI マッチング機能で顧客に最適な物件を自動提案。写真・間取り図・マイソクを一元管理し、
SUUMO・HOMES・アットホームなどのポータルサイト出力も自動化します。

機能説明
手動登録フォーム入力で物件情報を登録
URL 自動取込SUUMO 等のポータルサイト URL から AI が自動抽出
CSV インポートExcelファイルから一括登録
写真管理最大 10 枚まで管理、自動リサイズ、URL 保存
AI マッチング顧客希望条件に基づき最適な物件を自動提案
ステータス管理募集中 → 内見予定 → 成約のステータス遷移
マイソク出力登録データから募集図面・販売図面を自動生成
ポータル CSV 出力SUUMO・HOMES・アットホーム形式で一括出力

1. この機能でできること

ULSAPO の物件管理タブは、不動産営業に必要なすべての物件関連業務をクラウド上で一元化します。以下の機能が統合されています:

主要機能

必要な権限: テナント管理者または営業担当者 — すべての物件登録・管理機能を使用できます。

2. 物件を登録する 3 つの方法

方法 1: 手動入力で登録

1-1 物件管理タブの 「＋ 物件を追加」 ボタンをクリック。
1-2 以下の情報を入力：
  • 基本情報： 物件名、所在地（都道府県・市区町村）、最寄駅、徒歩分数
  • 物件詳細： 種別（マンション・一戸建て・土地など）、築年数、階数
  • 取引条件： 取引形態（売買・賃貸）、価格、管理費・共益費（賃貸の場合）
  • 间取り・面積： 間取り（1LDK 等）、専有面積（㎡）
  • 設備・特徴： リノベ、オートロック、駐車場等
1-3 「保存」ボタンで登録完了。編集・削除・複製は物件カードの「…」メニューから。
効率化のコツ: 物件カードの「編集」から既存物件を 複製 すると、同じシリーズ物件や類似物件の入力時間を短縮できます。

方法 2: SUUMO / HOMES / ポータルサイトから自動取込

2-1 「物件を追加」→ 「URL から取込」 タブを選択。
2-2 SUUMO・HOMES・アットホームの物件ページ URL をペースト。例: https://suumo.jp/...xyz...
2-3 「URL を解析」ボタンをクリック → AI が物件情報を自動抽出（5〜10 秒）。
物件名、価格、間取り、面積、外観写真、間取り図の URL などが自動入力されます。
2-4 必要に応じて情報を修正 → 「保存」で登録完了。
注意: AI 解析は不完全な場合があります。特に非標準フォーマットのポータルサイトやシステムに依存したページ（要ログイン）では抽出精度が低下します。その場合は手動入力に切り替えてください。

方法 3: CSV で一括インポート

3-1 「物件を追加」→ 「CSV インポート」 タブを選択。
3-2 テンプレート CSV をダウンロード（Excel で編集可能）。カラム例: 
物件名,所在地,最寄駅,種別,価格,間取り,面積,築年数,ステータス,外観画像URL,間取り図URL
新築マンションA,東京都渋谷区,渋谷,マンション,5500,2LDK,65,0,募集中,https://...jpg,https://...jpg
一戸建てB,埼玉県さいたま市,大宮,一戸建て,4500,3LDK,100,5,募集中,,
3-3 CSV ファイルをアップロード → 各行の情報が物件として一括登録（100 件まで）。
仕様: CSV は Shift-JIS または UTF-8 に対応。複数回アップロードしても重複排除（物件名 + 所在地の組み合わせで判定）されます。

3. 写真・間取り図・マイソクの管理

物件の写真アップロード

1 物件詳細の「写真」セクション → 「+ 写真を追加」をクリック。
2 ローカルファイルをドラッグ&ドロップ、または「ファイルを選択」で複数枚一度にアップロード（最大 10 枚）。
対応形式: JPG、PNG（自動的に最大幅 640px にリサイズされます）。
3 各写真は サムネイル表示され、並び順は自由に変更可能。1 番目の写真が物件カードのメイン画像になります。
ポータル連携: 写真 URL フィールド（外観・間取り図・室内 1〜5）に URL を入力すると、SUUMO 出力時にポータルサイト形式で反映されます。

マイソク（募集図面・販売図面）の生成

物件情報から自動的に募集図面（賃貸）または販売図面（売買）を生成できます。

1 物件詳細の「マイソク」セクション → 「マイソクを作成」ボタンをクリック。
2 物件種別（売買 / 賃貸）に応じて自動的に適切なテンプレートが選択されます。
3 PDF として出力、またはブラウザで印刷。Word 形式でのダウンロードも可能。
売買物件の注意: 売買物件の場合、登記・法規制情報（ゾーニング、固定資産税、媒介契約情報）を入力していると、自動的に販売図面に反映されます。

間取り図の作成・編集

物件に間取り図が必要な場合は、ULSAPO に統合された間取り図エディタで作成できます。

1 物件詳細 → 「間取り図」セクション → 「新規作成」をクリック。
2 ドラッグ&ドロップで間取り図を設計（室名、サイズ、設備記号等）。リアルタイムプレビュー表示。
3 完成後、PNG / PDF で出力または Web リンク化。マイソクに自動埋め込み可能。

4. 顧客との AI マッチング

顧客の希望条件（予算・エリア・間取り・築年数）と物件情報を自動で照合し、最適な物件を提案します。

顧客希望条件の登録

1 顧客管理タブで対象顧客を選択 → 「希望条件」セクション。
2 以下の情報を入力（4 軸マッチング）:
  • エリア軸: 希望都道府県、市区町村、最寄駅（複数選択可）
  • 価格軸: 予算下限・上限（購入: 万円、賃貸: 万円 / 月）
  • 種別軸: マンション・一戸建て・土地の優先度
  • 間取り軸: 希望間取り（1LDK、2LDK 等）と専有面積
3 「保存」で登録。この希望条件に基づき AI が物件を評価します。

マッチング実行と提案

1 物件管理タブで物件を選択 → 「顧客にマッチ」ボタンをクリック。
2 システムが全顧客の希望条件と照合し、マッチスコア（〇・△・×）を算出。
〇（完全マッチ）: すべての条件を満たす
△（部分マッチ）: 2〜3 軸で条件を満たす
×（ノーマッチ）: 1 軸以下の合致
3 〇・△ の顧客に対して通知を送信。顧客は「内見予約」から視察を申し込み可能。
スコアの仕組み: マッチスコアは、顧客が「must（必須）」「want（希望）」「nice（できたら）」と指定した優先度に基づいて自動算出。優先度が高いほど重み付けされます。

5. 物件ステータス管理

物件の状態を追跡し、営業パイプライン全体を可視化します。

ステータスの種類と遷移

ステータス説明次の状態
募集中媒介契約中、紹介活動中提案済 / 内見予定 / 成約 / 見送り
提案済顧客に物件情報を提示済内見予定 / 成約 / 見送り
内見予定内見日時が決定した状態交渉中 / 成約 / 見送り
交渉中内見後、価格交渉等進行中成約 / 見送り
成約契約締結済（終了状態）なし（変更不可）
見送り顧客に選ばれず終了（参考値）なし（変更不可）

ステータスを変更する

1 物件カード の「ステータス」ボタン、または物件詳細で「ステータス変更」をクリック。
2 現在のステータスから遷移可能な次の状態を選択。成約・見送り以外なら何度でも変更できます。
3 変更内容は自動的に活動ログに記録（「いつ」「誰が」「何を」変更したかが追跡可能）。
成約済み物件: 成約に変更すると、以降のステータス変更はできません。誤変更注意。

ステータスのダッシュボード表示

ダッシュボード上部に「物件パイプライン」ウィジェットが表示され、ステータス別物件数をリアルタイム集計。営業進捗の一目での把握が可能です。

6. ULSAPO BB への公開・他業者との流通

登録した物件を ULSAPO BB（業者間物件流通プラットフォーム）に公開し、提携業者との間で物件情報を共有・売買できます。

物件を ULSAPO BB に公開する

1 物件詳細の「ULSAPO BB 公開」セクション → 「公開する」をクリック。
2 以下の情報を確認 / 入力:
  • 公開範囲（全国公開 / 指定エリアのみ）
  • 媒介手数料（売買額の何%か）
  • 仲介可能な業者（全業者 / 指定業者のみ）
  • 公開終了日（任意）
3 「公開」ボタンで BB に掲載。公開中の物件には「📍 BB 公開中」バッジが表示されます。

他業者からの申込・引き合い

物件が BB に公開されると、提携業者からの「内見予約申請」や「購入申込」が届きます。

1 ULSAPO BB タブの「受信中」で他業者からの申請一覧を表示。
2 申請内容を確認 → 「承認」「見送り」を判定。鍵情報（鍵番号・保管場所等）を承認後に開示。
3 他業者とのメッセージやり取りは、ULSAPO BB 内のメッセージ機能で一元管理。
収益化: BB での中間流通により、仲介手数料を得られます。出稿物件が増えれば、新規顧客獲得の可能性も高まります。

7. ポータル出力（SUUMO / HOMES / アットホーム CSV）

ULSAPO に登録した物件情報を、ポータルサイト形式で自動出力し、Excel から各媒体への入稿を効率化します。

CSV で一括出力

1 物件管理タブ → 左上の「エクスポート」ボタン → 「SUUMO CSV」「HOMES CSV」「アットホーム CSV」から選択。
2 フィルター（ステータス、エリア等）を設定して対象物件を絞込（任意）。
3 「ダウンロード」ボタン → CSV ファイルがダウンロード。
各媒体の指定形式に自動変換済みのため、そのままアップロード可能。

出力に含まれる情報

媒体含まれるカラム例
SUUMO物件名、所在地、価格、間取り、面積、築年数、外観画像 URL、間取り図 URL、駅徒歩分数
HOMES物件名、所在地、価格、間取り、面積、築年数、設備、取引形態、仲介手数料
アットホーム物件名、所在地、価格、間取り、面積、築年数、建物種別、都市計画区域、駐車場
準備: CSV 出力前に、物件の「ポータル用画像 URL」（外観・間取り図等）を事前に入力しておくと、出力時にポータルサイト形式で自動反映されます。

更新の反映

ULSAPO で物件情報を更新すると、次回の CSV 出力時に最新情報が反映されます。ポータル側の掲載情報も自動更新されるわけではないため、各媒体の管理画面で手動アップロードしてください。

8. よくある質問

物件を何件まで登録できますか？

ULSAPO の無料プランでは物件登録数に上限はありません。1000 件以上登録されている業者様もいます。ただし、大量データ（10000 件以上）での検索・フィルタリングは動作が遅くなる可能性があるため、事前にご相談ください。

URL 自動取込で抽出失敗する場合はどうしたらいい？

ポータルサイトのフォーマット変更や非標準ページの場合、AI 抽出精度が低下します。その場合は、手動入力に切り替えてください。抽出が頻繁に失敗する場合は、サポートまでご連絡ください（パーサーをアップデートします）。

CSV インポート時に「重複」と判定されたら？

物件名と所在地の組み合わせが既存データと一致すると、重複として扱われます。同じ物件の情報更新の場合は、既存物件の「編集」機能で修正してください。新規物件の場合は物件名を微調整（例：「マンションA」→「マンションA 201 号室」）してから再インポートしてください。

AI マッチングのスコア（〇・△・×）はどう計算されますか？

4 軸（エリア・価格・種別・間取り）で顧客の希望条件と物件情報を照合し、顧客が設定した優先度（must・want・nice）に基づいて重み付けされます。must 条件をすべて満たせば〇、1〜2 軸なら△、ほぼ合致しなければ×となります。詳細は「顧客管理」マニュアルを参照してください。

成約に変更した物件を誤って変更してしまった場合、戻せますか？

一度「成約」に変更するとその後のステータス変更はできませんが、ご希望なら活動ログから過去のステータス情報を確認できます。誤変更の場合はサポートにご連絡ください（管理者権限で対応可能）。

マイソク生成時に特定のフィールドが出力されない場合は？

マイソク出力に反映されるのは、物件詳細で入力済みのフィールドのみです。売買物件で「媒介契約情報」や「登記・法規制情報」が未入力の場合、販売図面に記載されません。必要な情報を先に入力してから、マイソクを再生成してください。

ULSAPO BB に公開した物件を非公開にできますか？

物件詳細の「ULSAPO BB 公開」セクション → 「公開停止」をクリックすると、即座に BB からの掲載が終了します。ただし、既に他業者から申請を受け取っている場合は、その申請への対応が必要な場合があります。

複数の媒体（SUUMO・HOMES 両方）に同時出力できますか？

はい。「エクスポート」メニューから各媒体の CSV を個別にダウンロード → それぞれの媒体の管理画面にアップロード、という流れで対応できます。今後は複数媒体同時出力機能の追加を検討しています。