住宅ローン・収益用不動産ローン検索による最速融資スコアリング
個人の住宅購入から投資用不動産まで、35行以上の金融機関（大手銀行・地銀・信金・信組）と審査条件を自動マッチング。
顧客の年収・年齢・借入希望額などを入力するだけで、都道府県別のスコアリング結果と NG 理由が数秒で表示されます。
実際の融資を保証するものではありません。審査の参考情報としてご利用ください。
ULSAPO のローン検索（#loan タブ）では、顧客の属性・物件情報・借入希望額などを入力することで、提携金融機関の審査条件と自動照合し、以下を実現します。
年収 — 税込み年収（万円単位）年齢 — 現在の満年齢雇用形態 — 給与所得者 / 個人事業主 / 経営者 から選択勤続年数 — 現職での年数（月単位でも可）借入希望額 — 住宅ローン希望額（万円単位）購入予定年齢 — ローン完済時の年齢を逆算表示銀行名・スコア金利（変動・固定・フラット35）融資可能額の目安NG 理由（該当時） — 例「年齢上限超過」「年収不足」年収年齢雇用形態既存借入月額 — 現在返済中のローン月額（万円）（重要）物件タイプ — 区分マンション / 一棟アパート / 一棟マンション / 戸建て（賃貸）物件所在地 — 都道府県別マッチングの基準となります（重要）物件価格 — 万円単位月額賃料 — 満室時の月額賃料（万円単位）築年数 — 年数（耐用年数計算に使用）建物構造 — RC 造 / 重量鉄骨 / 軽量鉄骨 / 木造収益ローン検索では、返済余力と借入金割合を 2 つの指標で評価します。
| 指標 | 計算式 | 銀行の評価基準 |
|---|---|---|
| DSCR （Debt Service Coverage Ratio） |
月額賃料 ÷ （月額ローン返済 + 既存借入月額） |
1.2 以上が理想的 1.0 未満は要注意 （賃料でローンを返済できない） |
| LTV （Loan To Value） |
融資希望額 ÷ 物件価格 × 100% | 70% 以下が安全 75% 以上は審査が厳しくなる傾向 100% 超は一部銀行のみ対応 |
現在返済中のローンがあれば、既存借入月額 フィールドに月額を入力してください。この金額は DSCR 計算に加算され、より実態的なスコアを算出できます。
合格可能性 — ★★★★★〜★スコア（100 点満点）加点項目 — 審査に有利な要素（例: 年収が基準額を 200 万円超過）減点項目 — 審査に不利な要素（例: 築 30 年超）NG 理由（該当時） — 融資不可の詳細理由銀行メモ — その銀行特有の特徴・注意事項スコア評価の対象項目数は商品によって異なります。
| 項目分類 | 加点例 | 減点例 |
|---|---|---|
| 年収 | 基準額比 +200万円以上 | 基準額未満 |
| 年齢 | 完済時年齢が基準以内 | 完済時年齢が基準超過 |
| 雇用形態 | 給与所得者 | 個人事業主（勤続3年未満） |
| 築年数（投資ローン） | 築10年以下・新耐震基準対応 | 築35年超・旧耐震基準 |
| DSCR / LTV | DSCR 1.3 以上・LTV 70% 以下 | DSCR 0.95 未満・LTV 80% 超 |
NG 理由が表示された場合、以下のいずれかが原因です。対策を検討してください：
住宅ローン検索後、上部の 「シナリオ比較」 タブをクリックすると、同じ銀行で異なる金利タイプ（変動・固定・フラット35）の月額返済額を自動計算します。
変動金利 — 現在の表示金利で計算（将来の金利上昇リスクあり）固定金利 — 期間中固定（10 年 / 20 年等）フラット35 — 全期間固定（35 年間同一金利）同じシナリオ比較画面で、銀行ごとの団信・特約の内容も確認できます。
| 特約タイプ | 保障内容 | 金利上乗せ |
|---|---|---|
| 基本団信 | 死亡・高度障害時にローン弁済 | なし |
| がん保障特約 | がん診断でローン 50% 弁済 | +0.2% 程度 |
| 8 疾病保障 | がん・脳卒中・急性心筋梗塞等でローン全額弁済 | +0.3% 程度 |
| 11 疾病保障 | 8 疾病 + 糖尿病・高血圧症等の長期療養でサポート | +0.5% 程度 |
将来の金利上昇に備えたシミュレーションが可能です。
現在の金利で返済した場合金利が +0.5% 上昇した場合 — 月額返済額がいくら増えるか金利が +1.0% 上昇した場合 — さらに大きな負担増金利が +1.5% 上昇した場合 — 最悪シナリオ顧客情報サマリー — 年収・年齢・借入希望額等審査結果ランキング — スコア上位 15 銀行の一覧表詳細カード（上位 5 銀行） — スコア内訳・NG 理由・銀行メモシナリオ比較表 — 変動/固定/フラット35 の月額返済比較金利ストレステスト結果 — 金利上昇シナリオ収益ローン検索後のレポートには以下が含まれます：
顧客・物件情報 — 年収・年齢・既存借入・物件価格・賃料・所在地DSCR / LTV 計算結果都道府県別マッチング銀行ランキング上位 5 銀行の詳細評価 — 融資可能額・金利・特徴管理者権限 のみがアクセス可能です。
銀行名 — 正式名称分類 — 大手銀行 / 地銀 / 信金 / 信組 / ノンバンク等変動金利 — 現在の表示金利（%）固定金利（10 年） — 固定期間別に入力フラット35 金利 — 該当する場合のみ最大 LTV — 投資ローンの場合最小 DSCR — 投資ローンの場合対応都道府県 — リスト選択（複数選択可）対応物件タイプ — 区分 / 一棟 / 戸建て等銀行の金利・審査基準は頻繁に変わります。ULSAPO は月初に 銀行マスタ更新リマインダー をメール送付します。
ローン検索は単体の機能ではなく、顧客管理・物件管理・成約支援・書類生成とシームレスに統合されています。
| ステージ | 実行内容 | 関連機能 |
|---|---|---|
| 1. 物件検索 | 顧客の希望条件を入力、物件を検索・比較 | 物件管理タブ |
| 2. 内見調整 | 内見日程を確定 | 成約支援→内見予約 |
| 3. 融資検討 | #loan タブで住宅ローン/収益ローン検索を実行、複数銀行を比較 | ローン検索（本マニュアル） |
| 4. 申込 | 最適な銀行を選定、融資申込みを進める | 顧客管理→ステータス「融資申込中」 |
| 5. 書類作成 | 重要事項説明書・売買契約書を AI 生成 | 書類生成タブ |
| 6. 署名 | 電子署名で契約を完結 | 電子サイン機能 |
| 7. 成約 | 顧客ステータスを「成約」に更新、アフター営業開始 | 顧客管理→ステータス更新 |
A. スコア内訳で NG 理由を確認してください（年齢上限超過、年収不足、DSCR 不足など）。その原因に応じて対策を検討します。例えば、年齢上限超過なら借入期間を短縮、DSCR 不足なら借入額を減額、既存借入が大きければ既存ローンの完済を検討する、などの選択肢が考えられます。複数の銀行を試して「合格可能な銀行」を探すことも重要です。
A. 両方重要です。DSCR は「毎月の返済能力」を見る指標（賃料でローンが返せるか）、LTV は「担保価値に対する借入割合」を見る指標（銀行の担保カバー率）です。投資ローンの審査では DSCR で「事業収支の健全性」を、LTV で「物件の価値が落ちた時のリスク」を評価します。両方良好なら審査が通りやすくなります。
A. ローン検索のシナリオ比較で両者の月額返済額と総返済額を顧客に見せ、「将来の金利上昇リスクにいくら耐えられるか」を一緒に考えるのが最善です。金利ストレステストで「金利が +1.0% 上昇したら月額いくら増えるか」を可視化すれば、顧客の判断がしやすくなります。
A. 短期間（数日以内）であれば問題ありません。各銀行の信用調査機関への照会は一時的に個人の信用スコアに影響しますが、同時申込みは「複数の選択肢を検討中」と判断され、査定上のペナルティはほぼありません。ただし、同じ銀行への多重申込みは避けてください。
A. 可能ですが、給与所得者より審査が厳しくなります。過去 3 年分の税務申告書・決算書が必要になることが多く、利益が安定している必要があります。ローン検索では「雇用形態：個人事業主」を選択すると、個人事業主対応銀行のスコアが優先表示されます。
A. 銀行によります。収益ローン検索で築年数を入力すると「対応可能な銀行」と「NG の銀行」が自動で分類されます。築古物件に強い銀行（例：積算評価で土地値に重きを置く地銀）をスコア内訳で確認できます。また、建物の構造（RC 造は耐用年数 47 年、木造は 22 年）も融資期間に影響します。
A. 収益ローン検索フォームの「既存借入月額（万円）」に、現在返済中のローン月額を入力してください。この金額は DSCR 計算に含まれるため、より正確なスコアが算出されます。例えば、既に別の不動産ローン月額 15 万円を返済中なら、その 15 万円を入力します。
A. Google Chrome 最新版を推奨しています。印刷プレビューで「背景のグラフィック」にチェックを入れ、余白を「最小」に設定してください。それでも崩れる場合は、PDF 保存してから PDF ビューアで印刷するか、A4 横向きでの出力をお試しください。
A. はい。ただし必ず「このスコアは参考情報であり、実際の融資を保証するものではありません。最終判断は金融機関の審査によって決まります」と明記してください。スコア内訳で加点・減点項目を見せることで、顧客の融資意欲を高め、審査に向けた準備（年収証明書の用意、既存借入の整理等）を促すことができます。
A. 管理者に「銀行マスタの更新」を依頼してください。毎月 1 日に更新リマインダーがメール送付されます。金利が変わると検索結果の「月額返済額」が大きく変わるため、最新の金利を保つことは検索の信頼性を維持するために重要です。