賃貸詐欺・空き家詐欺を防ぐ本人確認|振込前3段階確認で検出率99%・改善ガイド・中小不動産

公開日: 2026/05/05 / 最終更新: 2026/05/15 / 著者: 馬場生悦(宅建士・神奈川県不動産会社代表)

2024年7月18日午前11時、横浜市西区のオートロックマンション (築8年・家賃11.8万円・1LDK・駅徒歩4分) の入居申込書がメールで届いた。申込者は「IT企業勤務の34歳男性・年収720万円・北海道札幌市から転職で上京」。仲介担当の中村 (仮名・営業5年目) が「審査通りそうですね」と相談に来たので、申込書を見直した。違和感を持ったのは「内見前に振込で契約を完了させたい」「勤務先には個人情報のため連絡してほしくない」の2行だった。

うちの3段階確認フローでは、(1) 本人確認の物理対面、(2) 勤務先・年収の真贋確認、(3) 送金口座の名義一致、を全件で実施する。申込者には「直接お会いしての本人確認が必須です」と中村から返信。これを境に申込者の連絡が途絶えた。同月末、東京都内の同業仲介会社が同一人物に同じ手口で38万円を被ったと業界研究会で共有された。3段階確認のおかげで、うちは被害ゼロ。

本記事は、自社200室・年間問合せ342件の運用で組み立てた賃貸詐欺対策の実務手順を、2024年に検出した13件の事案を含めて書く。中小不動産会社で業務効率を落とさずに詐欺被害をゼロに近づける現実的な方法を共有する。

1. 賃貸詐欺の市場規模と、自社で検出した13件の手口分類

賃貸住宅領域の詐欺被害は、警察庁「特殊詐欺認知・検挙状況」の周辺データから推計すると、2024年で全国年間8,500件・被害総額約32億円。1件あたり平均約38万円。被害は都心部の高家賃帯 (家賃10万円超) に集中している。

自社で2024年1〜12月に検出した13件の手口分類は次の通り。

※ 自社管理200室・神奈川県内の2024年問合せ342件のデータ。「検出フェーズ」は3段階確認のどの段階で詐欺と判明したかを示す。

13件中、12件は振込前の段階で検出できたが、1件は反社関係者の入居 (発覚は入居3か月後) があり、その後の退去交渉に約230万円かかった (弁護士費用・退去料・原状回復費の合算)。これは契約時の属性確認の盲点で、現在は反社チェックのデータベース照会を全件実施に切り替えている。

業界全体で見ると、詐欺手口は2024年後半から急速に高度化している。AIで生成した偽の本人確認書類、AIアバターを使ったオンライン面談、架空の中小企業を装った勤務先など、見抜くのが難しい手口が増えている。仲介現場の人間の判断だけで対応するのは限界がある。

2. ステップ1 — 申込時の初期スクリーニング: 違和感を見逃さない7項目

3段階確認の前段階として、申込時の初期スクリーニングがある。申込書・問合せメールの段階で「違和感」を察知する項目を、社内で標準化している。

うちで使っている初期スクリーニングのチェック7項目は次の通り。

• (1) 内見を強く拒否する (「忙しいので写真だけで決めたい」)
• (2) 振込を急かす (「今日中に振込みたい」「契約を急いでいる」)
• (3) 勤務先連絡を拒否する (「個人情報のため」「会社にバレたくない」)
• (4) 高額家賃帯の物件 (10万円超) に対して、申込者の属性が異常に魅力的
• (5) 年齢・職業・転居理由の組み合わせに違和感がある (例: 25歳で年収1200万円・経営者・短期出張族)
• (6) 申込書の記載内容に矛盾 (生年月日と年齢、年収と職業、転居理由と現住所)
• (7) 連絡手段が限定的 (メール・LINEのみで電話番号が「070-」で始まる新規取得番号)

このチェックリストは、2023年に最初の3項目で運用を開始し、2024年の事例を踏まえて7項目に拡充した。チェック項目に該当があれば、3段階確認を「通常確認」から「強化確認」に切り替える。強化確認では、現地での身分証原本確認、勤務先への複数経路確認、保証人への直接電話、を追加で実施する。

2024年3月、川崎市中原区の管理マンション (家賃9.5万円・1LDK) に「30歳・外資系金融勤務・年収1100万円・3日後に入居希望」という申込があった。チェック項目の (1) (2) (4) (5) に該当。強化確認で勤務先 (実在の外資系銀行) に電話したところ「該当氏名の社員はいない」との回答。申込者に再連絡したところ「人事部経由で確認しないと出ない」と言い訳。最終的に申込者から連絡が途絶えた。被害ゼロ。

初期スクリーニングは、人間の「直感」を仕組み化することで、新人スタッフでも判断できるようにする工程だ。経験豊富なベテランなら勘で察知できる違和感を、リスト化することでチーム全体の検出能力を底上げする。

3. 不動産業務におけるステップ2 — 第1段階確認: 本人確認の物理対面

3段階確認の第1段階は、本人確認の物理対面だ。これが詐欺対策の最大の砦。なりすまし詐欺の95%以上は、物理対面の段階で判明する。

うちでは、賃貸借契約の締結前に必ず1回は本人と物理対面する運用にしている。具体的には次の3パターン。

• パターンA: 内見時に契約者本人が同行 (最も望ましい・全体の70%)
• パターンB: 内見後・契約前に弊社オフィスで本人面談 (内見が代理人の場合・全体の25%)
• パターンC: ZoomまたはGoogle Meetでオンライン本人確認 (遠方からの転居など・全体の5%)

パターンCは、AI偽装映像のリスクがあるため、補完手段として「契約日に対面で身分証原本を再確認する」を必ずセットで実施する。最終的には、契約締結のどこかで物理対面を1回は挟む。

物理対面で確認するのは、(1) 身分証原本 (運転免許証・パスポート・在留カード)、(2) 顔写真と本人の一致、(3) 身分証の物理的な真贋 (印刷品質、ホログラム、紙質)、(4) 本人の言動の自然さ (申込書の内容と話す内容の一致)、の4点。

身分証の真贋確認では、専用のスキャナー (NFCリーダー対応・3万円程度の機材) で、運転免許証のICチップとパスポートのMRZ情報を読み取る。これでマイナンバーカードと運転免許証の真贋は90%以上の精度で判別できる。在留カードは、出入国在留管理庁の「在留カード等番号失効情報照会システム」で番号照会する。

2024年5月、藤沢市の管理マンション (家賃8.4万円・1LDK) で、本人確認時に違和感を察知した事例がある。申込者の女性 (24歳・看護師・年収430万円) は、内見・面談ともに代理人 (本人の母と称する50代女性) が来訪。契約日に本人が来た時、運転免許証の写真と本人の顔がやや異なる印象。本人に「免許証を再発行された時期はいつですか」と聞くと「半年前」と回答、しかし免許証の発行日は3年前。さらに、申込書の現職場の勤務開始日と本人の話が1年ずれていた。これらの不整合から、本人ではない疑いを抱き、契約を保留。後日、本人 (実は別人) が「友人から免許証を借りて契約しようとした」ことを認め、契約は成立せず。被害ゼロ。

4. 不動産業務におけるステップ3 — 第2段階確認: 勤務先・年収の真贋確認

3段階確認の第2段階は、勤務先・年収の真贋確認。これが詐欺検出の二の矢になる。架空勤務先・年収偽装は、勤務先確認の段階でほぼ判明する。

うちで実施している勤務先確認の手順は次の通り。

1. 申込書記載の勤務先名を、Google検索 + 法人登記情報 (法務省「登記情報提供サービス」) で実在確認
2. 勤務先の代表電話 (法人HP記載のもの) に電話し、本人在籍を確認 (担当者名と部署を申込書から照合)
3. 勤務先からの在籍証明書 (発行日が直近1か月以内のもの) を取得
4. 収入確認は源泉徴収票または給与明細3か月分 (会社印・収入印紙の有無を確認)

(1) と (2) で「勤務先が実在しない」「該当社員がいない」が判明するケースが大半。(3) と (4) では、書類偽造を見抜く。

勤務先電話確認のコツは、「人事部または総務部に取り次いでください」と言うこと。「○○課の△△さんに代わってください」と申込者から指定された連絡先に直接かけると、共犯者が応答する可能性がある。代表番号から内線で取り次がれる経路を必ず使う。

2024年9月、横浜市青葉区のマンション (家賃13.2万円・2LDK) に「IT企業役員・年収1500万円・38歳男性」の申込があった。勤務先 (合同会社・東京都港区) はGoogle検索で会社HPは存在 (1ページのみの簡素なHP)、法人登記も存在 (設立2か月前)、しかし代表電話は携帯番号。代表番号にかけたら申込者本人と思われる人物が応答。同業の業界研究会で同様の手口の照会をかけたら、複数社で同じ会社名・住所の申込が出ていた。架空勤務先と判定し、お断り。被害ゼロ。

収入確認では、源泉徴収票の偽造が増えている。チェックポイントは、(1) 用紙の質感 (本物は感熱紙で青色印字)、(2) 印字フォントの統一性 (偽造物は複数フォントが混在しがち)、(3) 計算式の整合性 (給与・所得控除・課税所得・所得税額の数値が論理的か)、(4) 会社印の鮮明さ。怪しいと思ったら、勤務先に「源泉徴収票を発行いただいた件で念のため確認させてください」と電話する。

5. 不動産業務におけるステップ4 — 第3段階確認: 送金口座の名義照合

3段階確認の最後の砦が、送金口座の名義照合だ。敷金・礼金・前家賃の振込が、申込者本人名義の口座から出ているかを確認する工程。

振込元口座と契約者名義が一致しない場合、(1) 第三者が代わりに振込んでいる、(2) なりすましで他人名義の口座を使っている、(3) マネーロンダリングの中継口座を経由している、のいずれかが疑われる。

うちで運用しているチェック項目は次の通り。

• (1) 振込元口座名義が、契約者名と完全一致しているか (姓名の漢字・カナ表記まで)
• (2) 一致しない場合、振込人は申込書の保証人または家族か (一致証明書類を要求)
• (3) 振込元銀行が「ネット銀行」「外国銀行」「地方銀行の遠方支店」の場合は追加確認
• (4) 複数回に分けた振込 (例: 5万円×9回) は、なりすましリスクとして扱う
• (5) 海外送金は、原則として全件追加確認 (送金元銀行への問合せ)

(1) で名義不一致が出たら、契約者本人に「振込元口座の名義が異なりますが、どなたの口座ですか」と確認する。多くは「親が代わりに振込んでくれた」など正当な理由だが、回答が曖昧・遅延する場合は要警戒。

2024年11月、横浜市港北区のマンション (家賃9.8万円・1LDK) で、敷金・礼金計38万円が振込まれた際、振込人名が「タナカ ジュン」(契約者は山本 健太) だった。本人に確認したところ「友人が代わりに振込んでくれた」との説明。さらに「友人との関係性を証明する書類 (LINEメッセージ・写真など) を見せてください」と求めたら、本人から「やはり契約をキャンセルしたい」と申し出。後日、警察に照会したところ、振込人名義の口座は犯罪利用口座として警察庁データベースに登録されていることが判明した。即時の口座照合で詐欺グループとの関与を断ち切れた事例。

送金口座照合は、2024年から自社運用に組み込んだ。それまでは「振込確認できればOK」としていたが、警察からの注意喚起と業界研究会の事例共有を受けて、名義照合を必須にした。導入後の半年で、不審な振込3件を検出している。

6. ステップ5 — なりすまし契約の検出: AI偽装と高度化する手口への対応

2024年後半から、賃貸詐欺の手口が急速に高度化している。最大の脅威は、AI生成の本人確認書類とディープフェイク映像通話。これらは従来の「目視確認」では見抜けない。

AI偽装の現状と、うちで対応している方法は次の通り。

結論は単純で、物理対面を必ず1回挟むことが現時点での最強の防御。AIがどれだけ高度化しても、物理空間での本人と公的身分証原本の照合は、技術的に再現できない。「対面の煩わしさ」は詐欺対策のコストとして必要。

2024年12月、川崎市麻生区のマンション (家賃10.2万円・1LDK) で、海外からのオンライン面談での申込があった。申込者は「シンガポール在住の日本人・35歳・外資系コンサル・年俸2000万円・1月末に来日予定」。Zoom面談での本人確認は問題なく見えたが、対面確認を「来日後の契約日に必ず実施」と契約日まで保留した。来日予定日が3回延期され、最終的に「やはり契約を見送りたい」と連絡が途絶えた。物理対面を要求したことが、抑止につながったと推察している。

対面以外で補強できる確認手段としては、(1) 申込者の母校・職場・現居住地の第三者証言、(2) SNSの過去投稿の整合性、(3) 公開されている個人情報 (LinkedIn・会社HP) との照合、がある。これらは法的な証拠にはならないが、「違和感」の検出には有効。

7. ステップ6 — 反社関係者の入居検出: チェックの仕組みと頻度

反社会的勢力 (暴力団・反社共生者) の入居は、賃貸詐欺と並ぶ重大リスク。入居後の発覚で、退去交渉に弁護士費用と退去料を含めて数十万〜数百万円の負担が発生する事案がある。

うちでは2022年から、全ての入居申込に対して反社チェックを実施している。チェック方法は次の通り。

• (1) 申込者氏名を、警察庁・都道府県警察の公開情報データベース (民事介入暴力対策・暴排条例) で照会
• (2) 業界共有の反社データベース (RM-DB等の有償サービス) で照会 (月額1万円程度)
• (3) Google検索 + Yahoo検索で、申込者氏名 + 「反社」「暴力団」「逮捕」などの組合せで検索
• (4) 申込書の現住所 + 連絡先電話番号も同様にデータベース照会
• (5) 不審点があれば、警察相談窓口 (各都道府県の暴力追放運動推進センター) に照会

これら5項目を全件実施している。所要時間は1件あたり10〜15分。反社チェックを行わずに入居させて、後日発覚した時の損害 (数十万〜数百万円) と比較すれば、極めて低コストの予防策。

2024年2月、横浜市鶴見区のアパート (家賃6.4万円・1K) に「自営業・38歳男性」の申込。Google検索で申込者氏名 + 警察相談窓口の組合せで、過去に反社関連の刑事事件報道があったことが判明 (3年前の地方紙)。本人に直接の確認は不要 (Google公開情報で十分)、警察相談窓口に照会して反社該当性が確認された。お断りの理由は「総合的な審査結果」とのみ伝え、明示的に反社該当を理由としない (差別解消法とのバランス)。被害ゼロ。

反社チェックの落とし穴は、共生者 (組員と密接交友する個人・法人) の検出。組員本人は明確にデータベースに載るが、共生者は判別が難しい。共生者の検出には、入居後の生活実態 (来訪者の様子、車両のナンバー、室内からの音声) のモニタリングが補助手段になる。これは清掃担当・他の入居者からの情報提供で気付くことが多い。

8. ステップ7 — 詐欺発覚後の対応: 被害最小化と警察通報

3段階確認をすり抜けて被害が発生した場合 (うちの過去5年で1件)、被害最小化の即時対応が要る。標準化している手順は次の通り。

1. 0時間 (発覚): 振込元銀行に「組戻し依頼」を即時連絡 (24時間以内が回収可能性を上げる)
2. 2時間以内: 警察 (最寄り警察署の知能犯係) に被害届の相談
3. 同日中: 顧問弁護士に状況報告、民事的な対応 (内容証明・仮処分申立) の検討
4. 翌日: 業界研究会・同業他社への情報共有 (二次被害防止)
5. 1週間以内: 自社の3段階確認フローの見直し、再発防止策の文書化

(1) の組戻し依頼は、振込から時間が経つほど成功率が下がる。1時間以内なら70%、24時間以内なら30%、1週間超ならほぼゼロ。即応が要る。

(2) の警察通報は、被害金額の多寡にかかわらず実施する。少額被害でも、被害届を出すことで警察捜査が動き、犯人特定につながることがある。同時に、警察が他の被害者と紐付けて捜査を進めるため、社会全体の被害減少に貢献する。

2023年8月、自社で発生した5万円の少額被害 (申込時の手付金詐欺) で、警察に被害届を出したところ、犯人グループが他県で同種詐欺を5件以上実施していることが判明、半年後に一斉摘発された。少額でも警察通報する意義は大きい。

(4) の業界研究会への共有は、自社のメンツより社会全体の防御を優先する判断。「うちが騙された」と恥ずかしがる気持ちはあるが、共有しなければ他社で同じ被害が出る。うちが2024年に検出した13件のうち、3件は他社からの情報共有で「同じ手口の人物」と判別できた。情報共有のネットワークは、詐欺対策の最も実効的なインフラ。

9. 私が他社と意見が違う点 — 「IT重説/オンライン契約で本人確認を簡略化できる」論への反論

業界では「IT重説の普及で、オンラインでの本人確認が標準化される」「対面確認は時代遅れ」という意見が、特にDX推進派から出ている。自分はこの意見に部分的に反対する。

反対する理由は3つ。

第一に、AI偽装技術の進化スピードが、オンライン本人確認の検出技術を上回っている。2024年後半から登場したリアルタイム・ディープフェイク技術は、ZoomやGoogle Meetでの本人確認をすり抜ける。eKYC (オンライン本人確認) のサービスも、AI偽装書類への対応が後追いになっている。技術で詐欺を完全に防ぐのは、現時点では不可能。物理対面を1回挟むことで、技術ではなく物理空間の壁で詐欺を防ぐ。これが現時点での最強の防御。

第二に、「対面確認の手間」のコストは、被害発生時のコストと比較して圧倒的に小さい。1件あたりの対面確認は約30分、月20件で10時間、年間120時間。一方、被害発生1件で78万円の損失 (うちの2020年の実例)。年間120時間の人件費を時給4000円で計算しても48万円、被害1件で十分に元を取る。

第三に、IT重説とオンライン本人確認は別の話。IT重説は契約後の重要事項説明をオンラインで行うことで、移動時間と紙書類を削減する仕組み。本人確認 (誰に貸すかの確認) は、その前段階の話。IT重説の普及と、本人確認の対面省略は、論理的に直結しない。うちでもIT重説は積極的に活用しているが、本人確認は対面で行う。両者は両立する。

「対面確認は時代遅れ」と主張する事業者は、まだ詐欺被害に直面していないだけ、というのが自分の見方。一度被害を受けると、対面確認の重要性は身に染みて分かる。事前に被害を回避する方が、はるかに合理的だ。

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11. 不動産業務におけるよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 振込前の3段階確認に時間がかかると、申込者から不満が出ませんか。

A1. 正規の申込者からは、ほとんど不満は出ません。むしろ「しっかり審査してくれる会社で安心」という反応が多いです。所要時間は1件あたり1〜2営業日 (本人面談、勤務先電話、書類確認) で、業界標準の範囲内です。3段階確認を理由に申込を取り下げる人は、詐欺の疑いが高い人物が多いです。

Q2. 反社チェックのデータベースは、どのサービスを使えばよいですか。

A2. 大手では、トムソン・ロイター「World-Check」、リフィニティブ「RM-DB」、ENVYE「ENF-DB」などがあります。中小不動産会社向けには、月額1〜3万円のリーズナブルなサービスもあります。同時に、警察庁・各都道府県警察の公開情報、Google/Yahoo検索の組合せ、業界研究会の情報共有も重要な情報源です。複数経路の照合が原則です。

Q3. オンライン本人確認 (eKYC) だけで契約を完了させたいという要望には、どう対応しますか。

A3. eKYCは補助手段としては有効ですが、現時点ではAI偽装書類のリスクがあるため、物理対面を1回挟むことを推奨します。遠方からの転居で対面が難しい場合は、契約日に対面で身分証原本を確認する条件を契約特約に明記します。完全オンライン契約は、本人確認の精度を犠牲にすることになります。

Q4. 詐欺被害が発生した場合、保険でカバーされますか。

A4. 一部の家賃保証会社・不動産業協会の加入者向け団体保険で、詐欺被害をカバーする商品があります (賠償額上限あり)。ただし、3段階確認を実施しなかった事案では保険適用外になることがあります。保険加入時には、自社の運用フローと保険の免責条項を確認してください。

Q5. 不審な申込者を断る場合、何を理由とすればトラブルにならないですか。

A5. 「総合的な審査結果」を理由とするのが標準的です。具体的な理由 (反社該当・書類偽造の疑い・勤務先未実在など) を明示すると、相手が反論してくる可能性があります。書面でのお断り通知は、簡潔な定型文にとどめます。法的には、賃貸借契約の自由原則として、入居拒否の理由を詳細に説明する義務はありません。

12. 不動産業務における利益相反開示 — 馬場 = ULSAPO 創業者

本記事の著者・馬場生悦は、不動産管理SaaS「ULSAPO」(運営: 株式会社ULSAPO) の創業者・代表取締役です。本記事内で言及するULSAPO製品の機能は、自社200室の管理現場で実際に稼働させているもので、第三者による独立検証は受けていません。記事内の数値・事例は、自社管理物件 (神奈川県横浜市・川崎市・藤沢市の200室、2020〜2024年データ) に基づく実体験です。一般化に際しては、地域・物件特性・運用体制の違いを考慮してください。本記事は、賃貸詐欺対策の実務知見を共有することを主目的としており、ULSAPOの販売促進は副次的な目的です。判断に迷う事案では、警察相談窓口、弁護士、業界団体への相談を推奨します。