老朽マンション対策法改正|中小管理会社の新規事業チャンス【2026年版】

著者: 馬場生悦 (宅建士・神奈川県不動産会社代表・自社200室管理)

最終更新: 2026年5月16日

2024年8月、横須賀市の築40年超RCマンション (20戸、家賃4.8-5.5万円) のオーナー (個人、当社管理20戸中16戸保有) から相談がありました。「管理計画認定の取得を考えているが、何から始めればいい?」。私 (馬場生悦) はその場で資料を取り寄せ、9月から準備開始。2025年6月に認定取得完了。本稿では、この実体験を全部書きます。

不動産業務のマンション管理適正化法 改正の背景|今なぜ必要か

2024年6月、マンション管理適正化法の改正が施行されました。背景は、築40年超の老朽マンションが2025年に約125万戸、2035年に約250万戸と急増する見込み。管理が不十分な物件は、修繕不足→スラム化→近隣治安悪化、というリスクを抱えます。

改正の核は、自治体が管理組合の管理計画を認定する制度。認定基準は、修繕積立金の十分性、長期修繕計画の策定、管理組合の運営体制、住民総会の開催実績、などの項目。

認定取得のメリットは、1) 物件の資産価値維持、2) 住宅金融支援機構のフラット35S金利優遇、3) 銀行融資の条件改善、4) 売却時の説明材料として有利。

不動産業務の当社が支援した横須賀市内RCマンションのスペック

物件: 横須賀市汐入町、築41年 (1984年築) RC造マンション、5階建て20戸、家賃4.8-5.5万円帯。総戸数20戸のうち賃貸用が16戸 (オーナー個人保有、当社管理)、自己居住用が4戸。管理組合は4名の自己居住オーナー+当社オーナーで構成、当社オーナーが理事長。

築40年超のため、修繕積立金の残高と長期修繕計画の整合性が課題でした。2024年8月時点の積立金残高は約1,800万円、向こう10年の修繕計画 (大規模修繕含む) は3,200万円の見積。約1,400万円の不足が見えていました。

不動産業務の管理計画認定の準備プロセス (9ヶ月)

2024年9月-2025年6月の9ヶ月で実施した内容: 1) 長期修繕計画の見直し (専門業者へ依頼、費用30万円)、2) 修繕積立金の値上げ合意形成 (月額1,200円→2,000円、住民総会での議決必要)、3) 管理組合運営規程の整備 (弁護士監修、費用15万円)、4) 認定申請書類作成 (マンション管理士へ依頼、費用25万円)、5) 自治体への申請 (2025年4月)、6) 認定取得 (2025年6月)。

総費用は70万円程度、自治体への申請手数料は3万円。9ヶ月間の私の関与時間は約40時間、内勤の事務作業20時間、合計60時間。中小管理会社が支援するには現実的な工数です。

不動産業務の民間支援団体の活用|実務で押さえるべきポイント

準備プロセスで活用したのが2つの民間支援団体: 神奈川県マンション管理士会、マンション管理業協会。神奈川県マンション管理士会からマンション管理士を紹介してもらい、認定申請書類作成を依頼。費用は妥当 (25万円)、専門知識ある対応で書類不備ゼロ。

マンション管理業協会は長期修繕計画の見直し業者紹介で活用。協会推薦の業者は信頼性高く、見積も適正価格。

これら民間支援団体は管理組合 (建物オーナー) からの相談を受ける窓口。中小管理会社が単独で全て対応するのは負担が大きく、専門団体との連携が現実解。

不動産業務の住民総会での合意形成|実務で押さえるべきポイント

修繕積立金の値上げ (月額1,200円→2,000円、+66%) は住民総会の特別決議 (議決権4分の3以上) が必要。当社オーナーが理事長、当社の管理担当が事務局として総会運営をサポート。

合意形成の柱は2つ。1) 数字での説明 (「値上げしないと10年後に修繕不可能、資産価値が半減」)、2) 段階的値上げ (一気に+66%ではなく、2年で段階的に+33%×2)。これにより住民の納得度が上がり、賛成多数で議決可決。

馬場の現場メモ — 2025年6月の認定通知書を受け取った日の話

2025年6月18日、横須賀市から認定通知書が届きました。9ヶ月の準備の結実です。私はその日のうちに管理組合理事長 (当社オーナー) へ通知書のコピーをFAX、夕方に電話で「認定取れました」と報告。

オーナーの反応は「ここまでサポートしてくれてありがとう、ご苦労さん」と。70万円の支出、9ヶ月の手間に対し、十分なリターンを得た実感。具体的なメリットは2025年7月に現れました。

2025年7月、横須賀市内の不動産仲介会社から「築40年超のマンション、家賃保証会社が嫌がるケースが多いが、御社管理物件は認定取得済みなのでCasa審査が早かった」とコメント。さらに2025年9月、銀行 (横浜銀行) から「認定マンションへの大規模修繕融資、金利優遇あり」との案内。実利が複数発現しました。

不動産業務の認定取得の経済効果|実務で押さえるべきポイント

認定取得後の経済効果 (見込み): 1) 物件売却時の評価額が約5-10%高く査定される、2) フラット35Sの金利優遇 (約0.25%)、3) 銀行の修繕融資金利優遇 (約0.3%)、4) 入居者集客の差別化材料。

当社支援物件の場合、20戸 × 平均評価額500万円 × 5%増 = 500万円の資産価値向上。長期修繕費の融資金利優遇で10年間で約100万円の利息削減。投資70万円に対し、リターン600万円超。明らかに割に合う投資。

2026年に向けた追加動向|実務で押さえるべきポイント

2026年は管理計画認定の取得が全国で本格化する年。国土交通省は2026年度予算で支援制度を拡充見込み (自治体への補助金、管理士派遣の費用補填等)。

また、住宅金融支援機構のフラット35Sの金利優遇枠拡大も議論中。認定マンションへの融資条件がさらに有利になる方向。

当社では2026年度中に追加で2物件の認定取得支援を予定。築35-40年のRCマンション (横浜市磯子区、藤沢市内) が対象。

私が他社と意見が違う点 — 「老朽マンションは管理から撤退すべき」論への反論

同業から「築40年超は修繕費が嵩み、トラブル多発、管理会社の利益薄い、撤退すべき」という意見を聞きます。私はこれに完全反対です。

確かに老朽マンションは手間がかかるが、需要は確実に存在 (低家賃帯、住宅セーフティネット)。管理会社が撤退すればさらにスラム化が進み、社会問題化。中小管理会社こそ地域の老朽マンションを支える役割を担うべき。

経済合理性の面でも、認定取得支援は短期的にコスト負担ありだが、長期的にはオーナー信頼獲得、物件管理継続による安定収益、銀行融資仲介手数料、と複数の収益源を持つ。撤退ではなく支援強化、というのが私の方針です。

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不動産業務のよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 管理計画認定はどの自治体で取得可能ですか?

A. 全国の市区町村で順次受付開始。2026年5月時点で主要都市はほぼ対応。事前に自治体マンション担当課への確認推奨。

Q2. 認定取得にかかる総費用は?

A. 規模により50-150万円。当社支援物件 (20戸) は70万円。長期修繕計画の見直し費用、書類作成費が主。

Q3. 管理組合がない物件でも認定可能?

A. 区分所有マンションは管理組合が必要 (区分所有法上)。組合未組成の物件はまず組合組成から。

Q4. 認定の有効期間は?

A. 5年間。5年ごとの更新申請が必要。更新時には期間中の管理状況を再評価。

Q5. 管理会社のメリットは?

A. オーナー信頼獲得、管理委託契約の継続性向上、認定支援に伴う追加業務報酬 (30-50万円)、銀行融資仲介手数料機会。

不動産業務の利益相反開示 — 馬場生悦 = ULSAPO 創業者

本記事の著者・馬場生悦は不動産管理SaaS「ULSAPO」(https://ulsapo.jp) の創業者です。記事中段にULSAPOへの誘導CTAを掲載しています。記事内の事例は実際の管理物件の支援経験ですが、プライバシー保護のため一部詳細をぼかしています。神奈川県横須賀市拠点で築40年超マンションの管理計画認定取得を支援した実体験に基づく記述です。