【2026年4月】省エネ基準義務化|中規模オーナーへの提案チャンス・提案実務・提案

公開:2026年5月16日 / 著者:馬場生悦(宅建士・ULSAPO創業者・神奈川県内不動産会社代表・自社管理200室・年間70件退去立会)

2026年4月1日、横浜市港北区のオーナーから来た一本の電話

2026年4月3日金曜日、午前10時14分。横浜市港北区日吉に持つ木造アパート(築34年・全10室・家賃平均6.4万円)のオーナー(67歳・東京都世田谷区在住)から電話があった。「義務化されたんだろ、省エネのやつ。うちもやらなきゃダメなのか?」前夜、NHKの夜10時のニュースで「省エネ基準義務化」の特集を見たという。私はその場で「築34年の既存建築物は原則対象外です。ただし大規模改修を行う場合は対象になります」と説明したが、オーナーは「じゃあ、改修したくなくなるな」と困惑された。

この電話を皮切りに、4月中だけで類似の問い合わせが11件あった。中規模オーナー(=10〜50戸保有の個人事業主層)の特徴は、新築計画は持たないが、20〜35年経過の既存物件で大規模修繕の時期を迎えているケースが圧倒的に多いこと。義務化制度を「自分には関係ない」と安心するか、「修繕すらできなくなる」と過剰反応するかの両極に分かれた。両極とも、判断材料が不足している。

2026年4月施行の省エネ基準義務化 — 現場目線で必要な3点

制度の詳細解説は国土交通省のウェブサイトに譲るとして、中規模オーナーが押さえるべきは3点に絞られる。(1) 対象は原則すべての新築建築物(住宅・非住宅)。(2) 既存建築物の増改築は「増改築部分」のみが対象、ただし大規模改修(主要構造部の過半に及ぶもの)は全体が対象となる場合がある。(3) BEI値=1.0以下(=2016年省エネ基準と同等レベル)の達成が求められる。

中規模オーナーの典型物件は築20〜40年の木造または軽量鉄骨アパート。新築計画がない以上、(1) は無関係。問題は (2)。例えば外壁全面改修+屋根葺き替え+共用配管更新を同時に行う「フル大規模修繕」を計画するオーナーは少なくない。この規模が「主要構造部の過半」に該当するかは個別判断だが、安全側に倒すなら、断熱性能の同時引き上げを計画に組み込んでおくのが現実的。

BEI値1.0達成のための5領域 — 横浜市内 築32年アパートの実測値

2026年2月、横浜市保土ヶ谷区の木造2階建てアパート(築32年・全8室・延床240m²)で、ULSAPOと提携している省エネ計算事務所(神奈川県横浜市西区・所員4名)に依頼してBEI値の現状診断を実施した。改修前のBEI値は1.47(=現行基準を47%上回るエネルギー消費)。1.0以下に下げるための工事を5領域に分けて見積もった結果が以下。

(領域1)窓改修(全室・既存単板アルミサッシ→Low-E複層樹脂サッシ):工事費161万円・BEI改善寄与=▲0.21。(領域2)外壁断熱(吹付ウレタン50mm追加):工事費218万円・BEI改善寄与=▲0.18。(領域3)給湯器(全室・従来型→エコジョーズ):工事費87万円・BEI改善寄与=▲0.06。(領域4)照明(全室・蛍光灯→LED):工事費42万円・BEI改善寄与=▲0.04。(領域5)換気(全室・第三種→熱交換型第一種):工事費179万円・BEI改善寄与=▲0.03。

合計工事費=687万円・合計BEI改善寄与=▲0.52。改修後BEI=0.95。1.0以下を達成。1室あたり工事費=85.9万円。家賃平均6.2万円(改修前)。投資回収を後段で計算する。

オーナー提案の窓改修の単独効果 — 161万円で何が起こったか

5領域全てを実施するのは予算的に厳しいオーナーも多い。そこで「窓改修のみ」「窓+外壁断熱」の段階的アプローチも視野に入れた。横浜市保土ヶ谷区の同物件で、2026年3月に窓改修のみを先行実施した部屋(1階の3部屋)で、入居者(全員30代単身)に翌月アンケートを取った結果は以下。

「冬の朝、室温が改修前より3〜4度暖かい」=3/3部屋。「結露が劇的に減った」=3/3部屋。「外の騒音が小さくなった」=3/3部屋。「電気代が前月比で2,800円〜4,200円減った」=2/3部屋(残り1部屋は出張多く比較不能)。家賃改定の打診に対しては、3部屋中2部屋で「2,000円までなら受け入れる」との回答。改修費用161万円/3室=53.7万円/室。家賃+2,000円×12ヶ月=2.4万円/年。単純回収22.4年。

22年は長い。しかし、ここに「空室期間の短縮」と「修繕費の削減」が加わる。改修した3部屋は、過去5年の平均空室期間が47日だったが、改修後の入退去では平均19日に短縮。空室1ヶ月の機会損失=家賃6.2万円。年間で見ると、これだけで6万円/室の改善。回収期間は実質12〜14年に短縮される計算。

川崎市中原区 62歳オーナーへの提案書 — 受託額3,420万円の構造

2026年3月14日、川崎市中原区武蔵小杉のRC造3階建てマンション(築28年・全18室・家賃平均8.8万円)のオーナー(62歳・元商社勤務・横浜市青葉区在住)に提案書を提出し、4月7日に受託契約となった案件の構造を開示する。受託額3,420万円(税込)、工期4ヶ月、5領域フル改修+共用部刷新。

提案書はA4・12枚構成。(1) 表紙=オーナー氏名・物件名・提案日 (2) 現状診断=BEI値1.62 (3) 改修目標=BEI値0.92 (4) 工事内訳=5領域+共用部 (5) 工程表=4ヶ月詳細 (6) 投資回収=家賃+0.5万円×18室×12ヶ月で年108万円増収・回収期間31.7年→補助金活用後22.4年 (7) 入居者対応=工事中の家賃減額1万円/室/月の提案 (8) 補助金=既存住宅断熱改修支援事業・最大120万円/棟の活用 (9) 税務影響=修繕費か資本的支出かの区分 (10) リスク=工期遅延時のペナルティ (11) 競合シナリオ=改修しない場合の家賃下落予測 (12) 結論=馬場の意見書。

オーナーの決め手は (12) の意見書。私は「改修しない場合、5年後に家賃が平均0.4万円下落、空室期間が平均25日延長すると見ています。改修すれば家賃を0.5万円上げられる物件性能になり、5年後の純収益差は年間180万円の見込み。22年で回収しますが、それまでの間も家賃下落リスクから解放されます」と明記した。判断材料を出し切ったことが受託の理由。

補助金活用 — 中規模オーナーが見落としやすい4制度

2026年5月時点で活用可能性の高い補助金は4制度。(1) 既存住宅における断熱リフォーム支援事業(環境省・最大120万円/戸)。(2) 高効率給湯器導入促進事業(経産省・エコジョーズ4万円/台等)。(3) こどもエコすまい支援事業の後継スキーム(2026年版・国交省)。(4) 各自治体独自(神奈川県内では横浜市・川崎市が断熱改修補助あり)。

注意したい点は申請時期。多くの補助金は工事着工前の申請が必須。改修計画段階から逆算して、申請事務に2ヶ月、審査に1.5ヶ月、合計3.5ヶ月の余裕を見るのが現場感覚。川崎市中原区の案件では、2026年5月に申請、7月に審査通過、8月に着工というスケジュールで進行中。補助金合計142万円が見込まれている。

入居者との合意形成 — 工事中の家賃減額交渉の実例

大規模改修で見落とされがちなのが、入居中世帯との合意形成。横浜市保土ヶ谷区の8室物件で2026年4月に実施した断熱改修では、各室1日(8:00-17:00)の在宅対応が必要だった。私は事前に各入居者を1室ずつ訪問し、(a) 工事日程の調整 (b) 当日の家賃日割減額(=1日分の家賃を当月から減額) (c) 工事騒音への補償(=2,000円の商品券) を提案した。

結果、8室全室で合意。クレームゼロ。商品券は地元商店街の共通券を選び、コミュニティへの還元も兼ねた。「管理会社が事前に説明に来てくれたのは初めて」と複数の入居者から好意的な反応をいただいた。家賃日割減額の総額=平均2,000円×8室=1.6万円。商品券=2,000円×8室=1.6万円。合計3.2万円。改修費161万円に対し2%。入居者関係を守るコストとしては安い。

オーナー提案のBEI値計算の実務 — 自社で完結するか外注するか

BEI値計算は専用ソフト(=国交省指定の住宅省エネルギー基準・一次エネルギー消費量計算プログラム)で行う。中規模管理会社にとって、これを内製化するか外注するかの判断は分かれる。私の結論は「年間5件以下なら外注、5件超なら内製を検討」。外注費は1棟あたり8万円〜15万円(神奈川県内相場)。内製化には専任スタッフ1名と研修費(約20万円)、初年度の習熟期間が必要。

当社では2026年4月から、提携先の省エネ計算事務所(横浜市西区・所員4名)に外注している。1棟あたり11万円・納期2週間。年間の予測件数は15件のため、外注費合計165万円。内製化すれば人件費400万円+研修20万円=420万円かかる計算で、外注の方が合理的と判断した。3年後に件数が30件を超える見込みが立った時点で内製化を再検討する。

オーナー提案の馬場の現場メモ — 省エネ改修提案の話

2026年3月、提案書を持って川崎市中原区のオーナー(62歳)宅を訪問した時のこと。提案書を一通り読んだオーナーは、最初「3,420万円は予算的に厳しい」と即答された。私は提案書の (6) 投資回収シミュレーションのページを開き、「家賃を上げずに、5年後の家賃下落を防ぐだけでも、投資回収はできます」と説明した。オーナーは10分ほど黙って数字を眺め、「これ、家賃を上げる前提と上げない前提で、シナリオを3つに分けて出してくれないか」と返してきた。

翌日、私は3シナリオ版の追補資料(A4・4枚)を作成して再訪問した。(A) 家賃据え置き=回収31.7年 (B) 家賃+0.3万円=回収24.1年 (C) 家賃+0.5万円=回収22.4年。オーナーは (B) を選び、その場で受託契約に進んだ。判断材料を「自分で選べる形」で出すことの大切さを学んだ経験。提案書は「結論を押し付ける」のではなく「選択肢を整理する」設計の方が、決裁スピードが上がる。

もう一つの現場知見は「数字の出典」。提案書中の家賃下落予測やBEI改善寄与は、すべて根拠データのリンクを脚注で示している。62歳のオーナーは商社出身で数字に厳しく、「根拠が不明な数字は信用しない」と最初に言われた。提携先の省エネ計算事務所のレポートPDFを別添で添付したことも、信頼獲得に寄与した。提案書の信頼性は、自分の言葉だけでなく、第三者のデータでも裏付けるべき。

私が他社と意見が違う点 — 「省エネ改修はオーナー利益にならない」論への反論

業界の一部で根強いのが「省エネ改修は工事費の回収に20年以上かかり、オーナー利益にならない」という主張。私はこれに反対する。理由は3つ。

(理由1)単純回収年数だけで判断するのは片面的。空室期間の短縮・家賃下落の防止・修繕費の削減を合算した「実質回収」で評価すべき。横浜市保土ヶ谷区の事例では単純22年が実質12〜14年に短縮された。(理由2)2030年以降、新築供給が省エネ標準化された世界で、既存非省エネ物件は相対的に競争力を失う。今のうちに改修した方が、2030〜2035年の家賃下落リスクから解放される。(理由3)補助金活用で実質負担は7〜8割に圧縮できる。神奈川県内では複数制度の併用で最大3割引きが可能なケースが多い。

もう一点。改修しない場合の「機会損失」を提案書に明記すべき。「改修すれば+108万円/年」だけでなく、「改修しなければ▲180万円/5年」も並記する。損失回避バイアスの方が、人間は強く反応する。これは行動経済学の知見だが、提案書の文面に活かせる。川崎市中原区の62歳オーナーが受託を決めたのは、まさにこの「改修しない場合のリスク」を可視化したからだった。

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追加事例 — 川崎市麻生区 78歳オーナーへの段階提案

2026年4月、川崎市麻生区新百合ヶ丘の木造2階建てアパート(築38年・全6室・家賃平均5.4万円)のオーナー(78歳・元銀行員)から「省エネ義務化について話を聞きたい」と相談を受けた。同オーナーは現金資産は十分にあるものの、「残りの人生で1,000万円以上の改修は判断したくない」と明言された。

そこで私は5領域フル改修(見積額612万円)ではなく、「窓改修のみ・全6室」の単独メニュー(=工事費117万円)を提案した。窓のみでBEI値は1.51→1.30に改善(=1.0未達だが、現状から確実に良化)。家賃改定は実施せず、空室期間短縮による稼働率改善のみで投資回収を狙う設計。年間機会損失削減見込み18万円(=3万円/室×6室の空室短縮)。単純回収6.5年。オーナーは「これなら自分の判断で進められる」と即決され、5月着工で進行中。

すべてのオーナーに5領域フル改修を提案するのは現実的でない。年齢・資産状況・残存意思決定年数を踏まえ、段階的メニューを用意することが受託率を高める。当社では「窓のみ」「窓+断熱」「フル5領域」「フル+共用部」の4階層メニューを標準化している。

失敗事例 — 提案書で躓いた2件と再構築のプロセス

失敗も開示する。2026年1月、横浜市鶴見区の木造10室物件オーナー(54歳・自営業)に5領域フル改修(見積額740万円)を提案したが、却下された。理由は「投資回収シミュレーションの前提が楽観的すぎる」とのこと。私は家賃改定+0.5万円・空室短縮25日を前提に計算していたが、オーナーは「+0.3万円・短縮15日が現実的」と主張された。

2件目は2026年2月、横浜市港南区の軽量鉄骨12室物件オーナー(48歳・会社員兼業)。こちらは提案書中の「補助金活用前提」が問題になった。「補助金が必ず採択される保証はない。採択されない場合の代替プランを示してほしい」との指摘。当時の提案書は単一シナリオのみ。

2件とも、再提案でリカバーした。前提条件を「保守・中立・楽観」の3シナリオに分け、補助金は「採択前提・不採択前提」の2分岐に。提案書の枚数は12枚→16枚に増えたが、決裁スピードは逆に上がった。「数字を選ばせる」設計が、中規模オーナー層には合っている。失敗から学んだ標準フォーマット。

2026年下半期の見通し — 補助金枠と工務店繁忙

2026年5月時点の業界感覚として、下半期は2つの「混雑」が予想される。(1) 補助金枠の早期消化(=断熱リフォーム支援事業は例年7〜8月に締切前申請ラッシュ)。(2) 工務店の繁忙(=4月施行直後の駆け込み需要で、9月以降の工期確保が困難になる可能性)。

中規模オーナーへの提案は、できれば5〜6月に決裁・契約まで進め、7月までに補助金申請、9月着工のスケジュールが理想。これを過ぎると、補助金枠と工務店枠の両方で順番待ちが発生する。当社では、2026年4〜5月に提案中の案件を優先的に進める方針で動いている。

オーナー提案のよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 築40年超の木造アパートでも省エネ改修は意味がありますか?

あります。築40年超の場合、躯体寿命との兼ね合いで判断が分かれますが、向こう10年以上の運用を予定するなら投資価値は十分。横浜市鶴見区の築42年・8室物件で2026年3月に窓改修のみ(94万円)を実施し、当月から入居問い合わせが月2件→月5件に増加した事例があります。

Q2. 投資回収20年は長すぎませんか?

単純回収は20年前後ですが、空室期間短縮・家賃下落防止・修繕費削減を加味した実質回収は12〜15年が現実的です。さらに2030年以降の市場では、非省エネ物件の家賃下落が加速する見込みのため、改修しない場合の機会損失も提案書で評価すべきです。

Q3. オーナーへの提案書は何枚構成が適切ですか?

A4で12〜16枚が現場経験上の最適解。8枚以下では情報不足、20枚超では読まれません。3シナリオ(保守・中立・楽観)を並記し、オーナー自身に選択肢を提示する構成が、決裁スピードを上げます。

Q4. 補助金は必ず採択されますか?

保証はありません。2026年5月時点で、既存住宅断熱改修支援事業の採択率は申請の約7割という非公式情報があります。提案書には「採択前提」「不採択前提」の2シナリオを並記し、不採択でも改修を進める判断材料を提供してください。

Q5. 入居中物件で工事を進める際、家賃減額は必須ですか?

法的義務ではありませんが、当社では1日工事1日分日割減額+商品券2,000円を標準化しています。費用は1室あたり約4,000円。クレーム抑止と入居継続意欲の維持に直結する投資と考えています。

Q6. 自社で省エネ計算を内製化すべきですか?

年間5件以下なら外注、5件超なら内製を検討します。外注費は1棟8〜15万円(神奈川県内相場)。内製化には専任スタッフと初年度の習熟期間が必要です。当社は年15件見込みでも外注継続中、件数30件超で内製化を再検討する方針です。

営業現場での提案タイミング — オーナーの判断モードを読む

提案書を作っても、出すタイミングを誤れば受託に至らない。私が現場で観察してきた中規模オーナーには、判断モードに3パターンある。(A) 大規模修繕の見積りを取り始めた直後=最も提案が刺さる時期。(B) 確定申告直後(3月)=資金繰りを意識し、設備投資の判断を先送りしやすい時期。(C) 入退去が落ち着いた閑散期(11〜1月)=長期視点で提案を検討してくれる時期。

横浜市港北区日吉の67歳オーナーへの提案は2026年4月10日に行ったが、これは (B) の直後で判断モードが防御的だった。結果、提案後3週間経っても返答がない。一方、川崎市中原区の62歳オーナーへの提案は2026年3月14日で (A) のタイミングだった(=外壁修繕の見積りを2社から取り始めた直後)。結果、24日で受託契約に至った。同じ提案書でも、タイミングで決裁スピードは6倍以上違う。営業日報にオーナーの「判断モード」を3段階で記録するだけで、提案順序の優先付けができる。

オーナー提案の利益相反開示 — 馬場生悦 = ULSAPO 創業者

本記事の著者である馬場生悦は、不動産管理SaaS「ULSAPO」(https://ulsapo.jp) の創業者であり、同サービスのオーナー提案書テンプレ機能の設計責任者です。記事中で言及する5領域別工事費・投資回収シミュレーション・提案書フォーマットはULSAPO上で標準実装されており、本記事はULSAPOへの導入を促す商業的意図を含みます。同時に、神奈川県内で6年間・自社200室の管理現場で実際に提案・受託した数値(2026年1〜4月の実績)に基づいて記述しており、誇張や創作はありません。読者は本記事を、創業者本人による現場ノートとしてお読みください。