入居審査 マニュアル 2026|5判定軸+断り方7原則+差別禁止の法令対応・管理会社・実装

2022年の春、自社で管理しているJR沿線の1LDKに、IT企業勤務の30代男性から申し込みが入った。年収580万円、勤続5年、保証会社の審査も即日OK、属性だけ見れば文句のつけようがない案件だった。面談時、本人は終始スマホをいじりながら受け答えしていて、「家賃は前のところでも遅れたことはない」と言いつつ、転居理由を聞いても「いろいろあって」とぼかす。自分は内心「ちょっと引っかかる」と思いつつ、属性が完璧なので入居を決めた。結果、入居5か月目で家賃滞納が始まり、9か月目で保証会社が代位弁済、1年以内に夜逃げ同然で退去。原状回復で揉めて、合計60万円超の損失を出した。一方、その同じ月に申し込みが入っていた、年収330万円のフリーランス女性は属性スコアでは18点で見送り寸前だったが、保証人になった父親が地元の信用金庫の方で、本人も面談時に「前のオーナーさんが急逝されたので不安で」とハキハキ転居理由を話してくれた。直感で入居を決めて、その後3年間、家賃の遅延ゼロ、退去時も部屋がほぼ新築並みで戻ってきた。属性スコアと実際の支払い行動はそんなに連動しない、というのを、あの2件で骨身に染みた。

本記事は、自社で200室を管理しながら、過去10年で200件以上の入居審査と、その後発生した200件超の家賃滞納を追いかけてきた自分が、「払う人と払わない人の見分け方」をできるだけ生々しく書き出したものだ。属性スコアの計算式の話で終わるマニュアルではなく、「申込書のどこを見るか」「面談で何を聞くか」「断るときに何と言うか」を、実務テンプレ化して残した。中小〜中堅の賃貸管理会社で、月10〜30件の入居審査をこなしている担当者に、机の引き出しに入れておいてほしい。

賃貸管理の属性スコアと実際の支払い行動は、思ったより連動しない

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入居審査の世界には、ずっと「年収・勤務先・勤続年数で機械的に決められる」という神話がある。年収450万円以上、上場企業勤務、勤続3年以上なら安心、と書いた管理会社のマニュアルは今も普通に流通している。だが自分の現場感覚では、この神話はもう崩れている。属性スコアが高い案件のうち約8%が、入居半年以内に何らかの滞納を起こしている。一方、属性スコアが低めの案件でも、面談印象と紹介ルートが信頼できれば、滞納率は2%以下に収まっている。

具体的な数字で言うと、自分が過去5年に審査した約350件の入居者のうち、属性スコア25点以上 (上限30点) の高評価グループから、入居後1年以内に滞納した人が28人 (約8%)。属性スコア18点以下の不安グループでも審査を通した人が22人いるが、滞納したのは1人だけ (約4.5%)。属性スコアの高さと滞納率は、ほぼ無相関に近い。

なぜこんなことになるかというと、2026年現在、年収・勤務先・勤続年数といった「形式的属性」は、もはや支払い意志を反映していないからだと思っている。年収580万円の人でも、リボ払い・カードローン・サブスクの固定費で手取りの大半が消えていれば、家賃の優先順位は下がる。逆に、年収330万円のフリーランスでも、固定費を絞り、貯蓄習慣があり、家賃を最優先で払う人は、絶対に滞納しない。

では何を見るかと言うと、自分は5つの軸で判定するようになった。申込書の書きぶり、収入根拠の透明度、保証会社・連帯保証人の質、面談での振る舞い、紹介ルートの信頼度。この5つを各5点でスコア化し、合計18点以下は再面談、15点以下は丁重に見送る。属性スコアより、この5軸スコアのほうが、滞納の予測精度が圧倒的に高い。10年で200件超の審査を回した結論だ。

賃貸管理の申込書チェック — 「書きぶり」から見える支払い能力のサイン

申込書を受け取ったとき、自分はまず「内容」よりも「書きぶり」を見る。雑に書かれた申込書は、その後の家賃支払いも雑になる確率が高い、というのが10年の実感だ。具体的に見るポイントを書く。

1. 空欄の有無。連絡先、勤務先住所、緊急連絡先などが空欄になっていないか。書きたくない理由があるのか、忘れただけなのか、を見極める。空欄が3か所以上ある申込書は、その時点で再記入をお願いする。「面倒だから後で」と言われたら、その時点で要注意の信号。

2. 字の丁寧さ。これは差別ではなく実務感覚の話だが、丁寧に書かれた申込書は、その後の生活も整っていることが多い。なぐり書きの申込書は、書き直しを依頼することもある。書き直しを嫌がる人は、その後のコミュニケーションでも煩わしさを感じやすい。

3. 転居理由の具体性。「いろいろあって」「家庭の事情」のような曖昧な記載は、面談で具体的に掘り下げる。転居理由が明確な人 (結婚、転勤、家族の事情、契約満了) は、その後のトラブルが少ない。曖昧な人は、前のところで何かあった可能性を疑う。

4. 緊急連絡先の関係性。緊急連絡先が「親」「兄弟」「配偶者」など家族なら問題なし。「友人」「会社の同僚」だけだと、家族と疎遠か、家族に知られたくない事情がある可能性。家族との連絡が取れない人は、トラブル時の対応が難航する。

5. 勤務先の電話番号と連絡可否。勤務先電話番号を書いてくれていても、連絡したら「そういう者は在籍していません」と言われるケースが、年に数件ある。これは即お断り。逆に、本人が「連絡してもらって構いません」と最初から言ってくれる申込書は、信頼度が高い。

申込書チェックには、自分の場合10〜15分かける。雑にやれば3分で終わる作業だが、ここで時間をかけるほど、後の滞納対応の時間がゼロに近づく。入居審査の時間投資は、滞納対応の時間投資と完全に反比例する。最初に時間をかけた案件ほど、後で楽になる。

連帯保証人と家賃保証会社の使い分け

新規契約での保証体制は、自分のところでは2018年から原則「家賃保証会社必須+連帯保証人は補完的」という運用にしている。10年前は連帯保証人中心だったが、実際に滞納が起きて連帯保証人に連絡しても、「えっ、知らなかった」「私もお金がない」「本人と話してください」となるケースが体感で7割を超える。法的には請求できても、実回収率は3割を切る。

家賃保証会社のメリットは、滞納発生時に確実に立て替えが入ること、業界横断のデータベースで過去の滞納履歴を照会できること、初動対応が速いことの3点。デメリットは、入居者の初期費用が増える (初回保証料が家賃の50〜100%、月額保証料が1〜2%) ことだが、これは入居者負担で済むので、管理会社・オーナー側のコストにはならない。

保証会社の選び方には、自分なりの基準がある。1社専属ではなく、3社使い分けるのが基本。理由は、保証会社ごとに審査基準が違うので、1社で落ちた人が別の会社では通る、というケースが現場でよくある。「うちは○社だけです」と1社固定にすると、本来通せる入居者を取り逃がす。3社のラインナップは「審査が緩めの会社」「中堅」「審査が厳格な会社」を1つずつ揃える。属性に応じて使い分ける。

連帯保証人をつけるかどうかは、自分は「保証会社+連帯保証人の両方」を推奨派だ。理由は、連帯保証人がいるという事実そのものが、入居者の支払い意識に影響するから。「両親に迷惑をかけられない」という心理的プレッシャーが、滞納抑止になる。法的な回収力は限定的でも、心理的装置として機能する。

ただし、2020年民法改正で連帯保証人の極度額明示が必須になったので、契約書には「極度額: 賃料の○か月分」と明記しないと無効になる。古い契約書のフォーマットを使い続けている管理会社は、ここで足元をすくわれることがある。自分は2020年4月以降、すべての契約書を極度額明示型に切り替えた。

賃貸管理の面談で5分で判定する3つの観点

入居審査で最後に決定的に効くのが、申込者本人との面談だ。自分は対面5分、電話なら10分の短時間で、本人の信頼度をかなり高い精度で判定できる、と思っている。10年で200件以上やった経験から、見ている観点は3つだけ。

観点1: 質問への返答スピード。「現在のお勤め先は?」「転居理由は?」「ご家族構成は?」など、本人が即座に答えられるべき質問への返答を見る。即答できる人は、隠し事がない。少し考え込む人や、目線が泳ぐ人は、何かを隠している可能性がある。隠し事の内容が悪意あるものとは限らない (前職を辞めた理由が言いにくいなど、自然なケースもある) ので、一発でNGにはしないが、追加質問で掘り下げる。

観点2: 質問の出し方。本人からこちらに対する質問の質を見る。「ゴミの出し方は?」「インターネット環境は?」「近隣住民との関係は?」のような実生活に即した質問が出てくる人は、入居後のトラブルが少ない。逆に、「敷金はいくら戻ってくる?」「家賃は値引きできる?」のような交渉系の質問ばかりしてくる人は、入居中も常に何か要求してくる確率が高い。これも10年の実感値。

観点3: 約束の守り方。これは面談の段取りそのもので分かる。面談時間に5分以上遅刻する、書類を忘れてくる、メールの返信が遅い、これらが重なる人は、家賃の振込日も同じように緩い可能性が高い。逆に、面談に余裕をもって到着し、書類が整っていて、メールのレスポンスが早い人は、家賃の振込もきっちりしてくる。家賃を払う行動は、申込から契約までの一連の小さな約束の守り方の延長線上にある。これは経験則だが、当たる確率が高い。

面談で気をつけているのは、「圧迫面接にならないこと」。こちらが質問攻めにすると、相手は防衛モードに入って本音を見せなくなる。雑談を交えて、相手がリラックスして話せる雰囲気を作る。「最近どこに行きました?」「ペット飼ったことありますか?」のような世間話の中で、本人の人柄が見える。これは数値化できないが、現場では確実に効く。

紹介者の信頼度 — 同業者・知人・前管理会社からの情報の重み

もう1つ、入居審査で決定的に効くのが「紹介ルート」だ。誰がその申込者を連れてきたかで、信頼度はかなり変わる。自分の現場感覚で、紹介ルート別の滞納率は次のような傾向がある。

• 既存入居者からの紹介: 滞納率 約1% (極めて低い)
• 地元の同業仲介会社からの紹介: 滞納率 約2〜3%
• 大手仲介会社からの紹介: 滞納率 約5〜7%
• SUUMO・HOME'S経由のセルフ申込: 滞納率 約8〜10%
• 飛び込み申込: 滞納率 約15%

このデータは、地域や物件によって変動する。ただ、傾向としては「紹介者がいる案件は滞納率が低い」「紹介者の関係性が濃いほど滞納率が下がる」というのは、ほぼ普遍的だ。理由は単純で、紹介者がいると、本人も「紹介してくれた人に迷惑をかけられない」という抑止力が働くから。社会的なつながりが、支払い意識の保険として機能する。

地元の同業仲介会社からの紹介の場合、自分はその仲介会社の担当者に直接電話して「この方、ご紹介いただいた経緯を教えてもらえますか」と聞くことが多い。「以前うちで管理していて、3年間トラブルなしの方です」という回答があれば、もう審査はほぼ通す。逆に「初めての方なので、人柄は分かりません」と言われたら、面談に時間をかける。

前管理会社からの情報は、本人の同意を取った上で照会する。「前のところで滞納はなかったか」「トラブルはなかったか」を聞くだけで、判定の精度が一段上がる。前の管理会社が「最初の3か月だけ滞納があったが、その後は完璧」と教えてくれれば、それを判定に組み込める。情報共有を渋る前管理会社もあるが、丁寧に依頼すれば応じてくれることが多い。

失敗談 — 属性満点で半年滞納した案件と、属性不安で完璧払った案件

冒頭の2件をもう少し詳しく書く。10年やってきて、入居審査の難しさを骨身に染みた、対照的な2件だった。

失敗ケース: IT企業勤務の30代男性。年収580万円、勤続5年、上場企業勤務、保証会社の審査も即日OK。属性スコアは満点に近い26点 (30点満点)。面談時に違和感はあった。スマホをいじりながらの受け答え、転居理由の曖昧さ、緊急連絡先が「会社の同僚」だけ。だが「属性が完璧なので」という理由で、自分の違和感を抑えて入居を決めた。

結果、入居5か月目で家賃滞納。本人と連絡がつかない時期が続き、9か月目で保証会社が代位弁済。10か月目に部屋を訪問したら、家具がほぼなく、生活感もない。後で分かったのは、入居後すぐに別の女性と同居しており、その女性が起業に失敗して借金を背負い、本人も巻き込まれて家賃が回らなくなった、という事情。

1年以内に夜逃げ同然で退去、室内は壁紙が黄ばみタバコの臭気が強く、原状回復費用が25万円超。敷金との差額20万円超は、保証会社経由で回収を試みたが、本人の口座は空。最終的に泣き寝入りで、清掃と原状回復で40万円、合計60万円超の損失になった。

成功ケース: フリーランス女性。年収330万円、フリーのデザイナー、勤続 (個人事業) 4年。属性スコアは18点でギリギリ見送りライン。最初は審査を見送ろうとしたが、保証人になった父親が地元の信用金庫の方で、面談で本人が「前のオーナーさんが急逝されたので不安で」とハキハキ転居理由を話してくれた。緊急連絡先は両親、紹介ルートは地元の同業仲介会社、面談での約束も全部守ってくれた。属性は不安だが、5軸スコア (申込書22点、保証会社+連帯保証人合計24点、面談印象24点、紹介ルート23点) でいうと、トータルでは合格圏。直感で入居を決めた。

結果、入居から3年間、家賃の遅延ゼロ。退去時の立会いでも部屋がほぼ新築並みで戻ってきた。退去理由は「実家を継ぐため地元に戻る」。退去後にお礼の手紙までくれた。原状回復費用はゼロで、敷金は満額返金。

この2件で得た教訓は明快だ。属性スコアだけで判断すると、こういう極端なケースを見落とす。多軸スコアと、自分の違和感を信じる勇気が、長期的な滞納率を一桁台に落とす。属性満点だから違和感を無視するのではなく、違和感があるなら属性満点でも追加質問で掘り下げる。違和感が消えるまで判定を保留にする。これを社内ルールにしてから、新規入居者の半年以内滞納率は年8%から1%台に落ちた。

賃貸管理の5つの判定軸とスコアシートの作り方

自分が現場で使っている5軸スコアシートを書き出しておく。各軸を1〜5点で評価し、合計25点満点。18点以下は再面談、15点以下は丁重に見送り、というのが運用ルール。

判定軸	5点 (理想)	3点 (標準)	1点 (要再考)
1. 申込書の書きぶり	空欄ゼロ、丁寧な字、転居理由が具体的	空欄1〜2か所、字は普通	空欄3か所以上、雑な記入
2. 収入根拠の透明度	給与明細3か月分・源泉徴収票あり、勤務先電話確認OK	給与明細あり、勤務先確認OK	給与明細なし、勤務先確認NG
3. 保証会社+連帯保証人	大手保証会社OK+連帯保証人 (家族) もあり	保証会社のみOK	保証会社条件付き、連帯保証人なし
4. 面談印象	即答できる、約束を守る、こちらへの質問が実生活ベース	普通の受け答え、特に違和感なし	回答が曖昧、目線が泳ぐ、約束を守らない
5. 紹介ルートの信頼度	既存入居者紹介、地元同業仲介の固定担当者	大手仲介、SUUMO経由	飛び込み、紹介者なし

このスコアシートを使うときの注意点を書く。1つ目は、スコアは複数人でつけること。1人で評価すると個人の偏見が入る。担当者と上司、または担当者2人でクロスチェックする。スコアが大きく食い違う場合は、現場で再ディスカッションする。2つ目は、スコアの根拠を1行メモで残すこと。「面談印象3点 (転居理由が曖昧、緊急連絡先が会社同僚)」のように、根拠を残すと、後で振り返れる。3つ目は、合計15点以下のお断り判定にも理由を書くこと。後述する差別禁止法のリスクを考えると、お断り理由を「スコアが基準を下回ったため」と書面で残せる体制が必要。

賃貸管理の断り方の7原則 — 差別と疑われない伝え方

入居審査で「お断り」を伝える瞬間は、現場で一番神経を使う。不適切な断り方をすると、差別だと指摘されて、宅建業法・人権問題に発展することがある。自分が10年で固めた「断り方7原則」を書く。

原則1: 文書で伝える、口頭だけにしない。電話やメールだけで「ご縁がありませんでした」と伝えると、後から「言った言わない」になる。書面 (PDFでも可) で「審査の結果、今回はご入居いただけない判断となりました」と残す。

原則2: 理由は「総合判断」と1行で書く、属性に触れない。「年収が基準に達していないため」「外国籍のため」「単身高齢のため」のように、特定の属性を理由に挙げると、差別と疑われる。「総合的な審査の結果」「弊社の入居基準に基づく判断」と書く。理由を詳細に書くほど、火種が増える。

原則3: 申込書類は速やかに返却する。お断りの連絡時に、申込書原本を返却する。コピーや個人情報を社内に残さない (またはガイドラインに沿って一定期間後に廃棄)。返却することで「個人情報を保管されていない」という安心感を相手に与える。

原則4: 「他物件のご紹介」を必ず添える。お断りで終わらせると、「うちだけがダメだった」という印象が強く残る。「ご希望の条件であれば、近隣の○○エリアにこのような物件もございます」と1〜2件提示する。これで「別の選択肢を提案してくれた」という印象になり、感情的な反発が和らぐ。

原則5: 保証会社経由の場合は「保証会社の判断」と伝える。家賃保証会社の審査で落ちた場合、「保証会社の審査結果に基づき、今回はご入居いただけません」と伝える。これで管理会社の独断ではなく、業界横断の判断であることを示せる。本人にとっても受け入れやすい。

原則6: お断り理由を社内記録に残す。「面談印象3点・転居理由曖昧・スコア合計14点で見送り」のような客観的記録を社内に残す。これがあれば、後から「不当な差別ではないか」と指摘された時に、合理的な根拠を示せる。記録がないと、口頭でなんとなく決めたように見えて、訴訟リスクが上がる。

原則7: 反論があった場合の対応フローを決めておく。お断りに対して「不当だ」「差別だ」と反論される可能性がある。その時の対応窓口、社内エスカレーションのフロー、弁護士への相談タイミングを事前に決めておく。当日に慌てて対応すると、不適切な発言で炎上することがある。

この7原則を社内ルールにすると、お断りに伴うトラブル発生率が劇的に下がる。自分の現場では、過去5年で「お断り後のクレーム」がゼロ件、「差別の指摘」もゼロ件。決して断る数が少ないわけではなく、年30〜40件は断っているが、断り方の運用次第でトラブルは予防できる。

賃貸管理の差別禁止法・宅建業法・個人情報保護法のリスクライン

入居審査で踏んではいけない法的なラインを整理しておく。これは現場担当者が知っておかないと、知らないうちに違法行為になっている、ということがある。

差別禁止。国籍・人種・性別・年齢・障害の有無・宗教・性的指向を理由とした入居拒否は、人権侵害で違法判定が出るリスクが高い。「外国人不可」「高齢者不可」「単身者不可」のような条件付け自体が、現場では問題視される。自分のところでは、こうした条件付けは一切しておらず、すべて「総合判断」で個別審査する運用。

宅建業法。重要事項説明の不備、虚偽の説明、不利益事実の不告知、はすべて宅建業法違反。入居審査の段階で「家賃以外に費用はかかりません」と説明しておきながら、契約時に保証料や鍵交換費用を請求すると、不実告知で問題になる。初回問合わせから契約まで、説明内容を一貫させるのが基本。

個人情報保護法。申込書で取得した個人情報の利用目的を明示し、目的外利用をしない。家族や勤務先への確認も、本人の同意を取った範囲内で行う。お断りした申込者の情報を、その後マーケティング目的で使うのは目的外利用。お断り後は速やかに返却または廃棄する。

住宅セーフティネット法。2017年に住宅確保要配慮者 (高齢者、障害者、低所得者、外国人など) への入居拒否を防ぐため、住宅セーフティネット法が改正された。これらの属性を理由に拒否すると、自治体から指導が入ることがある。属性ではなく「個別の支払い能力と人物評価」で判断するのが、法的にも実務的にも正解。

この4つの法的ラインを、社内研修で全担当者に共有している。月1回の朝会で、最近の判例や行政指導の事例を共有するだけでも、現場の感度が一段上がる。法的リスクは、知らないうちに踏むのが一番怖い。

典型トラブル4事例の対応フロー

10年やってきて、入居審査周りで起きるトラブルは、ほぼ4パターンに収束する。それぞれの対応フローを書く。

事例1: 「審査が遅い」とクレームが入る。最近の入居者は、申込から審査結果まで「48時間以内」を期待している。これを超えると、他物件に流れる。自分のところでは、申込書受領から24時間以内に「審査開始のご連絡」、48時間以内に「結果のご連絡」を社内ルールにしている。即決できない案件は「もう48時間お時間ください」と中間報告を入れる。沈黙が一番ダメ。

事例2: 内見後の「申込キャンセル」。申込書まで提出して、後日キャンセルされるケース。理由は「他物件で決めた」「家族の反対」が大半。自分はキャンセル理由を必ず聞く。「他物件で決めた」場合、その物件の条件を聞いて、自社物件で同等条件があれば再提案する。これで再申込につながることが年に数件ある。

事例3: 保証会社で落ちた人をどう扱うか。保証会社で落ちる理由は、過去の滞納履歴、自己破産、税金滞納、信用情報事故、など多様。本人に理由を伝えるかどうかは、保証会社の規約による (多くの場合「審査結果のみ通知、理由は非開示」)。自分は本人に「保証会社の審査結果でご入居いただけませんでした」とだけ伝え、別の保証会社の利用を提案することがある。3社並行運用しているので、別の会社で通る可能性もある。

事例4: 連帯保証人の急死。契約直後に連帯保証人が亡くなる、というケースが年に1〜2件ある。保証債務は相続人に承継されるが、相続人が放棄するケースもある。発覚した時点で、本人に「新たな連帯保証人の追加」または「保証会社への切替」を打診する。半年以上放置すると、滞納発生時に取りこぼす可能性が出てくる。年1回の更新時に保証人の生存確認をする運用にすれば、ここまで悪化しない。

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実装の第1ステップ — 現状把握から始める

改善に着手する前に、現状の業務フロー・所要時間・関係者を可視化することが重要です。最低1週間の時間記録をとり、改善ポテンシャルが大きい業務を3つに絞ってからスタートします。

実装の第2ステップ — 小さく試して効果検証

いきなり全社展開せず、1〜2名のキーパーソンで2〜4週間の試験運用を行い、改善効果を数値で確認してから全社展開に進めるのが定石です。

実装の第3ステップ — 全社展開と継続改善

試験運用で得たノウハウを全社マニュアルに反映し、月次の改善会議で運用上の課題を吸い上げます。3〜6ヶ月の継続運用で本格的な定着が見えてきます。

よくある質問 (FAQ)|実務で押さえるべきポイント

Q1. 保証会社が通れば自社審査は不要ですか

不要ではない。保証会社の審査は「滞納時に立て替えるリスクを保証会社が負えるか」の判定で、入居者の人柄・近隣との相性・物件への影響までは見ていない。実際、保証会社が通った入居者でも、騒音トラブル、ゴミ問題、共用部の使用マナーで揉めるケースは年に数件ある。自社で5軸スコアと面談を必ずやる。保証会社頼みは「家賃回収の保険」でしかなく、入居後トラブルの予防にはならない。

Q2. 外国籍の入居者の審査で気をつけることは

国籍を理由にお断りするのは差別で違法。判断は「在留資格」「在留期間」「日本語コミュニケーション能力」「緊急連絡先 (日本国内)」の4点で行う。在留期間が契約期間より短い場合は、契約期間を在留期間に合わせる、または更新時に在留カードの再確認を入れる運用にする。最近は外国籍OKの保証会社も増えているので、選択肢は広がっている。「外国籍だから不安」というオーナーには、過去の事例 (在留期間管理さえすれば日本人入居者と同等の信頼度) を伝えて理解してもらう。

Q3. 高齢者単身の入居者は本当にリスクが高いですか

「高齢者単身=リスク高」というのは思い込みに近い。自分の現場では、高齢者単身入居者の家賃滞納率は年1%未満で、若年層より低い。本当のリスクは「孤独死による発見遅延」「認知症発症時の対応」の2点。これらは、緊急連絡先 (家族) の確保、定期的な安否確認サービスの加入、見守り保険の付帯、で予防できる。高齢者見守りサービスや、家族との月1回の連絡確認を契約条件にすれば、リスクは大幅に下がる。属性で一律拒否するより、リスク予防策を設計するほうが現実的。

Q4. 申込者の信用情報を勝手に調べるのは違法ですか

違法。信用情報機関 (CIC、JICCなど) への照会は、本人の同意があり、かつ加盟事業者である必要がある。管理会社は通常加盟していないので、直接照会はできない。間接的には、保証会社経由で過去の滞納履歴 (LICCなどの業界横断データベース) を確認する形になる。本人の同意なしに、ネット検索やSNS調査で過去のトラブルを探る行為も、グレーゾーン。プライバシー侵害のリスクがあるので、自社では申込書記載の情報と、本人同意のもとでの保証会社照会、の範囲内で審査する。

Q5. オーナーから「○○さんは入れないでほしい」と特定の属性を指定されたら

これは現場でよくある。オーナーから「外国人NG」「高齢者NG」と言われたら、自分は丁寧に断る。「これらの属性で一律拒否すると、住宅セーフティネット法違反のリスクがあり、自治体から指導が入ることがあります」「個別審査で問題ない方を入れた方が、結果的に空室期間が短くなります」と、法的リスクと事業上のメリットの両面で説明する。それでもオーナーが固執する場合は、属性を理由とした拒否は管理会社としてはできない旨を書面で伝え、必要なら管理委託契約の見直しも示唆する。コンプライアンス遵守はオーナーの了解が取れない場合でも、管理会社の責任。

Q6. ペット可物件で、ペットの審査はどうすればいいですか

ペット可物件でも、犬種・サイズ・頭数の制限を契約書に明記する。自分の物件は「中型犬1頭まで、または猫2頭まで、ワクチン接種証明書提出」を基本条件にしている。申込時にペットの写真とワクチン証明書を提出してもらい、頭数追加や犬種変更は事前申告制。これがあれば、入居後に「実は3頭飼っていた」「大型犬だった」というトラブルを予防できる。多頭飼いや特殊ペット (爬虫類、鳥類) は個別判断にする。

Q7. 法人契約の審査はどう違いますか

法人契約は個人契約と判定軸が異なる。見るのは「会社の決算書 (直近2期)」「登記簿謄本」「実際に住む社員の属性」「契約期間の安定性 (社宅利用なら数年単位の継続性)」の4点。決算書が黒字で、社員数100名以上の法人なら、ほぼ無審査でOK。中小企業や創業まもない法人は、保証会社必須+代表者の個人保証を入れる。実際に住む社員の属性も、念のため確認する。法人だから安心、ではなく、法人の質+住む人の質、の両方を見る。

Q8. 同棲・ルームシェア希望者の審査はどうしますか

基本は「両方の入居者を審査対象にする」。連名契約とし、両者にスコアシートを適用する。片方の属性が不安でも、もう片方が安定していれば、合算で18点以上ならOK。退去時の責任所在を明確にするため、契約書に「連名契約者は連帯責任を負う」旨を明記。同棲解消で片方が出ていく場合の対応も、契約時に取り決めておく。「片方が出ていくときは、もう片方が単独で残るか、両方退去するか」の選択肢を契約条文に入れておくと、揉めない。

出典・参考資料

本記事の主張は以下の公的機関・業界団体の公表情報をもとにしています。

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法」
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
• 国土交通省「住生活総合調査」
• 総務省統計局「住宅・土地統計調査」
• ウルスタ 公式サイト