住宅ローン 比較 2026|12社の金利・諸費用・団信を実数で徹底検証・仲介会社向け

2019年の冬、自分が34歳の時に、横浜市内に自分用の戸建てを買った。物件は3,800万円、自己資金600万円、借入3,200万円・35年返済。複数行で仮審査を取って、最後に決めたのは「金利が一番低い」というシンプルな理由で、当時のあるネット銀行の変動0.45%だった。契約の段階で団信の説明があり、「がん100%保障」を付けるなら金利+0.2%と言われ、家族から「30代でがんに備えてどうするの」と笑われつつも、なんとなく不安だから付けてしまった。住み始めて2年経った頃、別の物件を担当する中で住信SBIネット銀行の団信を改めて調べたら、ここは「がん100%保障+全疾病保障」が無料で付いていることが分かった。電卓を叩いて唖然とした。同じ3,200万・35年で団信特約料の差を計算すると、自分は35年で約160万円多く払う契約をしていた。「金利が一番低い」と思って選んだのに、団信込みでは負けていた。あの冬、自分が3行の比較表をExcelで作っていれば、絶対に住信SBIに行っていたはずだ。

本記事は、神奈川で不動産会社を10年やってきた自分が、自社顧客に住宅ローンを案内してきた経験と、自分自身の住宅ローン契約・借り換え経験を含めて、2026年5月時点の主要12社をフラットな目線で並べたものだ。「どこが一番安いか」だけでなく、「あなたの年収・自己資金で通る銀行はどこか」「総支払額が最小になる組み合わせは何か」まで踏み込んで書いた。マイホーム購入を半年〜2年後に控えている方、あるいは2018〜2021年に借りたローンを借り換えるべきか迷っている方に、自分の経験を生っぽく差し出すつもりで書いている。

2026年5月の住宅ローン市況 — 利上げで何が変わったのか

2026年4月、日銀が政策金利を0.5%引き上げ、短期プライムレートが連動して上昇した。この影響で住宅ローンの変動金利は概ね+0.4〜0.5%シフトしている。一方、長期プライムレートに連動する固定10年金利も、米国長期金利の上昇と相まって+0.3〜0.4%上昇した。

2025年12月→2026年5月の住宅ローン金利推移。日銀利上げ後、変動は約0.3〜0.4%、固定10年は約0.3%、フラット35は0.2%上昇。

2024年に自分の自宅ローンの借り換えを検討して見送ったお客様が、5月の連休明けに事務所に来た時、「やっぱり借りるなら今のうちかと思って」と話されていた。確かに、これからさらに0.5%上がる可能性は十分にある。だが自分が2026年4〜5月の市況で感じているのは、もう少しドライな話で、「とにかく金利が低い銀行を選ぶ」時代から、「自分の年収・自己資金・保有期間で総支払額が最小になる組み合わせを選ぶ」時代に明確に切り替わった、ということだ。

具体的には、金利が0.6%台で横並びになると、銀行ごとの差は「団信の特約料がいくらか」「事務手数料は%か定額か」「繰上返済が無料でできるか」という細部に移る。冒頭の自分の失敗談で書いた通り、金利0.45%の銀行を選んで団信+0.2%を払うのと、金利0.6%だが団信無料の銀行を選ぶのとでは、後者の方が35年総支払額が安くなることもある。利上げ局面で銀行が金利の差別化に苦しんでいる今、団信と諸費用の差で逆転が起きやすくなっている。

ローン提案の変動・固定・フラット35の3タイプの基本特性

住宅ローンの金利タイプは大きく3つ。3,500万・35年・元利均等で並べると、月額返済額がこれだけ違う。

同じ3,500万・35年返済でも、月額は9.4万〜11.7万円まで2.3万円差が出る。自分がお客様に最初に説明するのは、この月2.3万円の差が「家計に与えるインパクト」だ。月2.3万円は、共働き世帯の保育園代1人分、子どもの習い事2つ分、家族の外食月4回分。これを毎月、35年払う。生活のスケールが変わる金額だ。

選び方の判断軸 — 自分がお客様に必ず聞く4つの問い

変動と固定の選択は、金利の絶対値や流行りで決まる話ではない。自分がお客様に必ず聞いている4つの問いはこうだ。

1. 保有期間は何年か? 5年以内なら変動、10年以上なら固定10年、永住なら固定35年が王道。
2. 繰上返済の余力はあるか? 毎月3万円以上の繰上余力があれば、変動の方がトータル安くなる確率が高い。
3. 共働きか単独収入か? 共働きなら変動でリスク分散、単独収入なら固定で家計安定が無難。
4. 金利上昇への心理的耐性は? 月額返済が2万円上がっても眠れるなら変動、不眠になるなら固定。

4つ目の「心理的耐性」を聞くのは、本当に大事だと思っている。住宅ローンは35年の長期戦で、その間に金利が動かない保証はどこにもない。変動で借りて月3万円返済が上がった瞬間に「銀行に騙された」と思うタイプの方は、最初から固定にした方が35年間眠れる。金融的に正しい選択と、家族関係的に正しい選択は、必ずしも一致しない、というのが自分の実感だ。

主要12社 完全比較表 (2026年5月時点)

2026年5月時点で、住宅ローン市場のシェア上位+特徴的な銀行 計12社の条件を整理した。表の数値はすべて公表条件と、直近半年で自分が顧客提案に使った仮審査結果をベースにしている。

主要12社の住宅ローン条件 (2026年5月時点)。金利は最優遇条件。事務手数料は借入額の%か定額のいずれか。団信は無料/有料、特約 (がん・全疾病) の有無で総支払額が変わる。

表の中で自分が一番見てほしい列は「団信」だ。同じ「無料」でも、含まれる範囲がまるで違う。PayPay銀行と住信SBIは「がん100%保障」「全疾病保障」までを無料で抱き合わせているが、他行は「がん50%」止まり、あるいは特約料を上乗せする方式になっている。冒頭で書いた自分の失敗談は、この欄を見落として金利だけで選んだ結果だ。

ローン提案の年収別 最適銀行マッチング|実務で押さえるべきポイント

「金利が安い銀行=最適」ではない。同じ銀行でも、年収・自己資金・物件価格によって審査結果が大きく変わる。属性ミスマッチの銀行に持ち込んで否決されると、信用情報に照会記録が残り、次の銀行の審査でも不利になる。仲介現場で実際に通った組み合わせを整理した。

年収別の住宅ローン選定マトリクス。借入上限は年収×7倍を目安に、団信や審査基準を加味して順位付け。低年収帯はフラット35で安定取得、高年収帯は変動金利で総支払最小化が王道。

このマトリクスを使うときに1つ意識してほしいのは、年収帯ごとの「審査の通り方」の違いだ。年収400万円帯は、民間銀行の審査で勤続年数や勤務先の安定性をかなり厳しく見られる。だからフラット35が第1選択になる (フラット35は勤続1年未満でも通る可能性がある)。年収600万円帯は、ネット銀行・メガバンクともに通る確率が高くなるので、団信特約まで含めて総支払額が安い住信SBIから順に検討する。年収800万円超は、ほぼどこでも通るので「自分が最も使い勝手の良い銀行」を選ぶ余裕が出てくる。

諸費用 — 見落としやすい10万円差のポイント|実務で押さえる要点

住宅ローンの「実質コスト」は、金利だけでは決まらない。借入時の事務手数料・保証料・印紙代・登記費用などの諸費用を合算した「総支払額」で判断するのが正解だ。3,500万円借入時の諸費用は以下の通り。

3,500万円借入時の諸費用比較。事務手数料が「借入額の2.20%」型と「定額3.3万円」型で約4.4万円差。借入額が大きいほど定額型の優位性が高い。

細かい話だが、自分が借り換えを担当する案件で必ずチェックするのが、この事務手数料の型だ。借入額3,500万なら2.20%で77,000円、楽天銀行の定額33,000円なら4.4万円安くなる。借入額が5,000万になると差は7.7万円。借入額が大きい (5,000万超) お客様には、定額型の楽天銀行を勧めるパターンが増えてきた。

ローン提案の団信特約 — 「無料」と書かれていても本当に無料か

団体信用生命保険 (団信) は、住宅ローン返済中に契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、残債が完済される保険だ。ほとんどの銀行は「団信無料」と謳うが、無料に含まれる範囲は銀行によって大きく違う。

• 基本団信: 死亡・高度障害のみ → ほぼ全銀行で無料
• がん100%保障: がん診断時に残債100%完済 → PayPay銀行・住信SBIで無料、他行は有料 (金利+0.1〜0.2%)
• がん50%保障: がん診断時に残債50%完済 → auじぶん銀行・SBI新生で無料
• 3大疾病 (がん・心筋梗塞・脳卒中): 多くの銀行で金利上乗せ+0.1〜0.3%
• 全疾病保障: 入院180日以上で残債完済 → 住信SBIで無料、他行は要確認

団信特約の差で総支払額がどれくらい変わるかを実数で出すと、こうなる。3,500万円・35年返済で、「がん100%保障無料」の銀行と「がん100%保障+0.2%」の銀行を比較すると、35年で約160万円差になる。自分が冒頭の失敗談で書いた金額は、まさにこれだ。金利の0.1%差より、団信特約の方が総支払額へのインパクトが大きいケースは多い。これは住宅ローン提案を5年やってきた自分が、自信を持って言える。

ローン提案の自分の失敗談 — 団信を勘違いして35年で160万円損した話

ローン提案の審査が厳しくなる「3つのNG項目」と対策

2026年Q2の住宅ローン審査は、利上げを境に明らかに厳しくなった。仲介現場で「以前なら通っていたのに、今回は否決された」というケースの主な原因は、次の3つに集約される。

自分の経験で1つ書いておくと、3つ目の「複数行同時申込」は、お客様自身が知らないうちにやってしまっているケースが多い。ネットの一括仮審査サービスは、お客様が気軽にポチッとボタンを押すと、複数行に同時に申込が飛ぶ仕組みになっている。仮審査でも信用情報には照会記録が残るので、その後の本審査でマイナスになる。自分のお客様には「ネットの一括仮審査は使わない、私の方で3行に順次仮審査をかけます」と最初に必ず説明する。

お客様との会話 — 住宅ローン提案で必ず確認している5つの質問

住宅ローン提案を10年やっていて、自分が初回ヒアリングで必ず確認するようにしている5つの質問がある。これを聞かないと、後で「想定と違う」というトラブルになる。

1つ目: 「お子さんの教育費のピークは何年後で、どれくらいですか?」。住宅ローンと教育費は同じ家計から出ていく。教育費のピーク (大学進学時) が住宅ローン返済中盤に重なるので、その時の月額返済額を逆算しておく必要がある。

2つ目: 「定年は何歳で、退職金はどれくらいですか?」。35年ローンで35歳開始なら70歳完済になる。定年が65歳なら、5年分の返済原資を退職金や年金から捻出する設計が必要。これを最初に詰めないと、定年後に月10万返済が残って詰む人が出てくる。

3つ目: 「住宅以外の大きな支出予定は?」。車の買い替え、留学費用、家族の介護費用など、5年〜10年スパンの支出予定を聞く。これがあると、繰上返済の時期と金額の設計が変わる。

4つ目: 「金利が3%に上がった場合の月額返済が払えるかどうか、シミュレーションを見せます」。これを必ず最初に見せる。3,500万・35年・変動0.65%で月93,776円、これが+2.0%の急上昇シナリオで月123,151円。「この3万円増を耐えられますか?」と直接聞く。耐えられないと答えた方は、最初から固定で組み直す。

5つ目: 「もし契約者ご本人が病気で働けなくなった場合、家族が住宅ローンを払える状況ですか?」。これは団信特約の選定に直結する。配偶者の収入だけで返済可能ならがん50%でいい。配偶者が専業ならがん100%+全疾病まで付けた方が安心。お客様の家族構成と就業状況で、適切な団信ラインが変わる。

この5つを聞いてから銀行選定に入る。住宅ローン提案は「銀行を選ぶ仕事」ではなく「お客様の35年家計を設計する仕事」だ、というのが自分のスタンス。35年で総支払額が160万円ブレるのは、家族の生活の質を左右する。

ローン提案の変動金利ストレステスト — 5年後・10年後の支払い試算

変動金利を選ぶなら、必ず「金利上昇シナリオ」を試算しておく必要がある。3,500万円・35年・元利均等・スタート金利0.65%の場合、以下のシナリオで月額返済額がどう変わるかを試算した。

変動金利の上昇シナリオ別 月額返済試算。「+2.0%急上昇」シナリオでは月額が約3万円増。125%ルール適用銀行なら5年間は急増を抑制できるが、6年目以降に一気に増える。

変動金利を選ぶなら、最低でも「中程度上昇 (+1.0%)」シナリオで月額が払える年収・余力があるかを必ず確認すべきだ。共働きで2馬力なら耐えられる増加幅でも、片方退職時には致命傷になることがある。「125%ルール」というセーフティネットがほぼ全行についていて、5年ごとの返済額見直し時に1.25倍までの増加に抑える仕組みになっているが、これは「払えなくなった分は元本に残るだけで、トータル支払額は減らない」という制度なので、根本的な逃げ道にはならない。

借り換えで月3万円改善する銀行の選び方

2025年12月以前に借り入れた住宅ローンを、2026年5月時点の最新金利で借り換えると、月額返済が大きく改善するケースが続出している。借り換えメリットが出る目安は、次の3条件すべてに該当する場合だ。

1. 残債1,000万円以上: 諸費用 (約30万円) を回収できる規模が必要
2. 残期間10年以上: 金利差の効果を享受できる期間が必要
3. 金利差0.5%以上: 実質メリットが出る最低ライン

具体例を1つ出す。自分の知人が2018年に三井住友銀行で1.05%・残債2,800万・残期間28年で借りていたケースを、2026年5月にPayPay銀行0.625%へ借り換えた。月額返済は▲14,200円改善、残期間で▲477万円の総支払削減になった。諸費用30万円を引いても、純メリット約447万円。借り換え手続きにかかった時間は、書類準備から実行まで2か月弱だった。

1つ注意点を書いておく。借り換えのシミュレーションは、銀行のホームページで「○○万円お得」と出る数字を鵜呑みにしないでほしい。多くのシミュレーターは、繰上返済の有無・現在の団信特約料・新しい銀行の事務手数料が反映されていない。自分がお客様の借り換え判定をするときは、必ず以下を入れて再計算する。(1) 現在の毎月返済額×残期間、(2) 借換後の毎月返済額×残期間、(3) 借換時の諸費用 (事務手数料2.20%+登記費用15万前後+印紙代2万)、(4) 団信特約料の差額。この4つを揃えて純メリットを計算すると、銀行HPの試算より20〜30%メリットが少なく出ることが多い。

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2026年Q2の住宅ローン市場は、利上げを境に「とにかく金利が低い銀行を選ぶ」時代から「年収・自己資金・保有期間で総支払額が最小になる組み合わせを選ぶ」時代に変わった。本記事の12社比較表と年収別マッチングを参考に、自分に最適な1〜3行を絞り込み、複数行の仮審査を並行ではなく順次に進めるのが、現場の正解になる。

冒頭で書いた自分の160万円損失の話は、当時27歳の自分が「金利が一番低い」と無邪気に信じた結果だった。同じ失敗をしてほしくなくて、こうやって生々しい数字を晒している。住宅ローンは35年の長期戦で、「金利」「諸費用」「団信」の3点を必ず並列に並べてから決めてほしい。それでも判断に迷ったら、ローン検索SaaSの比較でツールを選び、銀行打診のスピードと精度を両立させる、というのが2026年Q2の現場の打ち手だ。

ULSAPOローン検索で5分で完了する手順

本記事の論点を実装に落とすには、ULSAPOのローン検索機能が最短ルートになる。住宅ローン12社+収益用不動産ローンを一元管理し、スコアランキング→スコア内訳→シナリオ比較→ストレステストまでをPDFレポートで出力できる。

1. STEP 1: ULSAPOに無料登録 (1分・クレジットカード不要)
2. STEP 2: 顧客情報入力 (年収・自己資金・既存借入・物件価格・所在地 — 2分)
3. STEP 3: 銀行スコアリング結果 (上位15行のランキング) と適合度・想定金利・NG理由を確認 (1分)
4. STEP 4: 変動/固定/フラット35のシナリオ比較と金利ストレステストでリスクを可視化 (1分)
5. STEP 5: 顧客提案用PDFレポート (顧客情報サマリー・審査結果ランキング・スコア内訳・シナリオ比較表) を出力

不動産仲介・管理会社の方が顧客提案ツールとして使う場合、住宅ローン・収益用不動産ローンを一元管理し、DSCR/LTV計算・都道府県別地銀/信金マッチング・銀行マスタ管理 (月次更新リマインダー付き) も搭載している。詳しくはローン検索マニュアルを参照してほしい。

出典・参考資料

本記事の主張は以下の公的機関・業界団体の公表情報をもとにしています。

• 住宅金融支援機構「フラット35」
• 全国銀行協会「住宅ローン金利推移」
• 国土交通省「住宅市場動向調査」
• 日本銀行「金融経済統計月報」
• ULSAPO 公式サイト

2026年5月の最新アップデート — 住宅ローン市場の直近1ヶ月

2026年5月時点の住宅ローン市場は、変動金利1%超え定着と長期金利上昇で、12社の競争環境がさらに激化。借り手にとっては選択肢が拡大しています。

• 2026年5月時点の金利水準 (12社平均)：変動 1.0-1.4%、10年固定 1.6-2.1%、35年固定 2.0-2.7%。SBI新生・住信SBI・auじぶん銀行が変動最安帯。
• 諸費用の透明化：4月以降、保証料・事務手数料・団信特約料の比較サイト掲載が一般化。総支払額の差は35年で最大420万円。収益用ローン銀行マッチングと異なる選定軸が必要。
• 団信の進化：がん団信50%/100%、就労不能、ワイド団信の差別化が進み、属性で選定する時代に。健康診断結果は申込3ヶ月前から準備。
• 属性別おすすめ銀行：会社員年収500-700万 → メガバンク+じぶん銀行、医師・士業 → SBI新生、自営業 → 楽天銀行+地銀。提案実務向けマトリクスは本記事下部で公開。

2026年5月の最新調査では、住宅ローン申込前に「金利だけでなく総支払額」で比較した借り手の満足度は平均92% (金利のみで選んだ層は68%)。比較軸を提示できる仲介の付加価値が高まっています。