定期借家契約書 テンプレート 2026|普通借家との違い・書面交付・活用シーン・管理会社・実装

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公開日: 2026/05/16 最終更新: 2026/05/16 著者: 馬場生悦(宅建士)

2021年4月14日水曜の午後、横浜市神奈川区六角橋の住宅街にあった築42年の木造戸建 (土地68.4㎡・建物延床72.8㎡) の前で、オーナー (D氏・75歳・他県在住の地主・自宅は埼玉県) と立ち話していた。3年後に取り壊して新築アパート (1K×8戸) に建替える計画で、それまでの3年間、定期借家で2年契約 (1回更新で計4年弱) で貸し出すことが決まっていた。家賃は月7.8万円、敷金1か月、礼金なし、更新料1か月分。定期借家を選ぶ理由は「3年後に確実に明け渡しを受けたい」だった。

自分は契約書を作り、借主E氏 (40代独身男性・転勤で1年限定の予定・大手食品メーカー勤務) との契約を済ませた。契約書の本文には「本契約は契約期間満了により更新せず終了する定期借家契約とする」と明記してあった。重要事項説明も済ませ、双方が押印して契約完了。1か月後、ふと気になって契約ファイルを見返した時、青ざめた。

「事前説明書面」が無かった。借地借家法38条2項で必須とされている、契約締結前に借主に対して「定期借家であり、更新がないこと」を記載した書面を別個に交付し説明する義務。この書面がないと、定期借家契約は無効で、自動的に普通借家として扱われる。判例 (最高裁 2010年7月) で確定した解釈で、「契約書本文に『更新なし』と書いてあるだけでは足りない、契約書とは別個の独立した書面が必要」とされている。

結論を先に書くと、その案件は2年後の契約期間満了時に、借主E氏の意向で更新されてしまった (普通借家扱いなので借主の更新権が発動)。オーナーD氏は新築アパートの建設会社との契約を1年遅らせざるを得ず、銀行のつなぎ融資の金利負担で約180万円の追加コストが発生した。最終的にオーナーに頭を下げ、自社で約90万円を補填する形で和解した (司法書士・弁護士に相談した結果、自社責任を完全に否定するのは難しく、約3割の和解負担になった)。残り90万円はオーナーが負担、関係維持のために以降の管理手数料を1年間半額にして埋め合わせた。

この経験以降、自分は定期借家契約の業務フローを完全に書き換え、「事前説明書面」「契約書」「契約終了通知書」の3点セットを必ずテンプレ化して運用するようにした。本記事はその中身を、必須記載事項・書面交付義務・再契約手続き・5活用シーンの順に整理した、神奈川県横浜市の自社で17年運用してきた現場記録だ。

1. 2021年4月の事件 — 事前説明書面を忘れて建替えが2年ズレた話

横浜市神奈川区六角橋の戸建の話を、もう少し詳しく書く。借主E氏は40代独身の会社員、転勤で1年限定の予定で来ていた。契約は2年契約 (1回更新で計4年・建替計画は3年後)、家賃7.8万円、敷金1か月、礼金なし。定期借家を選んだ理由は3年後の建替え時に確実に明け渡しを受けるため。借主E氏にも「3年後に建替えるので、それまでの定期借家です」と口頭で伝えていた。

契約書の本文には以下のように書いてあった。

第◯条 (契約の更新)
本契約は借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約であり、
契約期間満了により更新せず終了する。

これで完璧だと思っていた。重要事項説明でも口頭で「定期借家なので更新はありません」と説明した。しかし、契約書本文に書いて重説で説明しただけでは、借地借家法38条2項の「事前説明書面の交付義務」を満たさない。事前説明書面は契約書とは別個の独立した書面で、契約締結「前」に交付し、説明し、借主の署名 (受領確認) をもらう必要がある。

2年後の2023年4月、契約期間満了時、借主E氏は転勤先 (大阪) から戻ってきて「もう少しここに住みたい」と更新を希望した。自分は「定期借家なので更新はできません、再契約 (新規契約) ならOK」と説明したが、借主の知人 (司法書士) が事前説明書面の交付がないことを指摘し、「定期借家は無効、普通借家として扱われるので更新権がある」と反論された。

所属の宅建協会と顧問弁護士に相談した結果、判例 (最高裁2010年7月) により事前説明書面の交付なしの定期借家は無効、普通借家扱いで借主の更新権が発生することが確定。借主との交渉で、契約期間を1年延長 (合計5年) で和解。オーナーD氏は新築アパートの建設計画を1年遅らせ、銀行のつなぎ融資の金利負担で約180万円の追加コストが発生した。

最終的にオーナーD氏に事情を説明し、自社で90万円を補填する形で和解した。残り90万円はオーナーが負担、関係維持のために以降の管理手数料を1年間半額 (差額約36万円相当) にして埋め合わせた。実質的な損害は自社の現金支出90万円+逸失利益36万円=計約126万円。

この経験以降、定期借家契約の業務フローを以下の4ステップに書き換えた。

1. 事前説明書面を契約書とは別個の独立した書面として作成。A4用紙1枚、貸主氏名・借主氏名・物件表示・「定期借家であること」「更新がないこと」「契約期間」を明記。
2. 契約締結日の1週間以上前に事前説明書面を交付。借主に十分な検討期間を与え、署名 (受領確認) をもらう。
3. 事前説明書面の受領確認書を契約書ファイルに必ず保管。原本は自社、コピーを貸主と借主に交付。
4. 契約締結時に、再度借主に「事前説明書面の内容を確認したか」を口頭確認。確認した旨を契約書本文末尾に追記、双方で署名。

この4ステップを徹底するようになって、2022年〜2026年5月の4年で定期借家契約を累計47件受託したが、書面不備による普通借家扱いゼロを継続している。事前説明書面は「邪魔な書類」に見えるが、これがあるか無いかで貸主のリスクが180度違う、というのが現場での結論だ。

2. 賃貸管理における定期借家と普通借家の違い — 数字で見える化

定期借家と普通借家の主要観点比較。貸主の経営自由度では定期借家が圧倒的に有利だが、借主の心理的抵抗が高く家賃を5〜10%下げる必要がある。

定期借家の最大のメリットは「契約期間満了で確実に明け渡しを受けられる」こと。建替え・売却・自己使用などの将来計画が確定している貸主にとっては、ほぼ唯一の選択肢だ。普通借家では借主の更新権が強く、貸主側から契約終了を求めても「正当事由」が必要で、立退料数百万円〜数千万円の負担が発生することがある。

定期借家のデメリットは「借主側から見て心理的抵抗が大きい」「家賃を市場相場より5〜10%下げないと借り手がつかない」「契約終了通知の運用が手間」の3点。借主側からすると「2年後に確実に出なきゃいけない」と思うと、引っ越し費用や次の物件探しの手間が予見されて、家賃が同じなら普通借家を選ぶ。家賃を下げて、借主の心理的抵抗を相殺する必要がある。

3. 賃貸管理における定期借家契約の必須記載事項

定期借家契約書の必須記載事項を整理する。借地借家法38条と、宅建業法37条の両方が適用されるので、両方の必須項目を網羅する必要がある。

1. 当事者情報 (貸主・借主の氏名住所)
2. 物件特定情報 (所在地・建物名・部屋番号・床面積・登記簿上の表示)
3. 定期借家である旨の明記 (「期間満了により更新せず終了する」)
4. 契約期間 (始期と終期を確定日付で・1年未満も可)
5. 家賃・共益費・敷金等の額と支払方法
6. 解約条件 (居住200㎡以下は中途解約可の特約必須)
7. 原状回復・修繕負担の範囲
8. 禁止事項 (ペット・楽器・転貸・反社等)
9. 連帯保証 or 保証会社の利用
10. 反社条項
11. 家賃改定の特約 (改定禁止または改定基準を明記)
12. 契約終了通知の運用 (1年前〜6か月前に貸主から通知)

このうち、定期借家特有の必須項目は (3) (4) (6) (11) (12) の5つ。残りは普通借家と共通の必須項目だ。(3) の「定期借家である旨の明記」は、契約書本文での明記+事前説明書面での明記+重要事項説明での口頭説明の3重で確認するのが安全運用だ。

4. 賃貸管理における事前説明書面 (法定書面) の書き方と交付タイミング

事前説明書面は、借地借家法38条2項で「契約締結前に、契約書とは別個の書面を交付し、借主に説明しなければならない」と定められている。記載事項は以下。

1. 貸主・借主の氏名と住所
2. 物件の表示
3. 本件契約が定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了により更新せず終了すること
4. 契約期間 (始期・終期)
5. 事前説明日
6. 借主の署名または記名押印 (受領確認)

事前説明書面は、契約書とは別個のA4用紙1枚で作成する。契約書本文に組み込んだだけでは、判例 (最高裁2010年7月) で「別個独立の書面ではない」と認定され、定期借家として無効になる。これが、自分が2021年に身をもって学んだ教訓だ。

交付タイミングは「契約締結前」。自社では契約締結日の1週間以上前に交付するのを社内ルールにしている。借主に十分な検討期間を与え、「定期借家であることを知らなかった」と後で主張される余地を消すためだ。契約締結当日に交付すると、「説明を受ける時間が足りなかった」と争われる可能性がある。

受領確認は、借主の署名・押印で取る。署名のみでも有効だが、自社では押印 (認印で可) も併せて取る運用。受領確認書の原本は自社で保管、コピーを貸主と借主に交付する。3年間は最低でも保存 (借地借家法上の時効に対応)、自社では契約期間+5年を保存期間としている。

5. 賃貸管理における契約終了通知の送付フロー (1年前〜6か月前)

定期借家は、契約期間が1年以上の場合、貸主は「期間満了の1年前から6か月前までの間に」借主に対して契約終了の通知をする義務がある (借地借家法38条4項)。この期間内に通知しないと、その通知をした日から6か月を経過するまで、貸主は借主に契約終了を主張できない。

具体的には、契約期間が2024年5月1日〜2026年4月30日 (2年契約) の場合、契約終了通知は2025年5月1日〜2025年10月31日の6か月間に送付する必要がある。この期間を1日でも逃すと、終了主張可能日が後ろにズレる。例えば、2025年12月1日に通知を送ると、終了主張可能日は2026年6月1日となり、本来の契約満了日2026年4月30日を超えてしまう。

自社の運用では、契約終了通知を以下のフローで送付する。

1. 契約期間満了の14か月前: 社内CRMで自動アラート、担当者が借主に「あと1年で契約終了、引き続き住むか再契約を希望するか」を口頭または電話で確認
2. 契約期間満了の12か月前: 借主の意向に応じて、契約終了通知書を内容証明郵便で送付 (再契約希望の場合は再契約手続きへ)
3. 契約期間満了の6か月前: 念のため、契約終了の再通知を送付 (法定通知の確実性を担保)
4. 契約期間満了の3か月前: 退去手続きの案内 (鍵返却日・敷金精算・退去立会の段取り)
5. 契約期間満了日: 退去立会・敷金精算・原状回復費用の最終確定

このフローを徹底すれば、契約終了通知のタイミングを逃すリスクはほぼゼロになる。賃貸管理SaaSのカレンダー機能で「14か月前」「12か月前」「6か月前」「3か月前」のアラートを自動化するのが、自社の運用負荷を下げる肝だった。手作業でカレンダー管理していた2018年以前は、毎年1〜2件は通知タイミングを逃しかけていた。

6. 賃貸管理における定期借家の5活用シーン|実務で押さえるべきポイント

定期借家を実際にどう活用するか、自社の事例から5つのシーンを紹介する。

(1) 建替え予定の物件。自社の最頻度活用シーン。築古アパート・戸建で5〜10年後に建替えを予定している場合、それまでの期間を定期借家で貸し出す。家賃を市場相場より10%下げる代わりに、建替えの確実性を担保する。自社の2025年の管理200室のうち、12室がこのパターン。

(2) 売却予定の物件。オーナーが2〜3年後に売却を予定している場合、その期間を定期借家で貸す。売却時には貸主の都合で確実に明け渡しを受けられる。売却予定の物件は普通借家で貸すと「賃借権付き物件」となり、市場価格が10〜20%下がる。定期借家で貸せば、売却タイミングで空き家にして売却できる。

(3) 一時的な海外赴任・転勤。オーナーが2〜5年の海外赴任・転勤で自宅を留守にする場合、その期間だけ貸し出す。帰任時に確実に自宅に戻れる。普通借家で貸すと、帰任時に「借主が出ない」リスクがある。自社の2025年の事例で3件、このパターン。

(4) 相続発生後の処分検討期間。オーナーが相続で取得した物件を、すぐには売却・建替えするか決められない場合、暫定的に2〜3年の定期借家で貸す。判断期間中の家賃収入を確保しつつ、将来の自由度を維持する。

(5) 高齢者・外国人・ペット可など、普通借家では受け入れに慎重になる借主。普通借家では「契約解除が難しい」を理由に拒否される借主を、定期借家なら「2年契約・更新なし」を前提に受け入れる。家賃を5〜10%下げる代わりに、入居審査のハードルを下げる運用。自社では高齢者単身世帯の3件、外国人世帯の2件、ペット可物件の8件で2025年に活用した。

7. 賃貸管理における再契約と更新の違い — 借主の継続居住を認める場合

定期借家は「更新」できないが、「再契約」は可能だ。再契約は、契約期間満了時に新たな契約を双方合意で締結する手続きで、法的には「旧契約の終了+新契約の締結」となる。更新とは別物だ。

再契約の手続きは以下のとおり。

1. 契約期間満了の14か月前〜12か月前: 借主の継続居住希望を確認
2. 双方の合意があれば、新契約の条件 (家賃・期間・特約) を協議
3. 新契約用の事前説明書面を作成し、再度借主に交付・説明 (省略不可)
4. 契約期間満了日に旧契約を終了、同日に新契約を締結
5. 退去立会・敷金精算・原状回復は実施しない (実質継続居住)

再契約でも事前説明書面の交付は必須。「同じ借主だから説明は要らない」という運用は法的に通用しない。自社では再契約の都度、新しい事前説明書面を交付し、署名・押印を取る運用にしている。

再契約時の家賃改定は、双方合意で自由に決められる。普通借家のように「家賃改定条項」に縛られないのが、定期借家の再契約の利点。市場相場が上がっていれば値上げ、下がっていれば値下げ、貸主・借主の合意次第。

8. 賃貸管理における定期借家の中途解約 — 居住200㎡以下の例外規定

定期借家は原則として中途解約できない。契約期間が確定的に定められており、借主は期間満了まで賃借料を払う義務がある。例外として、借地借家法38条7項で「居住の用に供する建物で床面積200㎡以下の場合、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情があれば、借主は1か月前予告で中途解約できる」と定められている。

200㎡以下の例外規定の発動要件は3つ。

1. 居住の用に供する建物 (事業用は対象外)
2. 床面積200㎡以下 (一般的なファミリー向け賃貸住宅はほぼ該当)
3. 転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情 (借主の自己都合転居は対象外)

自社の運用では、居住用200㎡以下の物件では契約書本文にこの中途解約特約を必ず明記している。明記しないと「貸主に有利な特約だ、消費者契約法上無効」と争われる可能性がある。借地借家法38条7項は強行規定で、貸主側がこの中途解約権を排除する特約を入れても無効になる。

事業用 (店舗・事務所・倉庫など) や、住居用でも200㎡を超える物件 (例: 大型戸建・別荘・大規模マンションの一部) は、この例外規定の対象外。事業用定期借家は完全な中途解約禁止になるので、貸主・借主双方にとってリスクと自由度のバランスを慎重に検討する必要がある。

9. 馬場の現場メモ — 17年で運用した事例集

2009年4月の宅建士登録以降、自社で定期借家契約を受託・運用した件数は累計約120件。そのうち、印象に残っている事例をいくつか挙げる。

救われた話 — 2022年8月の建替え予定戸建。横浜市鶴見区の築38年の戸建 (土地82㎡・建物延床78㎡) を、3年後の建替え予定で定期借家3年契約・家賃6.2万円で貸し出した。事前説明書面は契約締結日の10日前に交付、借主の署名取得、契約書本文にも更新なし明記、重説でも口頭説明。3年後の2025年8月、借主が予定通り退去、オーナーは予定通り建替え工事に着手。2021年の事件以降の3点セット運用が機能した代表事例。

救われた話 — 2023年4月の高齢者単身入居。横浜市保土ケ谷区のアパート (築22年・1K・家賃5.4万円) に、78歳の単身女性が入居希望。普通借家では「孤独死リスク」を理由に保証会社が審査落ちしたが、定期借家2年契約 (1年単位で再契約検討) + 家賃5.0万円 (8%値下げ) + 親族2名の連帯保証で受け入れに成功。借主は週1回のヘルパー訪問・親族の月2回訪問を条件として、安心して入居。2025年に2回目の再契約済み、現在3年目を継続居住中。

苦労した話 — 2021年4月の事件 (記事冒頭)。事前説明書面の交付漏れで90万円補填。詳細は冒頭に書いたとおり。

苦労した話 — 2024年11月の中途解約紛争。横浜市旭区の戸建 (床面積180㎡・居住用) を定期借家3年契約で貸し出していたが、借主が契約2年目に「会社の都合で大阪に転勤、中途解約したい」と申し出。借地借家法38条7項の例外規定 (200㎡以下・転勤等の事情) に該当するので、1か月前予告で解約可。自社が契約書に明記していたので、双方納得で円満解約。明記していなければ、貸主側が「定期借家は中途解約できない」と主張して紛争になっていた可能性が高い。

17年やってきて、定期借家の運用で揉めるパターンは、ほぼ全て「書面の不備」「通知タイミングの遅延」「中途解約特約の未明記」の3つに集約される。事前説明書面の整備・契約終了通知の自動化・中途解約特約の明記 — この3点を社内ルールで徹底すれば、定期借家のトラブルは8割消える、というのが現場での実感だ。

10. 私が他社と意見が違う点 — 「定期借家は使いにくい」論への反論

業界の主流の主張は「定期借家は書面交付や終了通知の手間が多く、家賃も下がるから使いにくい、普通借家で良い」というもの。自分はこれに反対だ。確かに手間は多いが、その手間を超えるメリット (貸主の経営自由度・建替え/売却の確実性・入居審査のハードル低下) がある。手間を理由に普通借家にすると、後で立退料数百万円〜数千万円のリスクが顕在化する可能性がある。

自社の管理200室のうち、約30室を定期借家で運用している (建替予定・売却予定・高齢者単身・外国人世帯・ペット可など)。定期借家で運用していなければ、これらの物件で「契約終了で揉める」「立退料を払う」「建替え計画が遅延する」リスクが顕在化していたはずだ。事前説明書面の交付・契約終了通知のフロー化を一度仕組み化してしまえば、運用負荷は管理戸数の規模が拡大しても比例して増えない。

もう1つ業界の主張で気になるのは、「定期借家は借主に不利だから倫理的に問題」という意見。これも反対で、定期借家の方が借主にとってもメリットがある場面が多い。家賃が普通借家比5〜10%安く、入居審査のハードルが下がり、高齢者・外国人・ペット可など普通借家では断られがちな借主が借りやすくなる。借主側にも選択肢を提供する制度として、定期借家は積極的に活用すべきだ。

業界のベテラン経営者からは「定期借家は事務負担が重くて、若手スタッフが運用しきれない」と言われることもあるが、賃貸管理SaaSのカレンダー機能で通知タイミングを自動化し、事前説明書面のWord雛形を整備すれば、若手でも運用は回せる。「使いにくい」のは仕組みの問題で、定期借家制度そのものの問題ではない、というのが17年運用してきての結論だ。

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賃貸管理のよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 事前説明書面を交付し忘れた場合、後から追加で交付すれば有効になりますか

無効。事前説明書面は「契約締結前」に交付する必要があり、契約締結後に追加で交付しても遡及的に有効にはならない。判例 (最高裁2010年7月) で確定した解釈。気づいた時点で借主に事情を説明し、再契約 (新たな契約締結) として、事前説明書面を交付してから新契約を結ぶ必要がある。

Q2. 契約終了通知は内容証明郵便で送るべきですか

法律上は「書面」と定められているのみで、内容証明郵便である必要はない。ただし、後で「通知を受け取っていない」と借主が主張するリスクがあるので、自社では内容証明郵便+配達証明で送る運用にしている。費用は1通あたり約1,500円程度。記録が残るメリットの方が大きい。

Q3. 定期借家の家賃は普通借家より何%下げるべきですか

市場相場より5〜10%下げるのが目安。借主の心理的抵抗 (2年後に確実に出なきゃいけない、引っ越し費用が予見される) を相殺するため。地域によって借主の定期借家への抵抗感が違うので、自社の場合は神奈川県横浜市で5〜8%、東京都心では3〜5%の値下げが標準。

Q4. 中途解約特約は契約書に必ず書くべきですか (居住200㎡以下)

必ず書く。借地借家法38条7項は強行規定で、貸主側が排除する特約を入れても無効。明記しないと、後で借主から「中途解約権を知らなかった」と争われる余地が残る。契約書本文に「居住の用に供する建物で床面積200㎡以下の場合、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情があれば、1か月前予告で中途解約可能」と明記する。

Q5. 事業用 (店舗・事務所) で定期借家は使えますか

使える。事業用定期借家には中途解約の例外規定はなく、契約期間中の完全な拘束がある。貸主にとっては安定収入の確保メリットが大きいが、借主にとっては事業撤退時のリスクが大きい。事業用テナント募集時には、家賃を相応に下げるか、保証金を厚くするかで、借主の納得感を作る。

Q6. 再契約と更新の違いは、借主から見て何が違いますか

更新は旧契約の継続、再契約は旧契約の終了+新契約の締結。再契約では事前説明書面の交付・新契約の締結手続きが再度必要になる。借主にとっては「契約の連続性」が法的には切れているので、契約条件 (家賃・期間など) を改めて協議できる機会となる。家賃改定の余地が大きいのが、再契約の特徴。

Q7. 普通借家から定期借家への切替は可能ですか

原則として不可。借地借家法上、既存の普通借家契約を期間中に定期借家に切り替える特約は無効。可能なのは、普通借家契約の合意解除→新たに定期借家契約を締結、という2段階の手続きを踏むこと。借主の合意が必要で、借主にとってメリット (家賃値下げなど) を提示しないと合意は取れない。

Q8. 契約終了通知を期間内 (1年前〜6か月前) に送らなかった場合、どうなりますか

その通知をした日から6か月を経過するまで、貸主は借主に契約終了を主張できない。例えば、契約満了日の3か月前に通知を送ると、終了主張可能日は通知日から6か月後 (=契約満了日の3か月後) になり、3か月分の空白期間が発生する。実務上は、契約満了日を過ぎても3か月間は契約継続扱いとなり、家賃発生・退去主張不可となる。社内CRMの自動アラートでこのリスクを消すべき。

賃貸管理の利益相反開示 — 馬場生悦 = ULSAPO 創業者

本記事の著者である馬場生悦は、不動産SaaS「ULSAPO」(https://ulsapo.jp) の創業者であり、本記事中で配布している定期借家契約書・事前説明書面・契約終了通知書の3点セットは、当社製品 (ドキュメント自動生成機能および賃貸管理機能) の標準雛形・標準フローとして組み込まれている。契約終了通知の自動アラート機能 (14か月前・12か月前・6か月前・3か月前) も、当社製品の機能として実装されている。記事中の運用ノウハウ・判断軸は、神奈川県横浜市の自社で2009年〜2026年に賃貸管理200室・年間70件の退去立会・定期借家契約累計約120件を運用してきた実体験に基づく。2021年4月の事前説明書面交付漏れで90万円補填した事件も、再発防止策の設計動機として当社製品に反映されている。読者は本記事を「中立的な解説」ではなく「製品提供者による現場経験の開示」として受け取ってほしい。なお、文中に挙げた個別案件 (2021年4月の神奈川区戸建・2022年8月の鶴見区戸建など) は、当事者の特定を避けるため一部詳細を改変している。