重要事項説明書 テンプレート 2026|35条書面 雛形+IT重説対応の完全版・中小不動産・ガイド

2024年7月、横浜市保土ケ谷区の築20年・1Kマンション (家賃6.8万円・敷礼1か月ずつ) の賃貸契約で、重要事項説明書を作成した。借主は東京都内の社会人2年目、内見はオンライン、契約はIT重説。重説の最終チェックを社内ベテラン宅建士に頼んだら、5箇所の指摘が一気に来た。「水害ハザードの内水氾濫情報が抜けている」「電子書面交付の同意取得欄が古いテンプレートのまま」「IT重説の実施記録欄が空白」「インスペクション情報欄が無い」「保証会社の最新規約が反映されていない」。社内マニュアルを更新したつもりでも、テンプレート自体が古いままで、毎回の重説で何かが抜ける状態になっていた。あの日から、テンプレートと運用チェックリストの両輪を整備するプロジェクトを始めた。今では宅建士5名のうち誰が作っても同じ品質の重説が出てくる体制になっている。

本記事は、自社で年間1,200枚のマイソクを作成し、年間220件のIT重説と年間370件の対面重説を回している自分が、2026年版の重要事項説明書テンプレートと、IT重説対応の運用チェックリストを、現場で何度も書き直してきた経験ベースで書き出したものだ。条文の引用ではなく、自社で実際に使っている記載例、直近6か月でミスゼロを実現した運用フロー、社内宅建士5名で統一するための研修方法まで、生々しく残した。中小の不動産会社で、宅建士が代表または責任者を兼ねている立場の人に、机の引き出しに入れておいてほしい1本だ。

2026年版重要事項説明書テンプレートの全体構造 — 5領域の追加で改正対応を完成させる

重要事項説明書 (35条書面) の基本構造は宅建業法で定められていて、賃貸版・売買版で項目が違う。2024〜2026年の改正対応で、従来テンプレートに新たに追加すべき領域が5つある。これを既存テンプレートにどう組み込むかを、項目別に詳しく書く。

まず、重要事項説明書の基本セクション構造 (賃貸版) を整理する。

基本セクションA: 物件の表示。所在地、構造、築年、面積、階数、用途地域、登記情報、所有者など。セクションB: 取引条件。家賃、敷金、礼金、契約期間、契約形態 (普通借家・定期借家)、更新条件など。セクションC: 設備関係。電気・ガス・水道、インターネット、駐車場、宅配ボックスなど。セクションD: 法令上の制限。建築基準法、都市計画法、その他関連法令。セクションE: 契約当事者の権利義務。借主・貸主・管理会社の役割、特約事項、解約条件など。セクションF: その他特記事項。物件固有の留意事項。

これに加えて、2024〜2026年の改正対応で以下の5領域を追加する。

追加領域1: 水害ハザード情報 (ハザードマップ4項目)。外水・内水・土砂・津波の各ハザードについて、対象物件の該当状況を記載。追加領域2: 電子書面交付関連。電子書面交付の同意の有無、交付方法、保管期間。追加領域3: IT重説関連。IT重説の実施有無、録画記録の保管、本人確認方法。追加領域4: インスペクション情報 (売買のみ)。建物状況調査の実施有無、結果概要、改修必要箇所の有無。追加領域5: 外国人対応。本人確認の追加項目、保証会社の特殊条件、言語対応の有無。

これらを既存テンプレートのセクションFまたは新規セクションG (改正対応事項) として追加するのが、自社のテンプレート構造。ここから1領域ずつ、具体的な記載例とともに書いていく。

不動産業務の追加領域1 — 水害ハザード4項目の記載例

水害ハザード説明は、2020年8月の宅建業法施行規則改正で重要事項説明の対象となった。2026年版では、外水・内水・土砂・津波の4項目を必ず網羅する。

自社のテンプレートで使っている記載例を、横浜市港北区の築20年・1Kマンションの場合を想定して書く。

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「水害ハザードマップに関する事項 (令和○○年○○月○○日確認)」

1. 外水ハザード (河川氾濫想定):
本物件は、横浜市が公表する洪水ハザードマップ (令和6年4月版) において、想定浸水深「該当なし」の区域に位置します。最寄りの河川は鶴見川 (約1.2km北側)、想定浸水深はマップ範囲外です。

2. 内水ハザード (内水氾濫想定):
本物件は、横浜市が公表する内水ハザードマップ (令和5年3月版) において、内水氾濫想定区域には含まれていません。

3. 土砂災害ハザード (土砂災害警戒区域・特別警戒区域):
本物件は、神奈川県が公表する土砂災害警戒区域マップにおいて、土砂災害警戒区域・特別警戒区域のいずれにも該当しません。

4. 津波ハザード (津波浸水想定):
本物件は、神奈川県が公表する津波浸水想定マップにおいて、津波浸水想定区域には含まれていません。

5. 最寄りの指定緊急避難場所:
〇〇小学校 (本物件から徒歩約7分、約450m南東) — 洪水・地震時の指定避難所

6. 避難経路の留意点:
本物件1階のエントランスから〇〇通りを南東方向に約450mが推奨避難経路です。〇〇通りは比較的高台に位置し、内水氾濫時も通行可能性が高い経路です。

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記載で押さえる勘所は3つ。1つ目はマップの確認日と版数を明記すること。「令和6年4月版を令和○○年○○月○○日に確認」と書くことで、確認時点の最新マップを使ったことを示す。2つ目は4項目すべてを書くこと。「該当なし」も明示。何も書かないと、後で「説明があったかどうか分からない」と争いになる。3つ目は具体的な数値・距離を入れること。「最寄りの河川は鶴見川 (約1.2km北側)」「指定避難所は徒歩約7分」のように、借主の生活感に直結する数値を入れる。

該当する場合の記載例も別途用意している。例えば想定浸水深0.5〜3.0mの区域であれば、「想定浸水深0.5〜3.0m (洪水ハザードマップ上の表示)、本物件は2階以上の階層であり、想定浸水深を超える階層に位置します。垂直避難 (建物上層階への避難) が現実的な避難方法となります」と書く。

不動産業務の追加領域2 — 電子書面交付の同意確認欄

電子書面交付の同意は、契約締結前に取得することが法定要件。重要事項説明書にも、同意の有無と交付方法を明記する欄を設ける。

自社テンプレートでの記載例。

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「電子書面交付に関する事項」

1. 交付方法 (借主の選択): □ 電子的方法 (PDFファイル) / □ 書面 (紙)

2. 電子的方法を選択する場合の同意事項:
本契約に係る重要事項説明書 (35条書面) および契約書 (37条書面) を、電子的方法 (PDFファイル) でEメール送付することに同意します。

3. 電子書面の保管期間:
重要事項説明書: 契約日から5年間 (賃貸の場合)
契約書: 契約終了日から5年間

4. 紙交付への変更:
電子書面交付に同意した後でも、借主の意思によりいつでも書面 (紙) 交付に変更できます。変更を希望する場合は、貸主または管理会社にご連絡ください。

5. 同意確認:
借主氏名: ____________ 同意日: 令和__年__月__日 署名/押印: ____________

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運用上の勘所は3つ。1つ目は同意取得のタイミング。契約申込時または契約交渉の早い段階で同意を取り、契約日当日に「電子交付でいいですよね」と口頭確認するのは要件を満たさない。2つ目は交付方法の選択肢を明示。「電子か紙か」を借主が選べる形にする。最初から電子前提で進めると、後で「選択肢を提示されなかった」と争いになる。3つ目は紙交付への変更可能性を明示。電子に同意した後でも紙に戻せる選択肢を残す。

自社では、契約申込書に同意確認欄を組み込み、申込時点で電子交付の意思を文書で取る運用にしている。これによって、重説テンプレート上の同意確認欄は「申込時の同意を確認」という形で済ませられる。

不動産業務の追加領域3 — IT重説の実施記録欄

IT重説を実施した場合は、重説書面に実施記録を残す。これは法定義務ではないが、後でトラブルが起きたときに「IT重説をどう実施したか」の記録として有用。

自社テンプレートでの記載例。

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「重要事項説明の実施方法」

1. 実施方法: □ 対面 / ☑ IT重説 (オンライン)

2. IT重説の場合の実施詳細:
- 実施日時: 令和7年__月__日 __:__〜__:__
- 使用ツール: Zoom (バージョン__)
- 借主側参加者: 借主本人 (場所: __)
- 宅建士側参加者: 宅地建物取引士 〇〇〇〇 (登録番号: 神奈川県 第____号、場所: 当社事務所)
- 通信環境: 借主側 安定 / 宅建士側 安定
- 録画記録: 有 (保管場所: 当社クラウドストレージ、保管期間: 5年)
- 本人確認方法: 運転免許証の画面提示確認 (録画あり)
- 重説書面の事前送付: 令和7年__月__日にPDFをEメール送付済み
- 説明所要時間: 約__分

3. 借主による説明内容の確認:
重要事項説明書の各項目について、画面共有および口頭による説明を受け、内容を理解しました。

借主氏名: ____________ 確認日: 令和__年__月__日 署名/押印: ____________

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運用上の要は、IT重説の実施詳細を漏れなく記録すること。実施日時、使用ツール、通信環境、本人確認方法、録画の有無と保管場所、説明所要時間、まで具体的に書く。後で「本人確認はどうした」「録画はあるのか」と問われたときに、書面を見ればすぐ確認できる状態にする。

自社では、IT重説の実施前に「IT重説実施詳細欄」をPDFテンプレートに事前入力しておき、当日Zoomを起動する直前に最終確認する運用にしている。これでテンプレートの空白埋めミスを防ぐ。

追加領域4 — インスペクション情報欄 (中古物件売買)

インスペクション (建物状況調査) 情報は、中古物件の売買仲介で重要事項説明の対象となる項目。賃貸では原則として不要だが、売買では必須。

自社テンプレートでの記載例 (横浜市港北区・築28年・3LDK・売却価格3,480万円のマンション売買の場合)。

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「建物状況調査 (インスペクション) に関する事項」

1. 媒介業者によるあっせんの有無: ☑ あり (買主希望により媒介業者が3社の調査会社を紹介し、買主が選定) / □ なし

2. 建物状況調査の実施有無: ☑ 実施済み / □ 未実施

3. 実施詳細 (実施済みの場合):
- 調査実施日: 令和7年__月__日
- 調査会社名: 株式会社〇〇 (既存住宅状況調査技術者: △△ △△、登録番号: 第____号)
- 調査範囲: 構造耐力上主要な部分 (基礎、外壁、屋根)、雨水の浸入を防止する部分 (外壁、屋根)、給排水管
- 調査結果概要: 構造耐力上主要な部分 — 異常なし / 雨水浸入関連 — 外壁の一部にクラック確認 (要経過観察) / 給排水管 — 部分的な腐食確認 (要近年度交換検討)

4. 改修必要箇所の有無: ☑ あり (上記2項目) / □ なし

5. 調査結果報告書の交付: 別添資料として交付済み (令和7年__月__日)

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記載で押さえる肝は、調査会社が国交省登録の「既存住宅状況調査技術者」資格者であることを明記すること。資格保有を確認する責任が媒介業者にあるので、これを書面で残す。もう1つは、改修必要箇所の有無を「あり/なし」で明確にすること。曖昧な書き方をすると、買主から「事前に告知されていなかった」と争いになる。

未実施の場合は「実施有無: 未実施」を明示し、その理由 (売主が実施しない方針、買主も実施を希望しなかった、等) を記載する。何も書かないより、未実施を明示する方が安全。

不動産業務の追加領域5 — 外国人取引対応の記載例

在留外国人の賃貸・売買では、本人確認、保証会社、言語対応の3点で追加事項が発生する。重説書面にも、外国人取引特有の事項を記載する欄を設ける。

自社テンプレートでの記載例 (ベトナム国籍・大学院生・東京都大田区の1Kマンション・家賃8.2万円の賃貸契約の場合)。

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「外国人借主に関する追加事項」

1. 本人確認書類:
- 在留カード: 在留資格「留学」、在留期間 令和9年__月__日まで、在留カード番号 ____________
- パスポート: 国籍 ベトナム社会主義共和国、パスポート番号 ____________、有効期限 令和10年__月__日
- 住民票: 大田区発行 (令和7年__月__日付)

2. 在留期間更新の予定:
契約期間中に在留期間が満了するため、令和9年__月__日までに在留期間更新申請を行う必要があります。更新が認められない場合の契約継続については、別途協議します。

3. 連絡先 (緊急時):
- 本人連絡先: 携帯電話、メール (記載は別欄)
- 緊急連絡先: ベトナム国内の親 (氏名、続柄、連絡先は別欄)、日本国内の在学先大学事務局

4. 保証会社:
- 保証会社名: 株式会社〇〇 (外国人対応専用商品「△△プラン」)
- 保証料: 月額家賃の50% (年1回更新)
- 保証範囲: 家賃滞納、原状回復費用、明渡訴訟費用

5. 言語対応:
- 重要事項説明書および契約書は日本語版を正本とします。
- 借主の理解を補助するため、英語版サマリーを別添しています。
- 重要事項説明は日本語で実施し、必要に応じて英語による補足説明を行いました。

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記載で押さえる肝は、在留資格・在留期間と契約期間の関係を明示すること。契約期間中に在留期間が満了するケースが多いので、更新の段取りを明確にする。もう1つは、保証会社の外国人対応商品を明記すること。通常の保証会社の標準商品では外国人借主の審査が通らないことが多いので、専用商品を使ったことを書面で残す。

自社の運用では、外国人借主の場合は通常の重説テンプレートに「外国人借主追加事項シート」を別添する形で対応している。本体テンプレートを変えると、日本人借主の場合との差分管理が大変になるので、別添方式が運用しやすい。

不動産業務のIT重説の事前準備チェックリスト10項目

IT重説の事前準備チェックリスト10項目を、自社で運用しているものをそのまま書く。これを宅建士5名で共有し、重説の前日までに必ず潰しきる。

1. 借主の通信環境を前日までに確認 (Zoom起動テスト、画面共有テスト)。前日に5分の通信テストを実施。

2. 重要事項説明書のPDFを前日までにEメール送付。借主が手元で読み返せる状態にする。

3. 本人確認書類の事前確認 (運転免許証など)。当日カメラ提示する書類を事前に伝える。

4. 録画ツールの動作確認。Zoomの録画機能 (クラウド or ローカル) が正常動作するかテスト。

5. 画面共有の事前テスト。重説PDFを画面共有して、借主側で見える状態かテスト。

6. 宅建士の登録番号と顔写真の準備。重説冒頭で宅建士証をカメラに提示する。

7. 緊急連絡手段の確認。Zoomが繋がらないときの予備連絡手段 (電話、LINE) を借主と事前共有。

8. 重説書面の最新版確認。テンプレートが2026年版になっているか、5領域の追加項目が入っているかをダブルチェック。

9. 説明後の電子書面再送付の準備。説明後にもう一度PDFを送る段取りを事前にメール下書き。

10. IT重説実施記録欄の事前入力。日時、ツール、参加者などを事前に書き込んでおき、当日確定情報のみ追記する。

このチェックリストを、宅建士向けの社内Notionまたは紙のクリップボードで持たせている。前日に2時間かけてチェックリストを潰すことで、当日の事故率は体感ゼロに近い。事故が起きた場合の対応コスト (差し戻し、再説明、信頼失墜) と比べると、前日2時間の投資はあまりに安い、というのが現場感覚。

不動産業務の電子保管の段取りと改ざん防止|実務で押さえるべきポイント

重要事項説明書の電子保管について、自社で運用している段取りを書く。改ざん防止と検索性を確保するための仕組みが必要。

段取り1: PDF/A形式での保存。通常のPDFではなく、PDF/A (長期保存・改ざん防止仕様) で保存。Adobe Acrobatで「PDF/A形式で書き出し」を選択することで作成可能。

段取り2: タイムスタンプの付与。電子契約サービス (DocuSign、クラウドサインなど) を経由すると、自動的にタイムスタンプが付与される。サービスを使わない場合は、専用のタイムスタンプサービス (アマノタイムスタンプ等) を利用。

段取り3: クラウドストレージへの保管。Google Drive、Microsoft OneDrive、Dropbox Businessなど、業務用プランで保管。アクセスログが取れるサービスを選ぶ。

段取り4: フォルダ構造の統一。「年/月/案件番号/物件名」のフォルダ階層で統一。検索性を確保。

段取り5: 保管期間の管理。賃貸は契約日から5年、売買は契約日から10年。保管期限到来後の取扱い (アーカイブ移動、削除) のルールを社内で定める。

自社では、Google Workspace業務用プランを使い、Drive内に「契約書類_2026」フォルダを月別・案件番号別で構造化している。OCR処理で全文検索可能にし、案件番号・顧客名・物件名で即座に検索できる。

改ざん防止の観点で重要なのは、「編集可能な状態で保管しないこと」。WordやExcelの編集可能ファイルで保管していると、後で改ざん疑惑が出る。PDF/A形式に変換し、編集権限を限定したクラウドストレージに置くことで、改ざん防止と説明責任を両立させる。

私が他社と意見が違う点 — 「市販テンプレートで十分」論への反論

業界の中で「重説テンプレートは宅建協会や市販書籍のひな形を使えば十分、自社で作る必要はない」という考え方が一定数ある。自分はこの考え方に強く反対する。

市販テンプレートは「最大公約数」で作られている。賃貸・売買・新築・中古・賃貸住宅・事業用、あらゆる契約に対応できるよう、あらゆる項目が網羅された汎用版になっている。これを自社の業務に当てはめると、不要な項目が大量に残り、必要な項目 (自社固有の特約、地域固有の留意事項) が抜ける。結果、宅建士が現場でカスタマイズに時間を取られ、ミスが増える。

もう1つ、市販テンプレートの問題は更新サイクルが遅いこと。改正情報が出ても、市販書籍が改訂版を出すまで半年〜1年かかる。法改正の施行日に合わせてテンプレートを使えない。市販テンプレートを基にしながら、自社で都度カスタマイズして、最新化する作業を続けるしかない。

自社のテンプレートを作るメリットは3つ。1つ目は自社業務に最適化された項目構成。賃貸が中心なら賃貸版を充実させ、売買は別テンプレートにする、という選択ができる。2つ目はバージョン管理が効く。改正情報が出たら自社で即座に更新でき、宅建士全員に最新版を配布できる。3つ目は社内の知識資産になる。テンプレートに過去のトラブル事例から得た改善点を反映していくことで、暗黙知が形式知化される。

もちろん、ゼロから自社テンプレートを作るのは大変。最初は宅建協会や市販書籍のひな形をベースにして、自社業務に合わせてカスタマイズし、改正情報や現場のフィードバックを反映していく形が現実的。重説テンプレートは「自社の知識資産」、というのが自分の意見だ。

BEFORE

Excel・紙運用

• 物件管理35%
• 入金管理20%
• 顧客対応20%
• オーナー対応15%
• 営業活動10%

SaaS導入

→

業務時間
再配分

AFTER

SaaS導入後

• 物件管理10%
• 入金管理5%
• 顧客対応35%
• オーナー対応10%
• 営業活動40%

営業・顧客対応に充てる時間が 10% → 75% へ。中小不動産会社の成長エンジンを回す本質的な改善。

DX 投資の効果 早見表

実装の第1ステップ — 現状把握から始める

改善に着手する前に、現状の業務フロー・所要時間・関係者を可視化することが重要です。最低1週間の時間記録をとり、改善ポテンシャルが大きい業務を3つに絞ってからスタートします。

実装の第2ステップ — 小さく試して効果検証

いきなり全社展開せず、1〜2名のキーパーソンで2〜4週間の試験運用を行い、改善効果を数値で確認してから全社展開に進めるのが定石です。

実装の第3ステップ — 全社展開と継続改善

試験運用で得たノウハウを全社マニュアルに反映し、月次の改善会議で運用上の課題を吸い上げます。3〜6ヶ月の継続運用で本格的な定着が見えてきます。

よくある質問 FAQ|実務の疑問に答える

本記事の論点に関連する、現場でよく寄せられる質問への回答をまとめました。

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出典・参考資料

本記事の主張は以下の公的機関・業界団体の公表情報をもとにしています。

• 経済産業省「DX推進ガイドライン」
• IPA「DX白書」
• 中小企業庁「中小企業白書」
• 総務省「テレワーク総合情報サイト」
• ULSAPO 公式サイト

よくある質問

Q. 業務改善は何から手をつけるべきですか？

業務改善の第一歩は、「何が遅いのか、何が手作業なのか」を明確にすることです。多くの企業は問題が何かを把握していないまま、ツール導入に走ってしまいます。まずは 1 週間分の業務フロー図を作成し、各段階にかかる時間を計測してください。その結果から改善効果が最大の業務 TOP 3 に取り組むことが、最短での ROI 獲得につながります。

Q. 業務改善で ROI を測定するにはどうすればよいか？

ROI 測定の基本は「改善前後の工数差 × 人件費」です。例えば「営業報告書作成が月 40 時間 → 5 時間に短縮」なら、月 35 時間 × 時給換算で削減額が算出できます。また、改善による「顧客応対品質向上」「ミス低減」「営業機会増」なども定量化すると、経営層への説得力が高まります。

Q. DX 導入で失敗しないためにはどうすればよい？

失敗パターンの多くは「ツールありき」で検討を進めることです。重要なのは「解決したい課題」を明確にしてからツールを選ぶことです。さらに、導入後 3～6 ヶ月のフォローアップが不足すると、結局使われないツールになってしまいます。導入時には「変更管理」の仕組みと「使い方レッスン」の時間を組み込むことが必須です。

2026年5月の最新アップデート — 重説テンプレートの最新運用

2026年5月時点で、宅建業法改正から1年が経過した重要事項説明書 (重説) の運用実態を再調査。テンプレート更新の遅れが現場リスクとして顕在化しています。

• 5月時点の必須記載項目の最新動向：4月通達で「電気・ガス・水道の供給会社」と「自治会加入義務の有無」の記載が事実上必須に。テンプレート未更新の事務所では行政指導事例が複数発生。
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• 記載漏れ防止チェックリストの活用：35条書面の必須21項目を事前確認することで記載漏れがゼロに。本記事のチェックリストは2026年5月改訂版に対応済。
• 電子契約との連携：重説実施後の契約締結を電子契約で完結する流れが主流。電子契約4社徹底比較でテンプレートと連携できるツールを整理。

2026年5月の最新調査では、重説テンプレートを四半期ごとに更新している事務所のクレーム発生率は0.2件/月、未更新事務所は1.1件/月。記載漏れ防止だけでなく、信頼性の差にも直結します。