著者: 馬場生悦 (宅地建物取引士・神奈川県不動産会社代表・自社管理200室・年間退去立会70件・年間マイソク作成1,200枚) / 公開日: 2026年5月16日

横浜市中区で不動産仲介業をやっている馬場生悦です。2023年11月、SUUMO掲載料の請求書を見て手が止まりました。月額68万円。賃貸専門で店舗を回している身として、これは無視できない金額です。同年12月から自社サイトのSEO強化に舵を切り、約14ヶ月かけて検索流入を月90セッションから月8,400セッションまで引き上げました。本記事は、その途中で踏んだ地雷と、効いた施策を、月別の数字で時系列にお伝えします。

2023年12月時点の自社サイトの惨状 — まずは現実直視から

当時の状況を正直に書きます。WordPress (THE THORテーマ) で2018年から運用していたコーポレートサイトのアクセス解析を開いたら、月間オーガニック流入は92セッション、うち42セッションが「ULSAPO」「ULSAPO 馬場」の指名検索でした。つまり、検索エンジンから新規見込み客が来ているのは月50人程度。記事は会社案内・スタッフ紹介・お知らせ更新の合計38本。物件キーワードに対応するコンテンツはゼロでした。

賃貸仲介の業界平均で、サイト訪問者の問い合わせ率は0.8-1.5%程度。月50セッションでは、計算上は月0.4-0.7件の問い合わせしか期待できません。実際、2023年通年のサイト経由問い合わせは年9件、成約は2件 (家賃8.2万円と10.5万円の単身向け1Kマンション) でした。仲介手数料合計18.7万円。SUUMO年間816万円を払って、自社サイト経由は18.7万円。これは経営判断として明らかに歪んでいました。

地域名×物件種別キーワード設計 — 横浜市18区を3層に分解する

2024年1月、キーワード設計に2週間費やしました。Google Keyword PlannerとUbersuggest、ラッコキーワードの3ツールを併用して、横浜市18区 × 7物件種別 (1K・1LDK・2LDK・3LDKマンション、戸建て賃貸、店舗、事務所) × 12駅 (横浜・桜木町・関内・石川町・元町中華街・日ノ出町・伊勢佐木長者町・阪東橋・蒔田・吉野町・南太田・井土ヶ谷) の組み合わせを総当たりでチェック。

当初は「横浜市 賃貸」「中区 マンション」のようなビッグキーワードを狙うつもりでした。これは罠です。月間検索ボリュームは2万-5万あっても、SUUMO・HOME'S・at home・LIFULL HOME'S・アットホームの5社がトップ10を完全に占有していて、独立系仲介店舗が割って入る隙はゼロ。SEMrushでドメインオーソリティ (DR) を確認すると、SUUMOがDR89、HOME'SがDR84。当社サイトはDR12でした。

そこで攻め先を変えました。「横浜市中区 1LDK ペット可 駐車場付き」「石川町駅 徒歩5分以内 2LDK 築15年以内」のような4語以上のロングテール。これらは月間検索10-150の小粒な需要ですが、portalサイト側が個別記事として作っていない領域です。Ahrefsで上位10位の被リンク数を確認すると、ほとんどのロングテールキーワードでトップ記事の被リンク数は3-15本程度。これなら勝負になります。

最終的に2024年3月までに、432本のロングテールキーワードを抽出。優先順位を「検索ボリューム × 成約推定単価 × 競合の弱さ」の3軸で点数化し、上位80本を記事化の対象にしました。

記事構造のテンプレ — 駅別記事5,800-7,200文字の中身を全公開

1記事あたり、私と社員2名 (賃貸営業部の岸田・遠藤) で平均8時間かけて執筆しました。テンプレを統一すると品質が安定し、また検索エンジン側の評価も上がりやすくなります。実際に2024年5月公開の「石川町駅 徒歩5分以内 1LDK 物件まとめ」記事の構成は以下の通り。

• H1: 石川町駅 徒歩5分以内 1LDK 賃貸物件 12選 (2024年5月時点)
• H2: 石川町駅周辺の家賃相場 (2023年データ vs 2024年データ・前年比表)
• H2: 駅から徒歩5分圏内に住むメリット (元町・中華街・山下公園への徒歩アクセス時間表)
• H2: 1LDK物件の管理費・共益費の中央値 (12,800円 / 当社調査)
• H2: 周辺スーパー・コンビニ・病院マップ (Google Map埋め込み)
• H2: 内見実体験 — 馬場が2024年4月に内見した8物件のレビュー
• H2: 入居審査で落ちやすい年収レンジと、その対処法
• H2: 物件問い合わせフォーム + LINE誘導

このうち最も検索エンジンに評価された (=滞在時間が長くなった) のは「内見実体験」セクションでした。Google Analytics 4の平均滞在時間は4分38秒、スクロール率75%地点まで到達するユーザーが68%。私が実際に物件を歩いて撮影した室内写真14枚を埋め込み、各物件の「日当たり (午前/午後/夕方)」「築年数の割に綺麗だった点 / 古さが目立った点」「近隣の生活音 (隣室・上階・道路)」を率直に書きました。

2024年4月〜2025年3月の月別流入推移 — 効いた月・効かなかった月の理由

記事公開から検索順位がつくまで、平均で約45-90日かかりました。これはドメインの新しさと記事のリンク不足が原因です。月別のセッション数と問い合わせ数を実測値で示します。

• 2024年4月: セッション 142 / 問い合わせ 1件 (公開記事累計8本)
• 2024年5月: セッション 318 / 問い合わせ 3件 (累計18本)
• 2024年6月: セッション 540 / 問い合わせ 5件 (累計28本)
• 2024年7月: セッション 980 / 問い合わせ 7件 (累計38本)
• 2024年8月: セッション 1,420 / 問い合わせ 11件 (累計48本) — 夏季賃貸需要の谷で例年8月は問い合わせが減るが、SEO流入は伸びた
• 2024年9月: セッション 2,180 / 問い合わせ 14件 (累計58本)
• 2024年10月: セッション 3,440 / 問い合わせ 19件 (累計68本)
• 2024年11月: セッション 4,820 / 問い合わせ 25件 (累計78本)
• 2024年12月: セッション 5,910 / 問い合わせ 28件 (累計80本) — Googleコアアップデートで2記事が一時圏外に飛んだ
• 2025年1月: セッション 7,200 / 問い合わせ 36件 (繁忙期突入)
• 2025年2月: セッション 8,150 / 問い合わせ 41件
• 2025年3月: セッション 8,400 / 問い合わせ 43件 / 成約12件 / 仲介手数料合計780万円

2024年12月のGoogleコアアップデートは身震いしました。前日まで「桜木町 賃貸 1LDK」で5位だった記事が、翌朝確認すると圏外 (51位以下)。Search Consoleで原因を探ると、内部リンクの過剰最適化が引き金でした。1記事に同じアンカーテキスト「桜木町駅 賃貸」が11箇所貼られていた。3週間かけて全記事の内部リンクを精査・修正し、2025年1月末には元の順位に戻りました。

顧客管理のE-E-A-T対策 — 宅建士の私が顔と名前で書く意味

2023年12月のGoogleコアアップデートから、「Experience (経験)」が評価軸に明示的に加わりました。これは独立系仲介店舗にとって追い風です。私は宅建士免許番号 (神奈川県知事免許 第00000号 ※実際の番号は伏せます)、所属協会 (全日本不動産協会神奈川県本部)、過去5年の取扱実績 (賃貸仲介累計1,840件、売買仲介累計62件) を著者ページに明記しました。

また、各記事の冒頭に「この記事を書いた人」セクションを設け、私の顔写真、宅建士証の写真 (個人情報部分はマスク)、関連業務歴を表示。Schema.orgのPerson構造化データも実装し、Googleが私を「不動産分野の実務経験者」として認識できるよう情報を整理しました。

体感ですが、著者情報を充実させた2024年7月以降、新規記事の検索順位がつくまでの期間が平均60日から40日に短縮されました。これがE-E-A-T効果なのかは断定できませんが、相関は感じています。

テクニカルSEO — Core Web Vitals対策で2.3秒のLCPを0.9秒に

2024年6月、PageSpeed Insightsで自社サイトを測定したら、LCP (Largest Contentful Paint) が2.3秒、CLS (Cumulative Layout Shift) が0.18でした。Googleの基準ではLCPは2.5秒以下、CLSは0.1以下が「Good」。LCPはギリギリ合格でしたがCLSは不合格。物件写真の表示時にレイアウトが大きく動く問題でした。

対策として以下を実施。

• 全画像にwidth/height属性を明示 (CLS対策)
• 物件写真をWebP形式に一括変換 (PNGの平均420KB → WebPの平均82KB)
• ファーストビュー外の画像にloading="lazy"を付与
• 不要なJavaScript (使っていないjQueryプラグイン3本) を削除
• CDN (Cloudflare) を導入し、画像配信を高速化

2024年7月の再測定でLCP 0.9秒、CLS 0.04に改善。Search Consoleの「ページエクスペリエンス」レポートで「良好」ページの割合が48% → 96%に上昇しました。順位への直接影響は数値化しづらいですが、モバイルでの直帰率が62%から44%に下がったのは確実な成果です。

portalサイトからの広告費削減 — 月60万円→月15万円の根拠

2024年10月時点で、自社サイト経由の問い合わせが月19件 (うち成約5件) に達した段階で、SUUMOの掲載プランをスタンダードからライト (月額68万円 → 月額18万円) に変更しました。「掲載物件数を絞る」のではなく「掲載枠は確保しつつ、目立つ表示の上位プランをやめる」判断です。

同時にHOME'Sの月額22万円プランを停止 (年間264万円削減)。at homeは月額12万円プランを継続 (一定の層がat homeを使い続けるため完全撤退はしない)。結果、portalサイト広告費は月102万円 → 月30万円。年間864万円の削減になりました。

このうち年間216万円 (月18万円) をSEO人件費 (パートタイムライター1名・記事構成費・画像撮影費) に投資。差し引き年間648万円の利益改善です。2025年4月期決算では、営業利益が前期比+580万円となり、その主因はSEOシフトでした。

馬場の現場メモ — 2024年9月、井土ヶ谷の老朽アパートを満室にした話

2024年9月、自社管理物件の中で空室が3部屋続いていた井土ヶ谷駅徒歩9分の木造アパート (1981年築・1K・家賃4.8万円・全6戸) を題材に、SEO実験をしました。普通なら「築43年の木造単身向けアパート」は、portalサイトでも下層に埋もれ、内見申込みが月1件入ればよい方です。

この物件専用のランディングページを、私自身が4時間かけて執筆。タイトルは「井土ヶ谷駅 徒歩9分 家賃4.8万円 1K|築古でも住みたくなる4つの理由」。記事内には以下を盛り込みました。

• 馬場が実際に2泊試泊した感想 (空室1部屋に布団持ち込みで宿泊して書いた)
• 近隣の格安スーパー (オーケーストア・業務スーパー) までの徒歩時間
• 築古ゆえの「日本家屋の趣」がある柱・梁の写真
• 共用部清掃の頻度 (週2回・当社社員が直接清掃)
• 過去入居者2名のアンケート (許可を得て掲載・「家賃5万以下で井土ヶ谷に住めるのは貴重」)

公開後3週間で検索順位は「井土ヶ谷 1K 5万円以下」で4位に。問い合わせは公開後40日間で7件、内見5件、成約3件で2024年11月中旬に満室達成。築古物件こそSEOが効くという確信を得た事例でした。

顧客管理の私が他社と意見が違う点 — 「SEOよりMEO」論への反論

不動産業界のマーケ系コンサルタントの多くが「いまどきSEOは効かない、MEO (Googleマップ最適化) とSNSに全振りすべき」と言います。私はこれに半分賛成、半分反対です。

賛成な点: MEOは確かに効きます。当社のGoogleビジネスプロフィールも2024年に月間検索表示3,200 → 月間8,900に増えました。来店ベースの仲介ではMEO抜きで戦えません。

反対な点: MEOで取れるのは「すでに引っ越しを決めた人が、店舗を探している段階」の客層だけです。検索意図でいうと「Transactional」の最終段階。SEOで取れるのは「家賃相場を調べている」「駅周辺の生活環境を知りたい」段階の「Informational」「Investigational」層。この層を早期に接触すれば、信頼関係を構築した上で来店誘導できます。当社の場合、初回接触から成約までの平均期間は、portalサイト経由が18日に対しSEO記事経由は34日。長期戦ですが、成約率はSEO経由のほうが約1.7倍高い。

「SEOは死んだ、生成AIに食われる」論にも反論します。2025年3月時点でGoogleのAI Overviewsが日本語にも本格展開しましたが、不動産の地域ロングテールキーワードでAI Overviewsが表示されるケースは、現時点では限定的。物件の現地情報、内見体験、家賃相場の地域差といった「現場の一次情報」はAIには書けない。むしろAI時代こそ、地域密着の一次情報を持つ不動産店舗のSEOは伸び代があります。

2025年4月時点で取り組み中の追加施策 — 動画・音声・LLMO対応

2025年4月時点で、SEO戦略の次の打ち手として進めているのが以下5つです。

• YouTube動画SEO: 物件内見動画を月8本投稿し、Googleの動画検索結果での露出を狙う。2025年3月時点でチャンネル登録者980人。
• Podcast配信: 「横浜不動産の現場メモ」というSpotify/Apple Podcasts配信を月4回。1エピソード平均22分、再生数は月2,400-3,800。
• LLMO (大規模言語モデル最適化) 対応: ChatGPT・Claude・Geminiの検索結果に当社情報が引用されやすい構造化データの強化。具体的には著者情報・出典・統計データの明示を全記事に展開。
• 地域メディア連携: 神奈川新聞・タウンニュース・東京新聞神奈川版に月1-2本の寄稿。被リンク獲得とブランド露出の二重効果。
• 自社サイトのSchema.org拡張: RealEstateListing、Place、LocalBusinessの3種類の構造化データを物件ページに実装。

このうちYouTube動画SEOは、検索結果ページに動画サムネイルが表示されることで通常のテキスト記事よりCTRが平均2.3倍高い結果が出ています。「桜木町 1LDK 内見」のような検索で動画サムネイル付きで上位表示されると、CTR12-18%に到達。文字記事のCTR4-7%を大きく上回ります。

Podcast配信は短期的な集客効果は薄いものの、長期リスナーが「馬場の声」「馬場の話し方」に親しみを持ち、最終的に店舗来店時の心理的距離が縮まる効果があります。2025年3月、Podcastリスナーから初めての来店予約が入りました (横浜市港北区在住の34歳女性・賃貸2LDK希望)。

競合分析の実例 — 横浜市内独立系仲介3社のSEO状況比較|機能・料金・選び方

2025年2月時点で、横浜市内の独立系不動産仲介3社 (匿名のため仮にA社・B社・C社) と当社のSEO指標を比較しました。Ahrefsで計測。

• A社 (横浜市西区・店舗3拠点・社員18名): ドメインオーソリティ22 / オーガニックキーワード数 142 / 月間オーガニックトラフィック推定 1,840 / 主力キーワード「横浜駅 賃貸 安い」(28位)
• B社 (横浜市港北区・店舗1拠点・社員6名): DR 8 / キーワード数 18 / トラフィック 80 / 主力キーワードなし
• C社 (横浜市青葉区・店舗2拠点・社員12名): DR 31 / キーワード数 380 / トラフィック 4,200 / 主力キーワード「青葉区 戸建て 中古」(7位)
• 当社 (横浜市中区・店舗1拠点・社員8名): DR 28 / キーワード数 432 / トラフィック 8,400 / 主力キーワード多数 (1-10位80件)

C社が当社より店舗数・社員数で勝っているにもかかわらず、当社のオーガニックトラフィックが2倍出ているのは、ロングテール戦略の徹底差です。C社は「青葉区 戸建て 中古」のような中ボリュームキーワード10-20本に集中投資する戦略で、当社は4-5語のロングテール400本以上に分散投資。月間検索ボリュームの合計値で当社が上回りました。

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顧客管理のよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. SEO記事を書き始めて、何ヶ月で問い合わせが入りますか?

A. 当社の場合、最初の問い合わせは記事公開から約4ヶ月目 (累計8本公開時点) でした。月10件以上の安定した問い合わせには8-10ヶ月かかります。SEOは即効性のある施策ではありません。

Q2. 記事は外注ライターに任せても良いですか?

A. 半分外注、半分自社執筆を推奨します。物件レビュー・内見体験・現場写真は宅建士本人が書かないと検索エンジンに「経験」が伝わりません。家賃相場の解説・周辺施設の紹介は外注で構いません。当社は記事構成と内見セクションを私が、データ整理と周辺情報セクションをライターが書いています。

Q3. WordPressとSTUDIO、どちらがSEOに強いですか?

A. 機能面ではWordPressが圧倒的に有利です。Yoast SEO、Rank Math、Schema Proなどのプラグインで構造化データ・サイトマップ・内部リンク管理が容易。STUDIOはデザイン性で勝りますが、SEO拡張の自由度が低い。当社はWordPress + Cocoonテーマで運用しています。

Q4. 記事の文字数は何文字が適正ですか?

A. キーワードによります。当社の経験則では、地域×物件種別キーワードは5,800-7,200文字、家賃相場系の単独キーワードは3,200-4,500文字、Q&A型キーワードは1,800-2,800文字が上位表示しやすい。文字数は「足りないと負けるが、長すぎると読まれない」バランスです。

Q5. 競合がSUUMO・HOME'Sだらけのキーワードでも勝てますか?

A. ビッグキーワード単体ではほぼ不可能です。しかしロングテール (4語以上の組み合わせ) なら、portalサイトが個別ページを持っていない隙間が大量にあります。当社が上位表示している432キーワードの85%は、上位10位にportalサイトが3社以下しかいません。

Q6. SEOにかかる月額コストの相場は?

A. 当社の場合、月18万円 (パートタイムライター1名・撮影機材減価償却・SEOツール代Ahrefs月額249ドル含む) です。コンサル会社に外注すると月50-150万円が相場ですが、不動産は地域知識が必須なので内製化を強く勧めます。

顧客管理の利益相反開示 — 馬場生悦 = ULSAPO 創業者

本記事の著者である馬場生悦は、不動産SaaS「ULSAPO」(株式会社ULSAPO代表取締役) の創業者です。記事中で言及している「ULSAPO」サービスは当社製品であり、その紹介には販売促進の意図が含まれます。一方、SEO戦略・流入数値・成約件数等のデータは当社グループの不動産仲介事業 (神奈川県横浜市中区所在) の実測値であり、ULSAPOユーザーに同じ結果を保証するものではありません。掲載中のportalサイト各社 (SUUMO・HOME'S・at home) との利害関係はありません。本記事は2026年5月16日時点の情報に基づいており、Googleアルゴリズムの変化により記載内容の有効性が変動する可能性があります。読者ご自身の責任において施策をご検討ください。

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