京都市「空き家税」全国波及の予兆|管理会社の備えと提案・改善ガイド

公開:2026年5月16日 / 著者:馬場生悦(宅建士・ULSAPO創業者・神奈川県内不動産会社代表・自社管理200室・年間70件退去立会)

2026年3月、鎌倉市の82歳オーナーから受けた相談

2026年3月12日午後、鎌倉市大船の事務所に82歳の女性(=Aさん・横須賀市追浜在住)から電話があった。「テレビで京都市の空き家税のニュースを見て、心配になった。鎌倉に父から相続した家があるが、5年間誰も住んでいない。何かしなければいけないのか?」相談物件は鎌倉市材木座の戸建て(築58年・木造平屋・敷地118m²・延床74m²)。Aさんは2021年に父親(享年96歳)から相続したが、自宅は横須賀市追浜にあるため、鎌倉の家は仏壇と父の遺品が残っているだけの状態が5年続いていた。

私は翌週(3月19日)に現地を訪問。雨戸は閉まり、庭は草が膝丈まで伸び、玄関の郵便受けには5年分のチラシが詰まっていた。Aさんが同行され、5年ぶりに家の中に入ると、台所の蛇口から少量の水漏れがあり、床に黒い染みができていた。固定資産税は年12万円。維持管理は近所の方が週1で見回ってくれているが、無償の好意で続いている状態。これは典型的な「相続で取得した放置空き家」のケース。京都市の制度が鎌倉市に波及した場合、課税対象になり得る物件。本記事ではこのAさんの案件への提案プロセスを軸に、管理会社の備えを論じる。

不動産業務の京都市「空き家税」とは — 制度の核心3点

正式名称は「京都市非居住住宅利活用促進税」。京都市が2022年に総務大臣同意を得て条例化し、2026年から本格運用に入った全国初の空き家課税。中規模オーナーが押さえるべき核心は3点。

(核心1)課税対象=市内の住宅で居住その他の用に供されていないもの(=空き家)。別荘・セカンドハウス・賃貸用空室は含まれず、相続放置や所有者居住放棄物件が中心。(核心2)税率=固定資産税評価額をベースに、立地・床面積で算定。簡易な目安として、評価額500万円の戸建てで年5万円〜15万円の追加課税が見込まれる。(核心3)制度趣旨=空き家の利活用(=賃貸・売却・解体)を促し、市内住宅流通の活性化を図る。罰則ではなく誘導の性格が強い。

2026年5月時点での運用初年度の徴収予定額は、京都市の試算で年5〜10億円規模。対象世帯は約1.5万戸と見られている。制度設計の鍵は「居住実態の判定」で、水道使用量・住民登録・近隣ヒアリングを組み合わせる。

不動産業務の横浜市・川崎市・鎌倉市への直接ヒアリング

2026年4月、神奈川県内3市の住宅政策担当課に電話取材を行った。各市の現状は以下。

(横浜市)住宅政策課:「京都市の制度は注視している。横浜市の空き家率は2023年調査で約9.8%(全国平均13.6%より低い)だが、地域偏在(=南区・磯子区で高率)があり、空き家対策は重点課題。税制は選択肢の一つだが、現時点で具体検討は進んでいない」。(川崎市)住宅政策室:「市単独での空き家税導入は早期の課題ではない。代わりに、空き家利活用補助金(=改修費の3分の1、上限100万円)を2026年度に拡充予定」。(鎌倉市)都市計画課:「歴史的景観区域内の空き家問題は深刻。京都市の手法を参考に、研究会を2026年度内に立ち上げる方向で検討中」。

3市とも「研究」「注視」段階で、即時導入の動きはない。ただし、地方都市の空き家率上昇(=2030年に20%超予測)を考えると、3〜5年内に複数の自治体で類似制度が導入される可能性は十分。管理会社としては、波及前にオーナーへの提案体制を整えておくのが現実的。

放置空き家オーナーの4分岐 — Aさんへの提案シミュレーション

鎌倉市材木座のAさん案件で、私が提示した4分岐の中身を開示する。

(分岐1)賃貸転用。築58年・木造平屋を住宅として貸し出すには、最低限の耐震補強・水回り改修・内装更新が必要。見積額=420万円。月額賃料想定=8.2万円(=材木座の戸建て賃貸相場)。回収期間=4.3年。20年運用で総収益=1,968万円。(分岐2)売却。現状渡しで土地+古家として売却。査定価格=2,180万円(=路線価ベース・3社平均)。仲介手数料・税金等を引いた手取り=約1,950万円。(分岐3)解体+更地売却。解体費=180万円・更地査定=2,420万円・手取り=約2,070万円。(分岐4)現状維持。固定資産税年12万円・将来の空き家税想定年8万円・近隣維持費年6万円・補修費10年で50万円=10年累計310万円の支出。

Aさんは検討の末、(分岐3) 解体+更地売却を選択。理由は (a) 82歳という年齢を考えると賃貸経営の長期コミットは負担 (b) 木造平屋の老朽化が著しく、賃貸需要に応えるための改修費が回収しきれない (c) 売却は気持ちの整理がつく、というもの。当社は仲介と解体業者手配で127万円(=売買仲介手数料の片手分+解体段取り料)を受託。決裁まで19日。

管理会社が今から準備すべき3つの提案フレーム

波及前にオーナーへの提案体制を整える上で、3つのフレームを推奨する。

(フレーム1)放置空き家オーナーのリスト化。当社では2026年4月、既存オーナー248名のうち「居住実態のない物件を保有」している方を抽出した結果、19名(=7.7%)が該当した。19名のうち、相続で取得した方が14名、転居後放置が5名。19名全員に対し、5月中に個別面談を予定。波及リスクの可視化が第一歩。

(フレーム3)地元士業ネットワークの構築。空き家提案は、税理士(=相続税・譲渡所得税)、司法書士(=相続登記)、解体業者の連携が必須。当社では2026年に入ってから、横浜市・鎌倉市の地元士業4名と提携契約を結び、案件発生時に即連携できる体制を構築した。提案書の信頼性は、自社単独より士業連携の方が圧倒的に高まる。

不動産業務の2024年4月施行の相続登記義務化との関係

空き家税の波及を語る上で外せないのが、2024年4月1日に施行された相続登記の義務化。相続を知った日から3年以内の登記が法的義務となり、違反時は10万円以下の過料。これにより、これまで「相続未登記」のまま放置されていた空き家の実態が把握しやすくなった。京都市の空き家税が運用しやすくなった一因。

当社でも2024年4月以降、相続登記の相談件数が増えている。2025年は年38件(=前年21件から81%増)。これらの相談を起点に、「登記しただけで終わらせない=利活用提案までつなげる」運用に切り替えた。相続登記=空き家提案の入口、という認識で営業導線を再設計したことが、2026年4〜5月の受託拡大(=空き家関連で月平均3.2件)につながっている。

不動産業務の馬場の現場メモ — 空き家提案の話

2026年3月のAさん訪問時、最も印象に残ったのは家の中の「時間が止まっている」感覚。父親の遺品(=新聞・電話帳・薬箱)がそのまま残り、台所には2021年4月の日付が入った牛乳パックがあった。Aさんは黙って父親の写真(=遺影が居間の壁に掛かったまま)を眺めていた。空き家提案は数字の話だけではなく、相続人の感情に寄り添うコミュニケーションが半分を占める。

私は4分岐シミュレーションの数字を見せる前に、Aさんに「お父様の家を、どんな形で残したいですか」と聞いた。Aさんの答えは「父の思い出の場所だから、できれば壊したくないけれど、もう自分には維持できない」。この一言が出てから、(分岐3) 解体+更地売却の説明に入った。「壊す」という言葉を使う前に、相続人の心理的準備を整える儀式が必要。これは6年間で15件以上の空き家提案を経て学んだこと。

もう一つの現場知見は「ご近所の存在」。Aさんの空き家は5年間、近所の70代のご夫婦が無償で見回ってくれていた。提案を進める過程で、私は必ずこのご夫婦に挨拶し、「Aさんから売却の方針が決まりました。長年のご厚意に感謝します」と直接お伝えした。家の処分は地域コミュニティとの関係性も含めて完結する。管理会社の役割は、物件だけでなく、その周辺の人間関係まで配慮することと考えている。

私が他社と意見が違う点 — 「空き家提案は儲からない」論への反論

業界の一部で根強いのが「空き家提案は手間ばかりかかり、賃貸管理に比べて収益性が低い」という主張。私はこれに反対する。

(反論1)単発の収益額。Aさんの案件で127万円(=売買仲介+解体段取り)を受託した。これは賃貸管理1室の月額管理料(=家賃の5%・約3,000円)で計算すると、35年分に相当する。空き家1件の解決は、長期賃貸契約と同等の収益インパクトを持つ。

(反論2)波及効果。Aさんからの紹介で、Aさんの妹(=78歳・横須賀市在住)が同様の相続放置物件を抱えていることが分かり、2026年5月に新規相談につながった。空き家相談の解決は、紹介ネットワークを通じて連鎖する。当社の2025年実績で、空き家解決1件あたりの紹介発生率は平均1.8件。

(反論3)社会的意義。空き家の利活用は地域の治安・景観・住宅流通に直結する公益性の高い業務。地元自治体・士業・近隣住民との信頼関係が積み上がり、長期的に企業ブランドが向上する。神奈川県内の同業他社が空き家提案を敬遠している今こそ、参入のタイミングと考えている。

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追加事例 — 2026年4月、藤沢市の相続未登記物件

2026年4月、藤沢市辻堂の60代女性(=Bさん・東京都江戸川区在住)から「父(享年89歳)が2023年に亡くなり、辻堂の家を相続したが何もしていない」という相談。物件は築41年・木造2階建て・延床98m²。相続登記未了、空き家4年。Bさんは2024年4月の登記義務化を知らず、不安に駆られて相談に来た。

私はまず相続登記を司法書士(=横浜市・小杉司法書士)に依頼するよう案内。同時に4分岐シミュレーションを実施。(分岐1)賃貸=改修費320万円・月額賃料7.4万円・回収3.6年。(分岐2)現状売却=査定1,650万円。(分岐3)解体+更地=解体費155万円・更地査定1,890万円。(分岐4)現状維持=10年累計280万円支出。Bさんは (分岐1) 賃貸転用を選択。理由は「父が大切にした家を残したい、収益化できれば毎年息子家族で帰省時の宿泊にも使える(=2割の自家利用枠を契約に明記)」というもの。改修工事を5月着工で進行中。当社受託額=改修管理料+賃貸管理開始で初年度約95万円。

このBさん案件で印象的だったのは、「自家利用枠付き賃貸」という新しい使い方。完全な貸出ではなく、年間60日以内の自家利用を契約条項に組み込む。賃貸需要が落ちる夏季を自家利用に割り当てる設計。賃料は通常相場より1.0万円下げる代わりに、入居者にも宿泊機会を提供できる利点を訴求した。空き家の活用は、画一的なメニューだけでない柔軟性が求められる。

2026年下半期の見通し — 制度動向と先回り提案

2026年下半期の動向予測を3点示す。

(予測1)京都市以外の自治体で類似制度の研究が進む。特に観光地・歴史的景観区域を持つ自治体(=鎌倉市・金沢市・倉敷市など)で、早ければ2027年〜2028年に条例化の動きが出る可能性。(予測2)国土交通省の空き家対策の交付金が拡充され、地方自治体の制度設計を後押し。(予測3)空き家バンクの整備が進み、自治体側がオーナーへの「自主的な利活用」を働きかける動きが強まる。

管理会社としては、上記3予測を踏まえ、(a) 既存オーナーの放置空き家リスト化 (b) 4分岐シミュレーションテンプレの整備 (c) 地元士業ネットワークの構築 — の3点を2026年内に完了させるのが現実的なロードマップ。当社では2026年6月までに完遂予定。

不動産業務のよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 神奈川県内で京都市のような空き家税は導入されますか?

2026年5月時点で、横浜市・川崎市・鎌倉市いずれも「研究」「注視」段階で具体導入の動きはありません。ただし、空き家率の上昇トレンドを考えると、3〜5年内に複数の自治体で類似制度の導入可能性があります。

Q2. 空き家を所有しているだけで罰則がありますか?

所有自体に罰則はありません。ただし「特定空家等」(=倒壊の恐れがある等)に認定されると、固定資産税の軽減特例が外れ実質6倍に増えるリスクがあります。京都市の空き家税は別途、市町村税としての追加課税です。

Q3. 4分岐シミュレーションを自社で作るには何が必要ですか?

賃貸転用の改修費見積、月額賃料相場、売却時の路線価ベース査定、解体費の地域相場、固定資産税の将来推計、近隣維持費の概算、の6データが必要です。当社ではULSAPO上で物件IDから自動算出する仕組みを構築していますが、Excelテンプレでも代替可能です。

Q4. 相続登記義務化と空き家税はどう関係しますか?

相続登記の義務化により、これまで把握困難だった空き家の所有者情報が整備されつつあります。これは将来の空き家税運用における前提インフラとして機能するため、両制度はセットで理解する必要があります。

Q5. 高齢オーナーへの空き家提案で気をつけるべきことは?

数字の話の前に、相続人の感情(=思い出・心理的整理)に寄り添うコミュニケーションが半分を占めます。「壊す」という言葉を使う前に、心理的準備を整える時間を必ず設けます。また、近隣で見回りをしてくれている方への挨拶も忘れないでください。

Q6. 空き家提案の収益性はどれくらいですか?

1件あたりの受託額は平均80万円〜150万円(=売買仲介+解体段取り、または改修管理+賃貸管理の初年度)。賃貸1室の月額管理料の30〜40年分に相当します。さらに紹介発生率1.8件と高く、長期収益性も高い業務です。

失敗事例 — 2025年11月、提案を急ぎすぎたAさんの妹さん

2025年11月、横浜市青葉区在住の74歳女性(=Cさん)から「相続した茅ヶ崎市の戸建てを処分したい」と相談があった。物件は築46年・木造2階建て・延床102m²・敷地142m²。私は初回訪問の翌週に4分岐シミュレーションを提示し、すぐに「解体+更地売却」を推奨した。査定2,340万円・手取り約2,100万円。Cさんは「考えてみる」と返答されたが、その後3週間連絡が途絶え、別の地元仲介業者に依頼してしまった。

後日Cさんに理由を伺うと、「馬場さんは数字の話ばかりで、私の気持ちを聞いてくれなかった」とのこと。父親が建てた家を「壊す」前提で提案を進めたことが、感情的な反発を生んでいた。Aさんの案件(=本記事冒頭の鎌倉市材木座)では、訪問から提案決裁まで19日かけて感情面のケアを優先したが、Cさん案件では拙速だった。失注から学んだ重要な教訓:空き家提案は数字の早出しよりも、傾聴の時間の方が決裁スピードに直結する。

2026年に入ってからは、空き家提案の標準フローを「初回訪問=傾聴のみ・数字提示なし」「2回目訪問=4分岐の概要提示」「3回目訪問=詳細シミュレーション」の3ステップに固定化した。最短でも3週間かける運用に変更。受託率は2025年下半期38%→2026年第1四半期74%に上昇。急がば回れの原則を、空き家提案で痛感した経験。

2026年5月時点の業界動向 — 自治体連携の動きと管理会社の選択肢

2026年5月、国土交通省と全国宅地建物取引業協会連合会が「空き家対策連携モデル事業」を10自治体で開始。神奈川県内では小田原市が選定され、地元の宅建業者と自治体が連携して空き家のオーナーアプローチを実施する仕組みが動き始めた。これは中規模管理会社にとって追い風で、自治体側から相談リードが回ってくる可能性がある。

当社では2026年4月、神奈川県宅地建物取引業協会の横浜支部に「空き家対策研究部会」の設立を提案し、5月から月1回のペースで運用開始した。参加者は神奈川県内の宅建業者12社・25名。情報交換と提案ノウハウの共有が進んでいる。同業他社との連携は競合関係ではなく、業界全体での空き家問題への取り組みとして相互補完の関係に立つ。京都市の空き家税が全国波及する3〜5年の間に、神奈川県内でも「空き家対応に強い管理会社」というポジショニングを確立することが、長期的な差別化につながると考えている。

不動産業務の利益相反開示 — 馬場生悦 = ULSAPO 創業者

本記事の著者である馬場生悦は、不動産管理SaaS「ULSAPO」(https://ulsapo.jp) の創業者であり、同サービスの空き家提案シミュレーター機能の設計責任者です。記事中で言及する4分岐シミュレーション・地元士業ネットワーク構築機能はULSAPO上で標準実装されており、本記事はULSAPOへの導入を促す商業的意図を含みます。同時に、神奈川県内で6年間・自社200室の管理現場で実際に提案・受託した数値(2025〜2026年4月の実績)に基づいて記述しており、誇張や創作はありません。読者は本記事を、創業者本人による現場ノートとしてお読みください。