導入事例 #5|神奈川中規模仲介 20 名、マイソク AI + BB で物上げ成約率 3 倍
神奈川の中規模仲介 (20 名) が ULSAPO マイソク AI + 業者間流通 (BB) の組合せで物上げ成約率 3 倍を達成した 16 週間の運用プロセスを公開。
結論先出し: 導入事例 #5 は神奈川中規模仲介 20 名がマイソクAI+BBで物上げ成約 3 倍を達成した記録。
出典: 宅建士 馬場生悦 / 著者プロフィール
2025年8月、神奈川県中央部、私鉄沿線の駅前ロータリーに面した本店3階建ビルの会議室。賃貸・売買複合の中規模仲介MNO社(本店12名・支店8名・合計20名・年商4.5億円)の役員会で、私(馬場生悦、ULSAPO株式会社代表)は社長の中村さん(45歳、宅建士、創業者)と営業統括の伊藤さん(40歳)の前で、自社の物上げ案件(=元付けで自社サイトに掲載中の売主物件)の月次集計シートを見ていた。中村さんが指摘したのは「物上げ40件中、毎月成約に至るのは3-4件。残り36件は他社に持っていかれるか、塩漬けになる」という現実。物上げ案件は仲介手数料が両手(売主+買主双方から)取れる収益性の高い案件で、これを成約に結び付けられないのは大きな機会損失だった。本記事は、MNO社がULSAPOのマイソクAI+BB業者間流通+物件管理+CRM+書類管理の5機能を組み合わせて、7ヶ月で物上げ成約率3倍・マイソク作成時間1件45分→8分・BB経由成約数月3件→11件を達成した記録。社名は匿名、構成と数値は実プロジェクトに基づく。
TL;DR(4行で結論)
- 会社規模: 神奈川県中央部、2拠点・社員20名、賃貸6:売買4、年商4.5億円、創業12年。
- 導入前: 物上げ売買案件月40件、成約3-4件(成約率8-10%)、マイソク作成1件45分、BB(業者間流通)未活用。
- ULSAPO導入後7ヶ月: 物上げ成約11-13件(成約率28-32%、3倍)、マイソク作成1件8分、BB経由成約月3件→11件。
- 機能: マイソクAI+BB業者間流通+物件管理+CRM+書類管理の5機能を活用。月額0円のまま運用。
MNO社と同じ「物上げ成約率3倍」を実現したい方へ
ULSAPOマイソクAIは物件データから印刷品質のマイソクPDFを8分で生成。BB業者間流通は全国の不動産業者ネットワークに即時掲載。物上げ案件の収益性を最大化する組み合わせ。月額0円・初期費用0円。
1. 会社プロフィール — 神奈川県中央部・賃貸売買複合の中規模仲介
MNO社は神奈川県中央部の私鉄沿線2駅に本店・支店を構える賃貸・売買複合の仲介会社。創業2013年、現体制は本店12名(社長・営業統括+営業7名+事務3名)・支店8名(支店長+営業6名+事務1名)。事業構成は賃貸仲介60%・売買仲介40%、商圏は本店・支店周辺半径3km圏内。年商約4.5億円、月成約数賃貸55-65件・売買12-16件。
物上げ案件の構造と収益性
物上げ(元付け)案件は、売主から直接受託した物件で、自社サイト・SUUMO・HOME'Sに掲載し、買主が現れたら両手仲介手数料(売主+買主双方から各3%)を取れる収益性の高い案件。MNO社の物上げストック40件×平均価格3,500万円×両手手数料6%=理論的に1件あたり210万円の手数料機会。月3-4件成約だと年間40-50件×210万円=8,400万円~10,500万円。これを年100件成約まで伸ばせれば年商2億円超のインパクトがある。
競合環境と物上げの課題
神奈川県の中規模仲介市場は競合密度が高く、物上げ案件を持っていても、買主は近隣の競合店(片手仲介)で内見してしまうケースが頻発。物上げ案件の魅力を業界内に届ける手段(BB業者間流通)が未活用で、結果的に物上げの収益機会を取り損ねていた。
2. 導入前の課題 — マイソク作成45分・BB未活用・物上げの塩漬け
課題1: マイソク作成1件45分、月160件分で営業3名が消耗
物上げ40件+業者間流通可能性のある仕入物件120件、合計月160件のマイソク(物件チラシ)作成が必要。Excel+Word+画像編集ソフトを組み合わせて1件45分、月160件×45分=120時間を営業3名で分担していた。マイソクのデザイン品質はバラつきがあり、業界他社から「MNOのマイソクは見づらい」という評判も。
課題2: BB(業者間流通)を全く使っていなかった
BB(Brokerage Brokerage、業者間流通)は、不動産業者間で物件情報を共有し、買主側の業者を募るプラットフォーム。MNO社は社長が「BBは大手向け」と思い込んでいて、12年間一度も使ったことがなかった。物上げ40件のうち、自社サイト・SUUMOで集客できる買主は限定的で、業界内ネットワークに流せば成約率が大幅に上がる構造を見落としていた。
課題3: 物件管理が本店・支店で分散、Excel共有がリアルタイムでない
本店12名・支店8名で物件情報をExcel共有していたが、リアルタイム同期されておらず「支店で内見予約を取った時に、本店では既に申込が入っていた」というダブルブッキング月3-5件。
課題4: 物上げ案件の追客が属人化、塩漬け案件が増加
物上げ40件のうち、3ヶ月以上動きの無い「塩漬け案件」が15件以上。営業ごとに担当物件を抱え込んでいて、他の営業が「この物件、買主候補いるよ」と気付いても情報共有されない構造。
課題5: 売買契約書類の本店・支店間共有が遅い
売買契約の書類は本店金庫に保管、支店の営業が必要な時に本店に取りに行く運用。移動時間で1案件あたり1.5時間ロス、月15-20件で月30時間の業務時間が消えていた。
馬場メモ — BB未活用は中規模仲介の典型課題
MNO社のように年商4-6億円規模の中規模仲介で「BBを使ったことがない」というケースは、私の経験では業界の30-40%に上る。原因は「BBは大手向け」「業者間流通は手数料が分散して旨味がない」という古い認識。実態は逆で、中規模仲介こそBBを使うべき。理由は2つ。(1)物上げ案件の買主リーチを業界全体に広げられる、(2)業界他社の物件情報を仕入れ源として活用できる。MNO社の年商4.5億→6億ペースの成長は、BBを使い始めただけで実現したと言っても過言ではない。
3. ULSAPO検討の経緯 — マイソク作成SaaS2社+BB単独SaaSとの比較
比較対象A: マイソク作成特化 E社
マイソク作成に特化したSaaS。月額8,000円/3ユーザー=月2.4万円(年29万円)。マイソク作成スピードは早いが、BB流通や物件管理は別SaaS。
比較対象B: 業者間流通単独 F社
BB業者間流通に特化したサービス。月額15,000円(年18万円)。業者ネットワークは強いが、マイソクや物件管理は別途必要。
比較対象C: ULSAPO
提示条件: 月額0円・初期0円・マイソクAI+BB業者間流通+物件管理+CRM+書類管理を含む14機能フル開放。中村社長の評価は「マイソク+BB+物件管理+CRMが1パッケージで月額ゼロは破格。E社+F社+別物件管理を別々に契約すると年60-80万円のSaaSコストになる」と即決判断。
4. 導入プロセス — 14週間タイムライン(2025年9月〜12月)
Week 1-2(9/1-9/14)— 物件管理の本店・支店統一・CSVインポート
本店・支店の既存Excel物件管理表を、ULSAPO物件管理に統合インポート。本店80物件+支店55物件+物上げ40件=合計175物件を1画面で管理。本店・支店のリアルタイム同期が確立され、Week 2以降ダブルブッキングがゼロに。
Week 3-4(9/15-9/28)— マイソクAIの運用開始・作成時間8分達成
Week 3、ULSAPOマイソクAI機能の運用開始。物件データ(住所・面積・築年・価格・特徴)を入力→AIがレイアウト・写真配置・キャッチコピーを自動生成→印刷品質PDFを8分で出力。営業3名でテスト30件、Week 4から本番運用。マイソク作成時間1件45分→8分(▲82%)、月160件で月96時間→26時間に短縮。
Week 5-8(9/29-10/26)— BB業者間流通の運用開始・物上げ40件を全件登録
Week 5、ULSAPO BB業者間流通機能の運用開始。物上げ40件を全件BBに登録、神奈川県内・東京近郊の業者500社以上にリーチ。Week 5-6で他社から内見問合せが計18件、Week 7で初のBB経由成約1件(港区の業者の買主)。Week 8終了時点でBB経由成約累計3件。
Week 9-12(10/27-11/23)— 物上げ追客のCRM化・営業統括による横串管理
営業統括の伊藤さんが、物上げ40件の追客状況をULSAPO CRMで横串管理する運用を開始。営業ごとの担当物件を可視化、3週間以上動きのない物件は週次会議で対応方針を再検討。塩漬け案件15件のうち、Week 12終了時点で7件が他営業に再配分され、うち4件が新規買主候補にマッチング。
Week 13-14(11/24-12/7)— 書類管理の本店・支店共通化
売買契約書類を全てULSAPO書類管理に集約。本店金庫の書類を順次スキャン→PDF登録、支店から本店に取りに行く運用を廃止。月30時間の移動時間ロスがゼロに。
5. 導入後の効果 — Before/After表で見る7ヶ月の変化
Before/After 主要KPI比較表
| KPI | 導入前(月) | 導入後7ヶ月(月) | 変化 |
|---|---|---|---|
| 物上げ売買成約数 | 3-4件 | 11-13件 | 3-3.3倍 |
| 物上げ成約率 | 8-10% | 28-32% | +20pt(3倍) |
| マイソク作成時間(1件) | 45分 | 8分 | ▲82% |
| マイソク作成時間(月160件) | 120h | 21h | ▲99h |
| BB業者間流通経由成約 | 0件 | 11件 | +11件 |
| 本店-支店ダブルブッキング | 月3-5件 | 0件 | ▲100% |
| 塩漬け物上げ案件数 | 15件 | 3件 | ▲80% |
| 書類取りに行く移動時間 | 月30h | 0h | ▲100% |
定量効果サマリ
物上げ成約数+8件/月×両手仲介手数料平均210万円=月売上+1,680万円(年間+2億円)。マイソク作成時間月99h削減×時給2,500円=月24.75万円(年297万円)。書類移動時間月30h削減×時給2,500円=月7.5万円(年90万円)。合計年間2億円+387万円の事業インパクト。SaaSコストは月額ゼロのまま。
定性効果 — 営業の「物件への目線」が変わった
営業から「マイソク作成が速くなって、物件1件あたりの提案アイデアを練る時間が増えた」「BB経由で他社の物件情報も流れてくるので、買主への提案の幅が広がった」「塩漬け案件が横串で見えるので、他営業から『この物件、私の顧客に合うかも』と声がかかる」という変化。中村社長は「12年間気付かなかった営業組織の協働の可能性が、ULSAPO導入で初めて見えた」とコメント。
馬場メモ — 物上げ成約率3倍化の正体
物上げ成約率が3倍化した最大要因は、BB業者間流通の活用。物上げ40件のうち、自社で集客できる買主は月3-4件が限界。残り36件分の買主は業界他社が抱えている。BBに流すことで業界全体の買主にリーチでき、結果的に成約率が3倍に。これは技術の話ではなく、流通構造の話。中規模仲介はBB未活用のままだと「物上げの収益を取り切れない」状態が続く。MNO社の事例は、中規模仲介がBBを使い始める時の典型的な成長パターン。
6. 失敗ポイントと回避策
躓き1: BBに流した物上げ案件が、他社の片手仲介に持っていかれそうになった
Week 7-8、BBに流した物上げ案件のうち2件で、他社が「うちで買主を抱えているので、片手仲介で進めたい」と提案してきた。MNO社としては両手仲介を望んでいたが、業界マナー上は片手も受けるべきか迷う場面。回避策: 中村社長が「物上げをBBに流す時は両手交渉を基本、ただし買主候補が確実な案件は片手も受ける」というルールを設定。結果、両手成約8件・片手成約3件のミックスで月11件達成。
躓き2: マイソクAIのキャッチコピーが営業の感覚と合わなかった
Week 3-4のマイソクAI運用初期、AIが生成するキャッチコピー(例: 「日当たり良好な広々リビング」)が営業の好みと合わず、毎回修正していた。回避策: 営業ごとに「キャッチコピーのスタイル(直球/エモーショナル/数値訴求)」をULSAPOに登録、AIが営業スタイルに合わせて生成する仕組みに変更。修正頻度が80%減。
躓き3: 支店の営業が物件管理の本店統合に抵抗
Week 1の物件管理統合時、支店長から「本店主導の管理になると、支店の自由度が下がる」と懸念表明。回避策: 物件管理は本店・支店共通化、ただし営業活動・追客は各営業の裁量、というルール分離を明確化。支店長が納得し、円滑に統合完了。
7. 担当者インタビュー — 中村社長(45歳)が振り返る7ヶ月
Q1: 7ヶ月で一番大きな変化は?
中村社長「物上げの収益化が一気に進んだ。12年間『物上げが大事』と言いながら、月3-4件成約で止まっていた。原因はBB未活用と、社内協働の欠如だった。ULSAPOでBBを使い始めて成約数が3倍、社内協働ができて塩漬け案件が消えた。年商4.5億→6億ペースの成長は、BBという業界インフラを使い始めただけで実現した話。」
Q2: ULSAPOで「これが効いた」機能を3つ挙げると?
中村社長「1つ目はBB業者間流通。物上げ40件の買主リーチが業界全体に広がって、成約数が3倍。2つ目はマイソクAI。月96時間→26時間で営業3名分の時間が浮いた。3つ目は物件管理の本店-支店統合。ダブルブッキングがゼロになって、顧客への信頼性が上がった。」
Q3: これから導入する中規模仲介にアドバイスは?
中村社長「BB業者間流通を絶対に使ってください。中規模仲介で『うちは大手じゃないからBB関係ない』と思っているなら、それは12年前の私と同じ間違い。BBは中規模こそ最大恩恵を受けるインフラ。あと、物件管理を本店-支店で統合する時、支店の裁量を残してください。集中管理しすぎると現場が動かなくなる。管理は統合、運用は分散、というルール設計が重要。」
8. 同業他社への推奨理由
推奨理由1: マイソク+BB+物件管理+CRMが1パッケージ
「マイソク作成SaaS+BB単独SaaS+物件管理SaaSを別々に契約すると年60-80万円。ULSAPOは1パッケージで月額ゼロ。中規模仲介の年商4-6億円規模で、SaaS固定費の差は経営インパクトが大きい」(中村社長)。
推奨理由2: 物上げ案件の収益化が一気に進む
「中規模仲介の収益の柱は物上げ売買案件。物上げ40-50件×成約率10%(月4-5件)を、BB活用で30%まで上げられる。これだけで年商1-2億円の上振れが見える」(中村社長)。
推奨理由3: 本店-支店の協働が一気に進む
「複数拠点の中規模仲介で、本店-支店の物件情報共有・営業協働は永遠の課題。ULSAPOの物件管理+CRMが共通プラットフォームになることで、拠点間の壁が一気に下がる」(中村社長)。
馬場メモ — 中規模仲介向けULSAPO活用の本質
中規模仲介(年商3-8億円・社員10-30名・複数拠点)向けULSAPO活用の本質は「業界インフラへのアクセス」と「拠点間協働」の2点。BB業者間流通は業界インフラ、物件管理+CRMは拠点間協働の基盤。両方を1パッケージで提供することで、中規模仲介が大手と互角に戦える環境を作る。MNO社の年商4.5→6億ペース成長は、中規模仲介のロールモデルになる事例。
9. まとめ — 中規模仲介の物上げ収益化は7ヶ月で完成できる
MNO社の7ヶ月は、神奈川県中央部の中規模仲介(2拠点・20名)にとって、ULSAPO導入が「物上げ成約率3倍・マイソク作成時間月99h削減・BB経由成約月11件・年商4.5→6億ペース」という形で結実した。中規模仲介の収益化はBB業者間流通の活用と拠点間協働がコアであり、ULSAPOはマイソクAI+BB+物件管理+CRMを1パッケージで提供することで、両方を同時に実現する。
MNO社と同じ7ヶ月を始める
ULSAPOは月額0円・初期費用0円。マイソクAI・BB業者間流通・物件管理・CRMを即日開放。中規模仲介が7ヶ月で物上げ成約率3倍を実現するのは再現可能。ULSAPO無料サインアップ(90秒)
導入相談はお問い合わせフォームから。馬場(宅建士)が直接応対。
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CRM・SaaS・レインズ・BB (業者間流通)・IT 重説・電子契約・AI 査定・LTV・DSCR・チャーン まで、不動産業務 SaaS の現場で日常的に飛び交う 100 用語を、宅地建物取引士・馬場生悦が「定義 + 背景 + 現場視点」の 3 段で解説した完全保存版です。