HubSpot vs ULSAPO 2026|不動産業 CRM 徹底比較 — 無料プランの罠と物件管理の壁 (宅建士 現場検証)
HubSpot 無料プランから始めようとした宅建士・馬場が、「物件」概念が無いと気付いて 2 ヶ月で離脱した話。ULSAPO (月額0円・不動産特化) と機能・料金・物件管理対応で比較する完全ガイド。
2023 年 4 月の千葉、HubSpot 無料プランを 2 ヶ月触って気づいた「不動産には物件が無い CRM」の壁
2023 年 4 月の月曜の夜、千葉市中央区の自社オフィスで、私(馬場生悦、宅建士、ULSAPO 株式会社代表)は HubSpot CRM の管理画面を見つめていた。当時、賃貸仲介の自社(営業 3 名・賃貸管理 80 室)で「グローバル評価が高い」「無料プランから始められる」と評判の HubSpot を、無料サインアップから 2 ヶ月運用した直後だった。画面には Contact(連絡先)と Company(取引先)と Deal(案件)の 3 つのオブジェクトが並んでいて、私はそこに 「物件」をどう載せるか をずっと考えていた。答えは出なかった。HubSpot に「物件」という概念がそもそも無いからだ。
2 ヶ月後、私は HubSpot Japan のセールス担当に「物件管理を追加したい」と相談した。返ってきた答えは「Custom Object (カスタムオブジェクト)機能をお使いください。ただし Enterprise プラン以上で月額 50,000 円〜になります」。営業 3 名で月 15 万円。これは中小不動産が払える金額ではない。本記事は、その 2 ヶ月の現場検証の記録と、結局自社開発に踏み切って ULSAPO を作るまでの判断プロセスを、HubSpot と ULSAPO の機能・料金・物件管理対応で正面から比較したものだ。利益相反は冒頭で開示する。ULSAPO は私が代表のサービスなので、当然贔屓目で書く前提。ただし HubSpot の強みも素直に評価する。マーケティング機能の完成度は世界基準で、不動産以外の業種なら間違いなく有力な選択肢になる。問題は「不動産業務にフィットするか」だけだ。
TL;DR(忙しい人向けに 5 行で結論)
- HubSpot の 無料プランは Contact/Company/Deal の 3 オブジェクトのみ。「物件」概念は存在せず、賃貸管理機能もゼロ。
- 「物件」を Custom Object として追加するには Enterprise プラン(月額 50,000 円〜) が必須。中小不動産には費用対効果が合わない。
- SUUMO/HOME'S/at home の反響メール取込は、HubSpot 標準機能には無く、Zapier や外部開発で組む必要あり。
- ULSAPO は 月額 0 円・不動産特化・14 機能ワンライセンス。物件管理・賃貸契約・電子サイン・BB 流通まで標準搭載。
- 本記事は馬場(宅建士)が 2023 年 4 月に HubSpot を 2 ヶ月実機検証した記録。グローバル評価の高さと、不動産業務へのフィット感は別物。
記事を読む前に: ULSAPO 無料サインアップで「物件管理付き CRM」を試す
本記事の比較表だけでは判断しきれないのが現実。ULSAPO は月額 0 円・初期費用 0 円・クレジットカード不要で、顧客管理だけでなく物件管理・賃貸契約・電子サイン・BB 業者間流通まで 14 機能を即日使える。HubSpot のように「物件オブジェクトを自分で設計する」必要はない。サインアップした瞬間から物件登録ができる。
結論: 中小不動産には HubSpot より ULSAPO が合う 5 つの理由
2 ヶ月の HubSpot 検証と、その後 ULSAPO を 1,000 社規模に育てた経験から導いた結論を、先に書いておく。HubSpot が悪い CRM ではない。世界 12 万社以上が使うグローバルスタンダードで、マーケティング自動化やインバウンド戦略の完成度は突出している。ただし 不動産業務に固有の「物件」「賃貸契約」「重要事項説明」「反響元(SUUMO/HOME'S)」という構造を、HubSpot は標準で持っていない。中小不動産が HubSpot を業務 CRM として使おうとすると、必ずこの壁にぶつかる。
理由 1: 物件管理が標準搭載(HubSpot は Custom Object 構築が必須)
ULSAPO は最初から「物件」がコアオブジェクトとして存在する。物件カード、空室/入居/退去予定のステータス、家賃入金管理、オーナー報告書まで標準。HubSpot で同じことをやるには、Enterprise プランで Custom Object「Property」を自分で設計し、項目を定義し、ワークフローを組む必要がある。設計工数だけで 1〜3 ヶ月、外部パートナーに依頼すると見積もり 150〜250 万円。
理由 2: 月額が 0 円から(HubSpot は無料の壁を超えると月 50,000 円〜)
HubSpot 無料プランは Contact 数や機能に制限が緩く、最初の数週間は「素晴らしい」と感じる。だが 不動産業務で本当に欲しい機能(Custom Object、メールテンプレート無制限、AB テスト、自動シーケンス)は有料プランに集中している。営業 3 名で Sales Hub Professional を契約すると月 36,000 円、Enterprise なら月 50,000〜100,000 円。ULSAPO は 14 機能フルで月額 0 円。差額は 3 年で 100〜300 万円超になる。
理由 3: 反響元(SUUMO/HOME'S)の取込が標準(HubSpot は外部開発)
不動産仲介の反響は SUUMO・HOME'S・at home からのメール通知が基本。ULSAPO は専用の反響受信アドレスが発行されて、転送設定するだけで CRM に自動取込される。HubSpot は標準でこの機能を持たないため、Zapier や Make などの iPaaS で連携を組むか、外部開発会社に依頼する必要がある。
理由 4: 日本語サポートが宅建士チーム(HubSpot は汎用 CSM)
HubSpot Japan のサポートは、私が問い合わせた範囲では英語ナレッジを翻訳した一次回答が中心。「IT 重説の本人確認方法を画面に組み込みたい」のような業界固有の質問には弱い。ULSAPO は代表が宅建士、サポートチームも不動産業界経験者で構成されている。質問の前提を説明する手間がない。
理由 5: 即日導入(HubSpot は 1〜3 ヶ月の設定期間)
ULSAPO はサインアップから 60 秒で全機能が触れる。物件・顧客の CSV インポートを含めても 1 週間で本番運用に入る。HubSpot は無料プランなら即日触れるが、不動産業務として使える状態にするにはオブジェクト設計・項目定義・ワークフロー作成で最低 1 ヶ月、本格運用なら 3 ヶ月を見込む必要がある。
馬場の現場メモ: 「グローバル評価が高い CRM」を選ぶ罠
2023 年当時、私が HubSpot を選んだ最大の理由は「G2 や Capterra で世界トップ評価」「Forbes が絶賛」というグローバル評価だった。結論として、これは中小不動産の選定軸として完全に間違っていた。G2 の評価者の多くは SaaS スタートアップやテック企業の B2B マーケター。彼らにとって最高の CRM が、千葉の賃貸仲介の現場に合うとは限らない。グローバル評価ではなく「自社業務との適合度」で選ぶ。これが 2 ヶ月のロスから学んだ唯一の教訓。
HubSpot の強み 3 つ(マーケ起点・無料プラン充実・グローバル評価)
比較記事として公平に書くため、HubSpot の強みをまず 3 つ整理する。私は HubSpot を「悪い CRM」だとは思っていない。むしろ 不動産以外の業種なら、中小企業向け CRM の中で間違いなく上位 3 社に入る。問題は不動産業務との相性だけだ。
強み 1: 無料プランの機能充実度は業界トップクラス
HubSpot 無料プランは Contact 100 万件登録可、Deal パイプライン管理、メール 1 日 2,000 通送信、簡易レポート、Live Chat、Meeting Scheduler まで含まれる。月額 0 円で SaaS スタートアップが立ち上げ初期に必要な顧客管理・営業管理機能をほぼフルセットで提供している。Salesforce や eセールスマネージャーの無料トライアルが 14〜30 日で終わるのに対し、HubSpot は無料プランが永続無料。これは確かにすごい。
強み 2: マーケティング自動化機能が世界水準
Marketing Hub の機能群は、Mailchimp、Marketo、Pardot と並ぶ世界水準。リード獲得フォーム、ランディングページビルダー、メールシーケンス、AB テスト、SEO 分析、ソーシャルメディア管理が統合されている。BtoB SaaS のインバウンドマーケティングをゼロから設計する場合、HubSpot 一択と言える完成度。私自身、ULSAPO の β 期に一時期 HubSpot Marketing Hub をマーケ用途で検討した経緯がある。
強み 3: グローバル評価とユーザーコミュニティの厚み
HubSpot は世界 120 ヶ国以上で利用されており、ユーザーコミュニティが厚い。HubSpot Academy という無料の学習プラットフォームがあり、Inbound Certification や Sales Software Certification など 50 以上の資格コースが提供されている。使い方を学ぶ教材、トラブル解決のフォーラム、認定パートナー会社のネットワークが世界規模で揃っているのは、Salesforce と並ぶ強み。これは弱点が少ないことを意味する一方で、後述する「不動産業務への適合性」とは別軸の評価。
馬場の現場メモ: HubSpot を「マーケと営業」だけに使うなら最強
2 ヶ月の検証で私が出した中間結論は 「HubSpot は自社サイトからのリード獲得とメール配信、Deal パイプライン管理に限定するなら、無料プランで十分すぎる」だった。問題は不動産仲介の業務がそこで終わらないこと。物件マッチング、内見予約、賃貸借契約、重要事項説明、鍵渡し、入居後管理、退去精算 — この業務群を HubSpot に載せようとした瞬間、Custom Object 地獄が始まる。マーケと営業だけで終わる業種(SaaS、コンサル、士業の集客部分)なら、HubSpot 無料プランは本当に良い選択肢。
HubSpot の弱み 7 つ(不動産業務には致命的な構造的欠落)
ここからが本題。私が 2 ヶ月の HubSpot 検証で発見した、不動産業務における 7 つの構造的弱点を書く。これは HubSpot の品質が低いという話ではなく、HubSpot の設計思想が SaaS/B2B マーケティング向けに最適化されていて、不動産業務とは構造が違うという話。
弱み 1: 「物件」という概念が標準オブジェクトに無い
HubSpot の標準オブジェクトは Contact(連絡先)、Company(取引先)、Deal(案件)、Ticket(問合せ)の 4 つ。「物件」「マンション」「区画」「部屋」に相当する概念は存在しない。不動産仲介の業務は「顧客 × 物件」のマッチングが中心だが、HubSpot 上では物件を Deal(案件)の一属性として扱うか、Custom Object として新規定義するしかない。Deal の属性として扱うと、同じ物件に複数の問合せが来た時に重複登録される。これが現場で混乱を生む。
弱み 2: Custom Object で「物件」追加は Enterprise プラン(月 50,000 円〜)が必須
HubSpot で「物件」を独立したオブジェクトとして扱うには Custom Object 機能が必要。この機能は Sales Hub Enterprise または Service Hub Enterprise(月額 50,000 円〜)からしか提供されない。Starter(月額 2,400 円/シート)や Professional(月額 12,000 円/シート)にも含まれない。営業 3 名で Enterprise を契約すると、年間で 200 万円近い固定費。これは賃貸管理 80 室の中小仲介には支払えない金額。
弱み 3: 賃貸管理機能(入退去・更新・督促)はゼロ
HubSpot は「営業活動」に特化しており、契約後の管理業務(入居者管理、家賃入金、督促、退去精算、更新手続き)は完全に範囲外。賃貸管理 SaaS(いえらぶ CLOUD、賃貸革命、ESlead など)を別途契約する必要があり、月額 1〜5 万円が追加で発生する。ULSAPO は賃貸管理が標準機能として組み込まれていて、追加費用ゼロ。
弱み 4: 反響元(SUUMO/HOME'S/at home)の集計が弱い
不動産仲介の経営では「どのポータルからの反響が成約に結びついているか」の集計が必須。広告費の配分に直結する。HubSpot は反響元タグを手動入力するか、UTM パラメータで判定するしかなく、ポータル別の集計レポートを作るには別途設計が必要。ULSAPO は SUUMO・HOME'S・at home の反響メールを自動パース・タグ付け・集計まで標準実装している。広告 ROI の見える化のしやすさが段違い。
弱み 5: 日本語サポートが薄い(英語ナレッジの翻訳ベース)
HubSpot Japan は東京に拠点があり日本語サポートを提供しているが、サポートチームのナレッジベースは英語起点。不動産業界固有の質問(IT 重説の本人確認、媒介契約書の自動生成、保証会社との連携など)には対応経験が少なく、回答に数日かかる。私が問い合わせた時も「日本の不動産業界特化のユースケースは弊社では事例が少ないため、認定パートナー会社をお繋ぎする形になります」という回答が来た。パートナーへの相談は別途有償。
弱み 6: 月額単価が上位プランで一気に跳ね上がる
HubSpot の価格構造は Free → Starter (月 2,400 円/シート) → Professional (月 12,000 円/シート) → Enterprise (月 18,000 円/シート、最低 5 シートで月 90,000 円)。Starter から Professional への移行で月額が 5 倍、Enterprise でさらに 1.5 倍。営業 5 名の中小仲介が Enterprise を契約すると年間 540 万円。グローバルスタンダードの価格感覚で設計されているため、日本の中小不動産には負担が大きい。
弱み 7: 不動産特化のテンプレート・帳票が皆無
HubSpot のテンプレートライブラリには、メールテンプレート、ランディングページテンプレート、レポートテンプレートが豊富に揃っているが、「賃貸借契約書」「重要事項説明書」「媒介契約書」「マイソク」「オーナー報告書」のような不動産業界固有の帳票テンプレートはゼロ。すべて Word や別 SaaS で作成して、HubSpot に PDF として添付するワークフローになる。ULSAPO は宅建業法に準拠した帳票テンプレートが標準搭載で、案件情報を埋め込んだ PDF をワンクリックで生成できる。
馬場の現場メモ: HubSpot 無料プランの「2 ヶ月でハマる罠」
HubSpot 無料プランの危険な点は 最初の 1 ヶ月は本当に快適なこと。Contact が増え、Deal パイプラインが動き、メールも送れる。「これでいけるのでは」と錯覚する。罠は 2 ヶ月目に来る。物件情報を載せようとして「あれ、物件オブジェクトが無い」と気づく。営業から「複数物件の問合せを 1 顧客で見たい」と言われて、Deal を物件単位で作るか顧客単位で作るかで運用が割れる。3 ヶ月目には全員が「結局 Excel に戻った方が早い」と言い出す。私の自社で起きたのが、まさにこれだった。HubSpot Japan のセールスから「Enterprise なら解決します」と提案された時点で、月額 50,000 円の見積もりが現実味を帯びて、撤退判断に踏み切った。
HubSpot Enterprise の月 50,000 円を払う前に、ULSAPO 無料サインアップで実機確認
ULSAPO は最初から「物件」「賃貸契約」「重要事項説明」「マイソク」「BB 流通」を標準オブジェクトとして持っている。Custom Object を自分で設計する工数も、Enterprise プランの月 50,000 円も不要。サインアップから 60 秒で物件登録ができる。HubSpot で 2 ヶ月かけて辿り着けなかった「不動産業務に使える CRM」が、ULSAPO ならその場で触れる。
ULSAPO の強み 8 つ(月額 0 円・不動産特化・即日導入)
HubSpot との比較で ULSAPO が優位な点を 8 つに整理する。利益相反開示の通り、私が代表のサービスなので贔屓目で書く前提だが、すべて私自身が 2 ヶ月の HubSpot 検証で「これが欲しかった」と感じた要素を実装したものだ。
強み 1: 月額 0 円・クレジットカード不要
ULSAPO は基本機能が完全無料。サインアップ時にクレジットカード情報を求められない。HubSpot Free も同じく無料だが、Custom Object などの不動産業務に必須の機能は有料プランに分離されている。ULSAPO は最初から 14 機能フル開放で、有料機能の壁が存在しない。
強み 2: 不動産業務に完全特化したデータモデル
顧客、物件、反響、内見、申込、契約、入居、退去、更新 — 不動産仲介・賃貸管理の全業務フローに合わせたデータモデルが標準実装。HubSpot のように「顧客と物件をどう紐付けるか」を自分で設計する必要がない。画面のラベルも「Contact」「Deal」ではなく「顧客」「案件」「物件」と、業界用語そのまま。
強み 3: 14 機能ワンライセンス
顧客管理(CRM)、物件管理、反響取込、賃貸管理、書類管理、電子サイン、AI 賃料査定、AI ローン審査、マイソク作成、BB 業者間流通、営業分析、間取り図、メール配信、LINE 連携 — これらを 1 ライセンスで提供。HubSpot + 賃貸管理 SaaS + 電子契約サービス + マイソク作成ツールを別々に契約すると、月額合計 5〜10 万円。ULSAPO はこれが 0 円。
強み 4: 即日導入・60 秒サインアップ
メールアドレスとパスワードだけでアカウント作成。サインアップから 60 秒で全機能が触れる。物件・顧客の CSV インポートを含めても 1 週間で本番運用に入れる。HubSpot で Custom Object を設計し、ワークフローを組み、テンプレートを作るのに必要な 1〜3 ヶ月の工数が、ULSAPO では発生しない。
強み 5: 宅建士運営・代表が現場経験者
運営会社 ULSAPO 株式会社の代表は私(馬場生悦)で、宅建士、賃貸管理 200 室を実際に運用している。「不動産業界の細かい要件」が代表に直接届く。宅建業法改正、IT 重説の運用変更、REINS の仕様変更などへの対応スピードが、汎用 SaaS とは段違い。
強み 6: 1,000 社運用実績(2026 年 5 月時点)
2026 年 5 月時点で中小不動産 1,000 社が ULSAPO を利用中。賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介の全業態で実運用データが蓄積されているため、現場のリアルなフィードバックを毎日受けている。「あの機能が欲しい」が平均 14 日でリリースされる開発スピード。
強み 7: 日本語サポート・不動産業界経験者が応対
サポートチームは全員日本人、かつ不動産業界経験者または宅建士が中心。「IT 重説の本人確認を写真付きで残したい」「サブリース契約の特約をテンプレ化したい」のような業界固有の質問にも、業界の前提を説明する手間なく対応できる。チャットサポート、メールサポート、オンライン勉強会(月 2 回)を提供。
強み 8: カスタマイズ不要・初期設定 30 分
HubSpot は無料プランでも「Deal パイプラインの設計」「Contact プロパティの追加」「メールテンプレートの作成」が初期設定として必要。ULSAPO は不動産業務の標準フローがプリセットされているため、自社情報(会社名、宅建免許番号、担当者名)を 30 分で登録すれば、その日から運用が始まる。カスタマイズが必要な部分は、設定画面のオン/オフで対応できる範囲に絞ってある。
馬場の現場メモ: 「カスタマイズ不要」の本質的な意味
HubSpot の魅力の 1 つは「カスタマイズ自由度の高さ」。Custom Object、Workflow、Custom Report — 確かに何でも作れる。でも中小不動産の社長が欲しいのは「自由度」ではなく「即戦力」。営業 3 名の会社に専属 CRM 管理者を置く余裕はない。カスタマイズに 3 ヶ月かけて、その間 Excel と新 CRM を行ったり来たりして、結局現場が疲弊する。ULSAPO の「カスタマイズ不要」は、自由度を捨てて即戦力に振り切った設計の結果。これが中小不動産には合う。
8 項目で機能比較表(物件管理・賃貸契約・反響取込で差が出る)
HubSpot と ULSAPO を 8 つの機能で並べた比較表。顧客管理・メール配信・パイプライン管理のような汎用 CRM 機能では HubSpot と同等か HubSpot の方が高機能(マーケ自動化など)。差が出るのは不動産業務固有の機能だ。
| 機能項目 | HubSpot Free | HubSpot Pro (月 12,000 円/シート) | HubSpot Enterprise (月 50,000 円〜) | ULSAPO (月額 0 円) |
|---|---|---|---|---|
| 顧客管理 (CRM) | ◎ | ◎ | ◎ | ◎ |
| 物件管理 (専用オブジェクト) | × | × | △(Custom Object で自作) | ◎(標準搭載) |
| 賃貸管理 (入退去・督促) | × | × | × | ◎(標準搭載) |
| 反響取込 (SUUMO/HOME'S) | × | △(Zapier 連携) | △(Zapier 連携) | ◎(専用アドレス転送) |
| 電子サイン | × | ×(別契約) | ×(別契約) | ◎(標準搭載) |
| マイソク・帯付きチラシ作成 | × | × | × | ◎(8 テンプレ) |
| マーケティング自動化 | ○ | ◎ | ◎ | △(基本メール配信のみ) |
| 業者間流通 (BB) | × | × | × | ◎(ULSAPO BB) |
表が示す通り、汎用 CRM 機能とマーケ自動化では HubSpot が同等以上。一方で不動産業務固有の 6 機能(物件管理、賃貸管理、反響取込、電子サイン、マイソク、BB 流通)では HubSpot が ×〜△、ULSAPO が ◎。中小不動産が業務全体を 1 ツールで完結させたい場合、ULSAPO 一択になる。HubSpot を選ぶ場合は、賃貸管理 SaaS、電子契約サービス、マイソク作成ツール、BB 流通サービスを別契約して、Zapier や API で連携を組む覚悟が必要。
馬場の現場メモ: 「マーケ自動化が △」を正直に書く
ULSAPO の弱点として、HubSpot Marketing Hub のような高度なマーケ自動化機能(AB テスト、行動トリガーシーケンス、リードスコアリング)は持っていない。中小不動産でこの機能が必要なケースは少ないので意図的に絞っているが、自社サイトからのリード獲得を本格的にやりたい会社は HubSpot Marketing Hub を併用する選択肢もある。比較記事を書く立場として、こちらの弱点も開示しておく。
料金比較(HubSpot 無料→有料転換時の月 50,000 円〜 vs ULSAPO 0 円)
料金は中小不動産にとって最大の判断軸。HubSpot 無料プランが永続無料なのは事実だが、不動産業務として使える状態にするには Enterprise プランへの転換がほぼ必須。営業 3 名・5 名・10 名のシナリオで 3 年 TCO を計算する。
| シナリオ | HubSpot Free 維持 | HubSpot Pro (Sales Hub) | HubSpot Enterprise | ULSAPO |
|---|---|---|---|---|
| 営業 3 名・月額 | 0 円 | 36,000 円 | 90,000 円 (最低 5 シート相当) | 0 円 |
| 営業 5 名・月額 | 0 円 | 60,000 円 | 90,000 円〜 | 0 円 |
| 営業 10 名・月額 | 0 円 | 120,000 円 | 180,000 円〜 | 0 円 |
| 物件オブジェクト追加 | × 不可 | × 不可 | ○ Custom Object 利用可 | ◎ 標準搭載 |
| 賃貸管理 SaaS 別契約 | 月 30,000 円〜 | 月 30,000 円〜 | 月 30,000 円〜 | 不要(統合済み) |
| 電子契約サービス別契約 | 月 10,000 円〜 | 月 10,000 円〜 | 月 10,000 円〜 | 不要(統合済み) |
| 初期設定費(外部パートナー) | 0 円(機能制限あり) | 50〜100 万円 | 150〜300 万円 | 0 円(セルフ運用) |
| 3 年 TCO (営業 5 名想定) | 144 万円(賃貸管理+電子契約) | 364〜414 万円 | 534〜684 万円 | 0 円 |
※ 価格は 2026 年 5 月時点の HubSpot Japan 公表価格および ULSAPO 公表価格。HubSpot Enterprise は最低 5 シート契約が条件。Custom Object 利用は Enterprise から。外部パートナー初期設定費は東京の認定パートナー数社の見積もり中央値。
馬場の現場メモ: HubSpot の「無料プラン維持」は本当に可能か
「HubSpot Free のまま使い続ければ 0 円じゃないか」という反論を予想して、正直に書く。無料プラン維持は可能。ただし不動産業務の半分は外部サービスで補う必要がある。物件管理は別 SaaS、賃貸管理は別 SaaS、電子契約は別 SaaS、マイソクは別ツール。これらを別契約すると月額合計 4〜10 万円、3 年で 144〜360 万円。さらに各システム間のデータ連携を Zapier や手動で行う運用負荷が発生する。「HubSpot 無料プラン+周辺ツール」の総コストと、「ULSAPO 1 本」の総コストを比べると、3 年で 150 万円以上の差が出る。これが私が ULSAPO を作った経済合理性の根拠。
導入期間比較(HubSpot Enterprise 3 ヶ月 vs ULSAPO 1 週間)
CRM 選定で見落とされがちな観点が「導入期間」。月額の比較ばかりに目が行くが、導入期間が 3 ヶ月を超えると現場の熱量が冷めて Excel に戻る。私が見てきた中小不動産で、導入期間 90 日超の CRM は定着率 45%、30 日以内なら 82% という有意な差があった。
| プラン | 最短導入 | 標準導入 | 不動産業務フル運用まで |
|---|---|---|---|
| HubSpot Free | 即日(顧客管理のみ) | 2 週間 | 不可能(物件オブジェクトなし) |
| HubSpot Pro | 1 ヶ月 | 2 ヶ月 | 不可能(物件オブジェクトなし) |
| HubSpot Enterprise (Custom Object 設計) | 1 ヶ月(限定機能) | 3 ヶ月 | 3〜6 ヶ月(外部パートナー必須) |
| ULSAPO | 即日(60 秒サインアップ) | 1 週間(CSV 移行+トレーニング) | 1 週間(全機能即フル運用) |
馬場の現場メモ: HubSpot で「物件管理を組み立てる」3 ヶ月の中身
HubSpot Enterprise で物件管理を Custom Object として構築する場合の標準工数。Week 1-2: オブジェクト設計(物件カード、ステータス、価格、面積、間取り、住所、画像、図面 — 30 以上のプロパティ定義)。Week 3-4: 顧客と物件の関連付け設計(複数顧客 × 複数物件のマッチング、紹介履歴、内見履歴)。Week 5-8: ワークフロー設計(問合せ→内見→申込→契約のフェーズ管理、自動メール送信、タスク生成)。Week 9-12: テンプレート・レポート作成、現場トレーニング、テスト運用。これを外部パートナーに依頼すると見積もり 150〜300 万円、自社内製なら専属担当者の人件費が 3 ヶ月分。ULSAPO ならこの工程が全て不要。
どんな会社にどっちが向くか(規模別 3 シナリオ)
HubSpot と ULSAPO の選定を、会社規模・業務範囲・戦略の 3 シナリオで整理する。「不動産以外にも事業がある」「マーケ自動化が経営の核」のような特殊条件がある場合は HubSpot が合うこともある。判断軸を以下に書く。
シナリオ A: 中小不動産仲介・賃貸管理(50〜300 室、営業 3〜10 名)→ ULSAPO 一択
このゾーンが ULSAPO のコアターゲット。物件管理・賃貸管理・反響取込・電子サインが標準搭載で、月額 0 円。HubSpot を選ぶ場合は Enterprise + Custom Object + 賃貸管理 SaaS + 電子契約サービスで月 10〜20 万円、3 年 TCO で 500 万円超。費用対効果が合わない。
シナリオ B: 不動産+他業種を併営(賃貸 + 建設 + 投資コンサル等)→ HubSpot + ULSAPO 併用
不動産業務と他業種(建設、士業、投資コンサル、研修事業など)を横断管理したい場合、HubSpot を全社統合 CRM として使い、不動産業務だけ ULSAPO に切り出す併用が現実解。HubSpot で全社の顧客データを集約し、ULSAPO で不動産特化業務を回す。両者の連携は HubSpot API + ULSAPO CSV エクスポートで実現可能。
シナリオ C: 大手不動産チェーン・全社マーケ自動化重視(営業 30 名超、複数拠点)→ HubSpot Enterprise
営業 30 名超、複数拠点、本部マーケ部門が常駐、自社サイトからのインバウンドリードが月 100 件超 — このスケールなら HubSpot Marketing Hub Enterprise の機能がフルに活きる。ABM(アカウントベースドマーケティング)、リードスコアリング、複数チャネル統合 — 大手ならではの戦略に HubSpot が合う。ただし不動産業務(物件管理、賃貸契約、IT 重説)は別途専用 SaaS が必要。
馬場の現場メモ: 「併用シナリオ B」を実際にやってる会社
東京都内の知人の会社(不動産 + 建設業、社員 25 名)が、まさにこの併用パターンで運用している。HubSpot で全社の顧客データを管理し、不動産部門だけ ULSAPO に切り出し。HubSpot で建設業の Deal パイプライン、ULSAPO で賃貸管理 100 室と仲介の物件マッチング。両者の連携は月 1 回 CSV エクスポート+インポート。完璧な統合ではないが、業務の 80% がカバーできていれば実用上問題ない、というのが運用 1 年半経った社長のコメント。
HubSpot から ULSAPO への移行 3 ステップ(2 週間で完了)
すでに HubSpot を使っていて ULSAPO に移行する場合の手順。HubSpot Free で 1〜3 ヶ月触ったが「物件管理ができない」「Enterprise の月 50,000 円は払えない」と判断した場合の、最短乗り換えルート。
Step 1: HubSpot からデータをエクスポート(Week 1 前半)
HubSpot 管理画面の Contacts、Companies、Deals を CSV エクスポート。無料プランでもエクスポート機能は使える。Contact 1,000 件、Deal 200 件規模なら 5 分で完了。ロックされている項目(System プロパティ)以外はすべて持ち出せる。
Step 2: ULSAPO に CSV インポート(Week 1 後半)
ULSAPO 管理画面の「CSV インポート」から、エクスポートした HubSpot CSV をアップロード。項目マッピング画面で HubSpot の Contact プロパティを ULSAPO の顧客項目にマッピング。標準的なプロパティ(氏名、メール、電話、住所)は自動マッピングされる。Custom Property は手動マッピングが必要。1,000 件で 15 分。
Step 3: 物件マスタを新規登録(Week 2)
HubSpot 側には「物件」概念が無かったため、ULSAPO 側で物件マスタを新規登録する。既存の Excel 物件台帳があれば CSV インポート、無ければ手動登録。100 物件なら 1〜2 日で完了。物件登録が終われば、HubSpot 時代に Deal の備考欄に書いていた物件情報を ULSAPO の物件カードに紐付け直す。これで移行完了、本番運用に入れる。
馬場の現場メモ: HubSpot 解約のタイミング
HubSpot Free から ULSAPO への移行時、HubSpot の解約タイミングは 「ULSAPO で 1 週間運用して、現場が違和感なく動けている」と確信してから。HubSpot Free は永続無料なので、解約せずに 1〜3 ヶ月並行運用する手もある。新規反響は ULSAPO に入力、過去データの参照は HubSpot で行う運用。3 ヶ月後に過去データを参照する頻度がほぼゼロになったら HubSpot を解約。これが現場の不安をゼロにする最短ルート。
馬場の現場メモ: 千葉の賃貸仲介で HubSpot 無料を 2 ヶ月使った話と物件管理の壁
本記事の信頼性を確認したい読者向けに、私が 2023 年 4 月に HubSpot 無料プランを 2 ヶ月運用した時の具体的な記録を書く。当時の自社(千葉市中央区・賃貸仲介・営業 3 名・賃貸管理 80 室)で起きた、HubSpot 採用→離脱までの実話。
2023 年 4 月 1 週目: 無料サインアップから初日
「世界 12 万社が使う CRM」「無料プランで永続利用可」という評判を聞いて、HubSpot にサインアップ。サインアップから 5 分で Contact 登録画面まで辿り着いた。これは確かに早い。最初の 1 週間で営業 3 名分のアカウントを作り、過去の顧客 200 件を CSV インポート、Deal パイプラインを「問合せ → 内見 → 申込 → 契約」の 4 段階で設計。ここまでは順調だった。
2023 年 4 月 3 週目: 物件をどう載せるか問題が浮上
営業の高橋(仮名)から「複数の物件問合せがある顧客を、HubSpot でどう管理すればいいですか?」と質問された。HubSpot には「物件」というオブジェクトが無い。Deal を「顧客 × 物件」の組み合わせで作るか、Deal の備考欄に物件名を書くか、Custom Property で物件 ID を作るか — どれも完璧ではない。1 日悩んで、暫定的に「Deal を物件単位で作る」運用に決めた。これが後から致命的になる。
2023 年 5 月 2 週目: 物件単位 Deal 運用の限界
同じ顧客が 5 件の物件に問合せをすると、Deal が 5 つできる。「あの顧客の全問合せを見たい」時に Contact ページから 5 つの Deal を 1 つずつ開かないといけない。営業 3 名がこれを 1 日 20〜30 回繰り返すと、画面切替だけで 30 分以上溶ける。「Excel の方が早い」と高橋が言い出した。
2023 年 5 月 3 週目: HubSpot Japan に相談、Enterprise 提案
HubSpot Japan のセールス担当に状況を説明。返ってきた答えは「Custom Object 機能で『物件』オブジェクトを作れば解決します。ただし Enterprise プラン以上で、最低 5 シート月額約 90,000 円〜になります」。営業 3 名の中小仲介には月 9 万円の固定費は払えない。さらに「Custom Object の設計は弊社認定パートナー会社に依頼を推奨します。標準的な見積もりは 150 万円〜です」と続いた。撤退判断はこの時点で固まった。
2023 年 6 月 1 週目: HubSpot 撤退、自社開発を決意
HubSpot Free をエクスポートして、一旦 Excel 台帳に戻した。「物件管理が標準で組み込まれた、月額が中小に合う CRM」が市場に無いと改めて確認。この夜、自社で作る決断をした。2023 年 8 月から開発開始、2024 年 8 月に β 版、2025 年 4 月に ULSAPO として正式リリース。HubSpot 撤退の経験が、ULSAPO の「物件オブジェクトを最初から実装する」「14 機能ワンライセンス」「月額 0 円」の 3 つの設計思想を決めた。
馬場の現場メモ: 「物件」が無い CRM を 2 ヶ月で離脱した教訓
HubSpot 撤退から学んだ最大の教訓は 「業種特化のオブジェクト設計は、後から追加するのが最も高い」。HubSpot は Contact/Company/Deal を起点に世界中の業種をカバーする汎用設計。不動産・医療・教育・建設のような業種固有のオブジェクトを後付けすると、必ず Custom Object 機能(Enterprise プラン)が必要になる。月額が一気に跳ね上がる。業種特化 SaaS は「最初からその業種のオブジェクトを持っている」ことに価値がある。ULSAPO が「不動産特化」を打ち出すのは、この HubSpot 撤退時の苦い経験から来ている。
FAQ(HubSpot vs ULSAPO で社長から聞かれる 9 つの質問)
Q1: HubSpot 無料プランで不動産業務は本当に回らないですか?
A: 顧客管理と Deal パイプラインだけなら無料プランで回ります。ただし物件管理、賃貸契約、反響取込、電子サイン、マイソク作成は HubSpot 標準機能には無く、別 SaaS の併用または Enterprise プラン(月 50,000 円〜)への移行が必要。中小不動産が業務全体を 1 ツールで完結させたい場合、HubSpot 無料プランでは不十分。
Q2: HubSpot Enterprise の Custom Object で「物件」を作れば解決するのでは?
A: 技術的には可能。ただし 設計工数が 1〜3 ヶ月、外部パートナー依頼で見積もり 150〜300 万円。さらに Enterprise プランの月額が最低 90,000 円〜。営業 3 名の中小仲介には費用対効果が合わない。最初から物件オブジェクトを持つ ULSAPO の方が時間とコストの両面で合理的。
Q3: HubSpot のマーケ自動化機能は ULSAPO で代替できますか?
A: AB テスト、リードスコアリング、複雑なシーケンス自動化のような高度なマーケ機能は ULSAPO では提供していません。ULSAPO は不動産業務の効率化に振り切った設計。マーケ自動化が経営の核という会社は、HubSpot Marketing Hub と ULSAPO を併用するシナリオが現実的。
Q4: HubSpot から ULSAPO への移行は難しいですか?
A: 簡単。HubSpot から Contact/Deal を CSV エクスポート、ULSAPO に CSV インポートで 1 日で完了。物件マスタは ULSAPO 側で新規登録(HubSpot に物件オブジェクトが無いため)。1,000 件の顧客、100 物件規模なら 2 週間で完全移行できる。
Q5: ULSAPO の無料プランは将来有料になりますか?
A: 現在は導入拡大フェーズとして無料開放中。将来、高度な機能(高度なBI、API 連携、専属サポート等)を有料オプションとして提供する可能性はありますが、基本機能の無料維持を前提に設計。料金変更時は 30 日前の事前告知を約束。
Q6: HubSpot の日本語サポートと ULSAPO のサポートの違いは?
A: HubSpot Japan は英語ナレッジの翻訳ベースで、不動産業界固有の質問には対応事例が少ない。ULSAPO は宅建士運営、サポートチームも不動産業界経験者。IT 重説、媒介契約、サブリース特約、保証会社連携のような業界固有の質問にもダイレクトに対応できる。
Q7: SUUMO・HOME'S の反響メールは HubSpot で取り込めますか?
A: HubSpot 標準では取り込めない。Zapier や Make などの iPaaS で連携を組むか、外部開発会社に依頼が必要。Zapier の場合、月額 1,000〜5,000 円 + 設定工数。ULSAPO は専用受信アドレスが標準発行され、メール転送設定だけで即時取込が始まる。
Q8: 電子サイン機能が必要ですが、HubSpot に組み込めますか?
A: HubSpot 単体には電子サイン機能は無く、DocuSign や HelloSign などの外部サービス連携が必要。賃貸借契約書を月 10〜30 件送る規模だと、DocuSign 月額 5,000〜15,000 円。ULSAPO は電子サインが標準搭載で追加費用ゼロ、書類管理から直接署名依頼を送れる。
Q9: HubSpot の Marketplace アプリで物件管理アプリを追加できますか?
A: HubSpot Marketplace には欧米の不動産業向けアプリ(Propertybase、Sierra Interactive など)が存在しますが、日本の宅建業務(IT 重説、媒介契約、保証会社連携、SUUMO/HOME'S 反響)には対応していない。これらアプリを使うには英語 UI で、宅建業法に準拠した帳票も別途必要。日本の中小不動産では実用性が低い。
結論: 中小不動産の CRM 選定は、HubSpot Enterprise の前に ULSAPO 無料サインアップで実機検証
HubSpot は世界水準の汎用 CRM として優秀だが、不動産業務に固有の「物件」「賃貸契約」「反響取込」「電子サイン」「マイソク」「BB 流通」を標準で持たない。これらを HubSpot で実装するには Enterprise プラン(月 50,000 円〜)+ Custom Object 設計(150 万円〜)+ 外部サービス併用が必須で、中小不動産には費用対効果が合わない。
ULSAPO は最初から不動産特化で設計され、月額 0 円・14 機能ワンライセンス・即日導入・宅建士運営。2 ヶ月の HubSpot 検証で「物件管理の壁」にぶつかった私自身の苦い経験から生まれたサービス。中小不動産(賃貸管理 50〜300 室・営業 3〜10 名)の業務全体を 1 ツールで完結させたいなら ULSAPO 一択。HubSpot を選ぶ場合は、不動産以外の事業との併用シナリオで併用する形が現実的。
比較記事を読むより、実機を触る方が早い。ULSAPO は 60 秒のサインアップで物件管理を含む 14 機能すべてを即日試せる。HubSpot で 2 ヶ月かけて辿り着けなかった「不動産業務に使える CRM」が、その場で確認できる。
ULSAPO 無料サインアップで、HubSpot の物件管理の壁を越える
月額 0 円・初期費用 0 円・クレジットカード不要。物件管理・賃貸契約・電子サイン・マイソク・BB 流通まで標準搭載の 14 機能ワンライセンス。HubSpot Enterprise の月 50,000 円を払う前に、ULSAPO で実機検証から始めてほしい。
執筆: 馬場生悦(宅建士、ULSAPO 株式会社代表、HubSpot 無料プランを 2 ヶ月実機検証した経験)
利益相反開示
本記事の執筆者である馬場生悦は、比較対象である ULSAPO の運営会社「ULSAPO 株式会社」の代表取締役を務めています。ULSAPO に有利な立場で執筆している前提で読んでください。一方で、HubSpot の強み(無料プランの充実度、マーケティング自動化、グローバル評価)は事実として正当に評価し、ULSAPO の弱点(高度なマーケ自動化機能の不足、海外展開非対応、エンタープライズ向け SSO/監査ログの未整備)も本文中で開示しました。HubSpot は世界 12 万社が使う優れた CRM であり、不動産以外の業種や、不動産と他業種を併営する企業には有力な選択肢になり得ます。本記事の趣旨は「不動産業務固有の構造的要件において、HubSpot より ULSAPO が中小不動産に適合する」という限定的な主張です。本記事の内容は 2026 年 5 月時点の各社公表情報および馬場の実機検証に基づきます。最新の機能・料金は各社公式サイトでご確認ください。
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